خرید ملک مخصوصا در اوضاع اقتصادی کنونی کشور ما کاری بسیار سخت است چرا که نقدینگی بالایی میخواهد. از این جهت بخش زادی از مردم ما به اجاره مسکن مالکان روی می آورند. همین مسئله اهمیت قانونگذاری دقیق نسبت روابط موجر و مستاجر را بیان می دارد. قوانین مختلفی ناظر بر روابط موجر و مستاجر و همچنین تخلیه مستاجر است. دعوای تخلیه مستاجر این روزها از آن دسته از دعاوی است که به تعداد بالا در دادگاه ها یافت می شود. در ادادمه این مطلب به قواعد حاکم بر تخلیه ملک استیجاری، قواین جدید حاکم بر آن، مراحل شکایت از مستاجر، موارد تمدید خودکار قرارداد اجاره و غیره خواهیم پرداخت.
همانطور که در مقدمه نیز گفته شد، قوانین مختلفی به تبیین و روشن سازی روابط بین موجر( شخص اجاره دهنده) و مستاجر( شخص اجاره کننده) وجود دارد. اجاره عقدی است که به موجب آن و پس از توافق بین مجر و مستاجر، مستاجر مالک منافع عین مستاجره( ملک در این مسئله) می شود و در ازای استفاده از آن، اجاره بها به موجر پرداخت می گردد. عقد اجاره تابع سه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال های 1356 و 1376 بر حسب سال انعقاد قرارداد اجاره و قانون مدنی می باشد. در مشاوره با وکیل ملکی، اولین پرسش از شما سال انعقاد قرارداد اجاره تان خواهد بود.
در قرارداد اجاره مانند هر قرارداد دیگری، طرفین نسبت به یکدیگر تعهداتی را قبول و وظایفی را به عهده می گیرند که سرپیچی از هریک از این وظایف، مطابق قانون عواقبی خواهد داشت. یکی از این وظایف، تحویل ملک استیجاری توسط مستاجر در موعد مقرر به موجر می باشد که در غیر این صورت، موجر می تواند از دادگاه حکم تخلیه مستاجر را دریافت نماید.
در صورتی که زمان انعقاد قرارداد اجاره قبل از سال 1376 بوده و نوع اجاره هم اجاره مکان تجاری باشد، قانون روابط موجر و مستاجر 1356 اعمال می شود؛ اما اگر قرارداد اجاره از سال 1376 به بعد منعقد شده باشد، در این حالت، قانون روابط موجر و مستاجر 1376 حاکم می گردد.
مطابق ماده 14 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، مواردی حکم تخلیه مستاجر را در خصوص اجاره اماکن تجاری بیان می دارد:
1) در موردی که مستاجر مسکن، بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه و یا در موردی که اجاره نامه ای در بین نباشد، مورد اجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری، جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
2) در صورتی که که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر، آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند.
3) در صورتی که در اجاره نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد، مشروط به این که خریدار بخواهد شخصا در‌مورد اجاره سکونت نماید و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد. در این صورت، اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه نکند، درخواست تخلیه به این علت، تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی شود.
4) در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضای مدت اجاره، احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
5) هر گاه مورد اجاره در معرض خرابی باشد و همچنین امکان تعمیر آن وجود نداشته باشد.
6) اگر از مورد اجاره بر خلاف منظوری که در اجاره نامه قید شده استفاده گردد.
7) در مورد محل کسب و پیشه و تجارت، هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد. مگر این که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.
8) در صورتی که مستاجر در مورد اجاره، تعدی یا تفریط کرده باشد.
9) در صورتی که مستاجر از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت المثل خودداری کرده باشد.
قراردادهای اجاره مسکونی منعقد شده بعد از سال 1376،همانطور که گفته شد، تابع قانون روابط موجر و مستاجر 1376 و قانون مدنی می باشند. یک وکیل قرارداد مجرب به خوبی تفاوت های قانونی را در خصوص سال انعقاد قرارداد می داند، لذا می توانید از یک وکیل مجرب در این خصوص مشاوره و راهنمایی دریافت کنید.
به موجب این قوانین حکم تخلیه مستاجر تنها در موارد زیر ممکن است که عبات است از:
1) انقاضای مدت : به موجب ماده 3 این قانون : " پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم‌مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی، توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی، توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت."
2) تعدی و تفریط مستاجر: به موجب ماده 487 قانون مدنی: " هرگاه مستأجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد."
3) استعمال عین مستاجره خارج از توافق: بر اساس ماده 492 : "اگر مستاجر، عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود استعمال کند و منع آن ممکن نباشد، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت."
1- تبصره یک قانون جدید به ملاک تخلیه مستاجرین اشاره دارد:
ملاک رسیدگی و بررسی حقوقی اختلافات اجاره بین موجر و مستاجر در شورای حل اختلاف ، اطلاعات ثبت شده در سامانه کد رهگیری و املاک و اسکان است.
2- تبصره ۲ قانون جدید تخلیه مستاجران تاکید شده است:
شوراهای حل اختلاف مکلفند در کوتاه‌ترین زمان ممکن و حداکثر ظرف مدت یک ماه نسبت به بررسی موارد اختلاف و صدور رای اقدام کنند.
