نقشه چون ساخت ؛ ضرورت یا چالش !

تالیف : علی اسماعیلی سیکارودی- مهدی عبدالهی

مقدمه

از دیدگاه ارسطو، پولیس(شهر) به مکانی گفته می شود که مجموعه ای از انسانها با هدف رشد و تعالی و ارتقاء فضائل انسانی کنار هم گرد آمده اند . در نگاه ارسطو جامعه ای که برای چنین اهدافی تشکیل نشده باشد را نمیتوان جامعه و چنین فردی را نمیتوان شهروند نامید. بر مبنای فلسفه فوق است که مبانی قانون گذاری و حقوق شهروندی تبیین شده و اصالت می یابند .

با همین استدلال ، قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان ، که حاکم بر بزرگترین صنعت کشور یعنی ، صنعت ساختمان می باشد، جایگاه ویژه ای یافته و رجحان منافع ملی ناشی از حفظ و افزایش بهره وری از سرمایه گذاری های ملی و همچنین جان و منافع عمومی بهره برداران ساختمان ها بر سایر منافع از جمله دولت محلی ( شهرداری ) ، دستگاههای اجرایی و سرمایه گذاران را تضمین می نماید.

متاسفانه به دلیل اینکه از زمان تصویب و اجرا ، این قانون مورد بازنگری قرار نگرفته است ، بخش بزرگی از جامعه مهندسان ، مالکان و بهره برداران ساختمانها را با چالشهای جدی مواجه ساخته که یکی از مهمترین چالشها ، عدم وجود نقشه های چون ساخت ( As Built) می باشد . چون ساخت در لغت به معنای "مانند آنچه ساخته شده" بوده و مطابق آنچه در صنایع مصطلح میباشد نقشه های چون ساخت ، نقشه های کامل کار اجرا شده می باشند، نقشه چون ساخت به نقشه های برداشت شده از وضعیت موجود و ساخته شده گفته می شود.

با توجه به اهمیت و ضرورت وجود نقشه های چون ساخت در تقویت و تنظیم زیرساختهای لازم برای صیانت از حقوق اعضا، کارفرمایان، بهره برداران آتی و عموم شهروندان ؛ در مقاله پیش رو ، این موضوع از چهار جنبه : قوانین و نظامات اداری ، فنی و اجرایی ، اقتصادی و حقوق شهروندی ، مورد نقد و بررسی قرار خواهد گرفت به این امید که روزنه ای هر چند کوچک در جهت گشایش فضای نقد و بررسی کارشناسی موضوعات مبتلا به صنعت ساختمان باشد .

الف - جنبه قوانین و نظامات اداری

1) ماده 17 آیین نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مجری مکلف است پس از پایان کار نسبت به تهیه نقشه ها به همان صورتی که اجرا شده یعنی "نقشه های چون ساخت" اعم از معماری، سازه ای و تاسیساتی و مانند آن اقدام نموده و پس از امضاء و اخذ تاییدیه ناظر (ناظران) یک نسخه آن را تحویل مالک و یک نسخه هم به شهرداری مربوط تحویل نماید. در ادامه نیز مطابق بند7-1-8 مبحث دوم مقررات ملی ساختمان ، تهیه و امضاء نقشه های چون ساخت بر عهده مجری ذیصلاح و مسئولیت بررسی و تایید انطباق این نقشه ها با اجرای ساختمان ، بر عهده ناظران میباشد. مطابق استانداردهای متداول در کلیه صنایع ، نقشه چون ساخت یکی از مدارک اصلی برای تحقق و تکوین شناسنامه محصول ، شناخته شده است . بر همین مبنا ، وجود نقشه چون ساخت ، یکی از الزامات ضروری برای صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی و همچنین شناسنامه فنی و ملکی ساختمان ( شناسنامه محصول ) ، میباشد. !

2) مطابق رویه جاری ، عدم تهیه و ارائه نقشه تغییر یافته توسط طراح واجد صلاحیت ، موجب میگردد تا اجرای وظایف نظارتی مهندسان ناظر با مشکل مواجه شده و از سوی دیگر ، ابزار لازم برای ایفای وظایف قانونی سازمان نظام مهندسی مبنی بر نظارت بر حسن انجام خدمات مهندسی مطابق ماده 15 قانون ، وجود نداشته باشد. در چنین شرایطی و بدون وجود مدارک و معیارهای مستند ، در صورتیکه ناظر در پایان عملیات ساختمانی ، با مسئولیت خود ، گواهی و تاییدیه ارائه نماید ، این عمل از مصادیق بارز مفاد مندرج در ماده 91 آیین نامه اجرایی قانون و تخلف حرفه ای بوده که بدلیل تایید ضوابط و معیارهای فنی بدون وجود صلاحیت، موجب افزایش مسئولیت و تبعات انتظامی برای ناظران خواهد گردید . بعلاوه بدلیل تضاد آشکار با ماده ۱۵ قانون نظام مهندسی ، میتواند بعنوان تخلف انتظامی هیات مدیره و ارکان سازمان نیز تلقی گردد.

3) مطابق ماده تبصره1 ماده31 آیین نامه اجرایی ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان ، "مجریان مکلفند پس از اتمام کار، برای تهیه شناسنامه قنی و ملکی ساختمان به ترتیبی که وزرات راه وشهرسازی تعیین می نمایند، اطلاعات فنی و ملکی ساختمان، گواهی ناظر( موضوع ماده22 این آیین نامه) و تاییدیه های لازم از جمله تاییدیه نقشه های چون ساخت را جهت صدور شناسنامه فنی و ملکی تهیه کرده و در اختیار سازمان استان قرار دهند." بنابراین عدم وجود یا حضور مجری ذیصلاح ، موجب کاهش مسئولیت و وظایف ناظران در خصوص تایید نقشه های چون ساخت نمی گردد.و اخذ این اسناد و مدارک در زمان صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان از وظایف سازمان می باشد.

ب - جنبه فنی و اجرایی

1) با نگاهی فراگیر به صنعت ساختمان و مقایسه با سایر صنایع ، به روشنی درک می یابیم که مهمترین فرآیندهای تحقق محصول ( ساختمان ) یعنی فرآیندهای بازنگری ، تصدیق و صحه گذاری طراحی که مورد تاکید و الزام اغلب استانداردهای معتبر بین المللی از جمله استانداردهای سری ISO 9000 قرار گرفته اند، در صنعت ساختمان بنابر دلایل گوناگون مورد کم توجهی قرار گرفته اند. یکی از مهترین دلایل این موضوع ، عدم توجه به نقشه های طراحی ساختمان بعنوان کلیدی ترین مدرک فرآیند ساخت میباشد که عارضه یابی این امر نیازمند مجالی دیگر است . در حالیکه وجود و ارائه نقشه های چون ساخت ( As Built ) ، نقش اساسی در اجرای فرآیند بازنگری طراحی و در نتیجه تامین منافع عمومی و حقوق شهروندی بهره برداران آتی ساختمانها بر عهده دارد.

2) ارائه هرگونه نظریه و تاییدیه و یا گواهی در هر مرحله از ساخت از سوی مهندسان ناظر مستلزم به مستند شدن نظریه یا تاییدیه یا گواهی به نقشه چون ساخت وضع موجود بوده و بدون استناد کردن به وضع موجود دارای وجاهت فنی نبوده و کیفیت و کمیت آن گواهی قابلیت شناسایی ویا ارزیابی توسط نهادهای کنترلی را نخواهد داشت.

3) قانون نظام مهندسی وظیفه تهیه نقشه های چون ساخت را بر عهده مجری ذیصلاح قرار داده است و وی می بایست با استفاده از مهندسان واجد صلاحیت، این نقشه ها را تهیه نموده و به تایید کلیه مهندسان ناظر در چهار رشته برساند، اما عدم حضور مجری ذیصلاح در کارگاه به معنای عدم نیاز به تهیه نقشه های چون ساخت نبوده و اگر ساختمان طبق نظر ناظران شرایط اخذ تاییدیه و گواهی مورد نیاز در انتهای کار را داشته باشد تایید نقشه های چون ساخت نیز از الزامات ارائه گواهی بوده و ناظران می توانند در تهیه این مستندات به کارفرما مشاوره داده و حق الزحمه تهیه آن را دریافت نمایند. هر چند به تعبیری حضور مجری ذیصلاح می تواند موجب تقسیم مسئولیت مغایرتهای احتمالی نقشه های چون ساخت یا سایر مغایرتها، میان وی و مهندس ناظر گردد.

4) اگر تغییرات در نقشه چون ساخت نسبت به نقشه های اجرایی تهیه شده توسط طراح ؛ قابل اغماض باشد یا تغییرات اجرا شده توسط طراح در نقشه های تغییریافته لحاظ گردیده و ناظر انطباق نقشه ها با عملیات اجرایی را در مراحل ساخت کنترل کرده باشد، به نظر می رسد مسئولیت ناشی از ماهیت نقشه چون ساخت ارائه شده و تایید انطباق آن با اجرا، به شرط وجود نقشه های طراحی شده صرفا متوجه ناظر نبوده و بالعکس موجب کاهش مسئولیت ناظران خواهد شد.

5) در صورت اعمال تغییرات در ساختمان پس از صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی، وجود نقشه های چون ساخت و سایر مستندات و ضمایم فنی و استناد به این مدارک در گواهی های صادره توسط ناظر ،کمک شایانی به وی در فرآیند تامین دلیل در مراجع قانونی ، کیفری، حقوقی و انتظامی ، نموده و موجب صیانت از حقوق حرفه ای اعضا میگردد.

6) نقشه چون ساخت صرفا وضعیت موجود اجرایی ساختمان را نشان داده و مغایرتهای سه گانه ای که در کمیسیون ماده 100 ، مستوجب اخذ جریمه میگردند، در وافع ارتباطی به نقشه چون ساخت نداشته و لذا ناظران تنها در صورت بررسی، کنترل و مطابقت نقشه چون ساخت با وضعیت موجود اجرایی ساختمان ، مجاز به تایید اسناد مرتبط با انطباق میباشند. در واقع، ناظر می بایست در نقشه های چون ساخت ، فقط و فقط انطباق نقشه با وضعیت اجرایی ساختمان را قید نموده و تایید نماید.

7) در خصوص پروژه هایی که مغایر با نقشه مصوب و ضوابط شهرسازی اجرا گردیده اند ، بشرط تثبیت تخلف در کمیسیون ماده 100 و تنها درصورتیکه سایر شرایط صدور و ارائه گواهی اتمام عملیات ساختمانی ، احراز شده باشند ، وجود نقشه های چون ساخت تایید شده ، تنها مدرکی است که میتوان به استناد به آن گواهی اتمام عملیات ساختمانی را صادر نمود.

ج - جنبه اقتصادی

1) با توجه به اینکه مطابق قانون ، وظیفه تهیه نقشه های چون ساخت بر عهده مجری ذیصلاح میباشد لذا در پروژه هایی که بدون مجری ذیصلاح اجرا میگردد ، ناظران میتوانند در خصوص تهیه نقشه های چون ساخت و مشاوره به کارفرما ، ارائه خدمات نموده و حق الزحمه این خدمات را دریافت نموده و بنابراین موجب کسب درآمد مشروع و منافع اقتصادی برای مهندسان ناظر می گردد.

2) وجود نقشه های چون ساخت میتواند بعنوان زیربنایی برای تدوین شرح خدمات ، شرح وظایف و شرایط احراز صلاحیت شرکتهای پیمانکار نگهداری و تعمیرات ساختمان ( مبحث 22 مقررات ملی ساختمان ) قرار گرفته تا پس از الزامی شدن مبحث 22 ، زمینه اشتغال زایی ، کاهش بیکاری ، ورود تامین کنندگان قطعات و تجهیزات مصرفی ، توسعه خدمات مهندسی توسط اعضا و توسعه اقتصادی استان را فراهم نماید.

د - جنبه حقوق شهروندی

1) با تهیه نقشه های چون ساخت ، یکی از مهمترین زیرساختهای لازم برای اجرایی نمودن مبحث 22 مقررات ملی ساختمان فراهم گردیده و امکان ورود پیمانکاران ذیصلاح در حوزه نگهداری و تعمیرات ساختمانها میسر خواهد شد و علاوه بر تاثیر مثبت در افزایش عمر مفید ساختمانها ، موجب کاهش حوادث و خسارات مالی و جانی برای شهروندان و در نتیجه تبعات منفی برای اعضای سازمان نظام مهندسی خواهد شد.

2) در صورت تهیه نقشه های چون ساخت ، امکان الزام کارفرما به ارائه این نقشه ها در کنار سایر مستندات فنی به بهره برداران آتی ساختمانها در سایه تعامل و همکاری سایر مراجع قانونی ، وجود داشته و بدیهی است که وجود نقشه های چون ساخت واقعی ، نقش مهمی در بهره برداری و نگهداری مناسب از ساختمانها بویژه در بخش تاسیسات برقی و مکانیکی داشته و علاوه بر پیشگیری از تحمیل هزینه های بی مورد به بهره برداران موجبات برخورداری از حق آسایش و امنیت برای شهروندان را فراهم میسازد.

نتیجه گیری و پیشنهادات

· تهیه و تایید نقشه های چون ساخت در تمام مراحل اجرا در زمان ارائه نظریه فنی توسط ناظران جهت ارائه به کمیسون ماده100 و یا ارائه گواهی انطباق در زمان اتمام کار از الزامات خدمات مهندسی در بخش نظارت بوده و حضور یا عدم حضور مجری دارای صلاحیت هیچ گونه منافاتی با وجود این نقشه نداشته و تنها مبنای فنی جهت اثبات و کنترل صحت نظریه فنی و یا تاییدیه و گواهی ارائه شده توسط ناظران می باشد.

· با توجه به فروانی موارد عدم انطباق اجرای ساختمان و نقشه های مصوب در سطح استان ، پیشنهاد می گردد پس از بروز مغایرت طبق بند 7-1-5 مبخث دوم مقررات ملی ساختمان و با اعلام درخواست کارفرما مبنی بر تغییر نقشه، نقشه چون ساخت منطبق با وضعیت اجرا شده ، توسط ناظر تایید و به کلیه طراحان پروژه ( چهار رشته ) ارسال تا نفشه ها بر اساس آخرین تغییرات اجرایی و با رعایت مقررات ملی ساختمان توسط طراحان مجددا تهیه و جهت تایید به مرجع صدور پروانه ارسال گردد. در ضمن قبل از تهیه این نقشه ها، کارفرما متعهد می گردد تا اخذ تاییدیه مرجع صدور پروانه، از نقشه های تغییر یافته در اجرای ساختمان استفاده ننماید. پس از تایید نقشه های تغییر یافته توسط مرجع صدور پروانه یا کمیسیون مربوط این نقشه ها می تواند مبنای نظارت قرارگرفته و در انتها نیز ناظران انطباق نقشه های چون ساخت را با آخرین نقشه های تهیه شده تایید نمایند.

· در خاتمه شایان ذکر است ؛ مادامی که در اجرای ساختمان کلیه عوامل موثر در تحقق اهداف قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان ؛ اعم از مجری ذیصلاح ، ناظر ، طراح و سازمان نظام مهندسی و مرجع صدور پروانه ؛ ملزم به تهیه نقشه های اجرایی بهنگام و نقشه چون ساخت و سایر مستندات فنی، نباشند، کلیه اقدامات و فعالیت ها و خدمات مهندسان ، فاقد مبانی قانونی و فنی بوده و قابلیت راستی آزمایی و کنترل را نداشته و در زمان بروز مشکل در دوره بهره برداری هیچ گونه مدارک و مستندات قانونی محکم و مستدلی برای دفاع از عملکرد ناظران وجود نخواهد داشت.

منابع :

1- قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان ( 1374 )

2- آیین نامه اجرایی ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان مصوب 1383 هیات وزیران

3- پیوست مبحث دوم مقررات ملی ساختمان مصوب اردیبهشت 1384 وزارت مسکن و شهرسازی

4- استانداردISO 9000