تاریخ نگارش ۱۴۰۴/۰۵/۰۶
طرح پیشنهادی برای اصلاح بازار اجاره مسکن در ایران:
قراردادهای اجاره مادامالعمر با نرخ افزایش مبتنی بر میانگین تورم بلندمدت
مقدمه
بازار اجاره مسکن در ایران طی دهههای اخیر با مشکلات اساسی مواجه بوده است؛ از جمله افزایش بیرویه اجارهبها، قراردادهای کوتاهمدت، عدم امنیت سکونت برای مستأجران، و نبود سیاستهای حمایتی پایدار. افزایش نرخ تورم، نوسانات اقتصادی و ضعف قوانین نظارتی باعث شدهاند که مستأجران بخش قابل توجهی از درآمد خود را صرف اجارهبها کنند، در حالی که هیچ تضمینی برای پایداری قراردادها و حفظ کرامت زندگی آنان وجود ندارد.
در چنین شرایطی، ارائه یک چارچوب قانونی نوین برای تنظیم بازار اجاره ضروری بهنظر میرسد. یکی از راهکارهای پیشنهادی، قراردادهای اجاره مادامالعمر با نرخ افزایش سالانه منطبق بر میانگین تورم ۵۰ ساله است. این مدل میتواند ثبات، امنیت و عدالت را همزمان برای مستأجران و مالکان فراهم سازد.
چارچوب کلی طرح
این طرح بر پایه چند اصل کلیدی استوار است:
1. قرارداد اجاره مادامالعمر با نرخ پایه مشخص
2. حق فسخ قرارداد فقط برای مستأجر در هر زمان با اعلام قبلی
3. افزایش سالانه اجارهبها بر اساس میانگین تورم ۵۰ سال گذشته
4. ممنوعیت افزایشهای نامتعارف یا خارج از ضابطه با جریمه های سنگین
5. ارائه مشوقهای مالیاتی و قانونی به مالکان برای مشارکت در این نوع قرارداد
6.الزام انواع مالیات برای جلوگیری از تشنج در بازار مسکن مثل مالیاتهای مالیات بر ارزش افزوده خرید ملک،مالیات بر احتکار سرمایه ای ملک ،مالیات بر تضعیف پول ملی با خرید ملک مضاعف،مالیات بر دارایی،مالیات بر عایدی سرمایه،مالیات بر درآمد حاصل از اجاره ،مالیات بر ارزش زمین ،مالیات بر خانه های خالی،مالیات بر خانه های لوکس و تجملاتی، مالیات بر املاک فرا سرزمینی،مالیات بر املاک و اراضی بلااستفاده و بایر و...
توضیحات
قراردادهای مادامالعمر
در قالب این طرح، مستأجر و مالک میتوانند قراردادهایی منعقد کنند که تا زمان تمایل مستأجر، برقرار باقی بماند. بدین معنا که مستأجر بدون نگرانی از اخراج یا عدم تمدید، میتواند سالها یا حتی تا پایان عمر خود در ملک سکونت داشته باشد. این قرارداد تنها از طرف مستأجر قابل فسخ است، آنهم با ارائه اخطار رسمی و رعایت مدت زمان قانونی (مثلاً سه ماه قبل از فسخ). مالک تنها در صورت بروز تخلفات جدی مانند تخریب ملک، عدم پرداخت طولانیمدت یا استفاده غیرمجاز از ملک، آن هم با رأی دادگاه میتواند قرارداد را فسخ کند.
نرخ افزایش سالانه بر اساس تورم بلندمدت
برخلاف روند کنونی که اجارهها سالبهسال و بسته به شرایط بازار بهطور نامحدود افزایش مییابند، در این مدل نرخ افزایش سالانه اجارهبها بهصورت ثابت و مبتنی بر میانگین تورم ۵۰ ساله کشور تعیین میشود. این عدد که معمولاً حدود ۱۸ تا ۲۰ درصد است (براساس دادههای بانک مرکزی)، باعث میشود اجارهبها بهطور منطقی افزایش یابد، بدون آنکه فشار ناگهانی بر مستأجران یا زیان مالی برای مالکان ایجاد شود.
افزایش اجاره، تنها تا سقف این نرخ مجاز است و هر گونه توافق فراتر از آن در قراردادها، فاقد اعتبار قانونی و مشمول جریمه های سنگین برای افراد خاطی(موجر) خواهد بود.(برای جلوگیری از در تله و در اضطراری قراردادن مستاجران)
مشوق برای مالکان
برای اینکه مالکان تمایل داشته باشند ملک خود را در قالب این نوع قرارداد اجاره دهند، سیاستهایی برای حمایت از آنان در نظر گرفته شده است. از جمله:
معافیت مالیاتی برای درآمد حاصل از اجارههای مادامالعمر و کاهش و تخفیف مالیاتی در انواع متنوع مالیاتهای معرفی شده بر املاک و مستغلات
اولویت در دریافت وام نوسازی مسکن با بهره پایین
کاهش عوارض شهرداری یا مالیات بر دارایی برای املاک تحت این طرح
امکان وثیقهگذاری قراردادهای اجاره برای دریافت تسهیلات
این اقدامات باعث میشود انگیزه اقتصادی مالکان حفظ شود و مشارکت آنها در اجرای این طرح افزایش یابد.
ضمانت اجرا و ثبت رسمی قرارداد
برای جلوگیری از دور زدن قانون یا ثبت قراردادهای صوری، تمامی قراردادهای اجاره باید در سامانهای ملی و رسمی ثبت شده و از کد رهگیری برخوردار باشند.
این سامانه باید تحت نظارت وزارت راه و شهرسازی یا سازمان ثبت اسناد فعالیت کند و اطلاعات مربوط به نرخ اجاره، مدت قرارداد، مکان ملک و مشخصات کامل طرفین را ثبت و قابل پیگیری نماید.
همچنین نهادهای نظارتی مانند سازمان تعزیرات حکومتی، شهرداریها و شوراهای حل اختلاف باید اختیارات لازم را برای بررسی تخلفات و اجرای قانون داشته باشند.
نتایج مورد انتظار
اجرای چنین طرحی در صورت تدوین دقیق و نظارت مؤثر، میتواند نتایج زیر را در پی داشته باشد:
امنیت پایدار برای مستأجران و کاهش اضطراب ناشی از اجبار به جابجایی مکرر و جلوگیری از آسیبهای احتمالی
افزایش سرمایهگذاری مطمئن در بخش اجارهداری حرفهای برای علاقمندان به حوزه املاک و مستغلات
تثبیت نسبی بازار اجاره و کاهش رشد افسارگسیخته اجارهبها
کاهش بار مالی دادگاهها و مراجع حل اختلاف ناشی از دعاوی اجاره با وجود قانون شفاف و روشن
کاهش مهاجرت اجباری اقشار ضعیف از کلانشهرها
چالشهای اجرایی و راهکارها
بدیهی است اجرای این قانون بدون موانع نخواهد بود. یکی از چالشها، مخالفت احتمالی برخی مالکان با واگذاری حق فسخ صرفاً به مستأجر است. برای حل این مشکل، میتوان شرایط خاص فسخ دوطرفه را با شروطی سختتر (مثلاً ارائه درخواست با ۶ ماه اخطار و پرداخت غرامت از طرف موجر به مستاجر) پیشبینی کرد.
چالش دیگر، امکان سوءاستفاده از قراردادها بهصورت صوری است که تنها با ثبت رسمی، سامانه هوشمند و نظارت دقیق قابل کنترل خواهد بود.
همچنین تعیین نرخ میانگین تورم باید توسط نهادی بیطرف و معتبر مانند بانک مرکزی یا سازمان آمار صورت گیرد و هر سال بهصورت رسمی اعلام شود.(تا امکان سو برداشت و اختلاف به صفر برسد)
نتیجهگیری
در کشوری مانند ایران که با تورم بالا، نااطمینانی اقتصادی، و ضعف حقوق مستأجران مواجه است، قراردادهای اجاره مادامالعمر با نرخ رشد متناسب با میانگین تورم بلندمدت، میتواند یکی از راهحلهای کارآمد برای تثبیت بازار اجاره باشد.
این طرح در عین حمایت موثر از مستأجر، منافع مالکان(سرمایه گذاران حرفه ای نه سفته بازان )را نیز محفوظ میدارد و از ایجاد تنش در بازار تا حد بسیار زیادی جلوگیری میکند.
با تصویب و اجرای صحیح چنین قانونی، میتوان گامی بزرگ در جهت عدالت اجتماعی، ثبات خانوارها، و توسعه پایدار شهری برداشت.
(جهت حمایت از افراد متاهل خصوصا دارای فرزند میتوان از یارانه مسکن برای حمایت از خانوادهها استفاده کرد برای این منظور میتوان صندوقی در نظر گرفت و از طریق بودجه عمومی و جریمه های سنگین متخلفان از قانون فعلی و مالیاتهای متنوع این طرح را تامین مالی کرد)
آقایان مسئول اگر واقعا به دنبال افزایش ازدواج و رشد جمعیت هستند آیا این کار بهتر نیست؟اگر نه چرا و به چه دلیلی؟اگر بله چرا آقایان اینکار نمیکنند؟
