به طور معمول افراد با این دید قولنامه می بندن تا یکسری کارهای مقدماتی برای معامله مثل پرداخت عوارض و... را انجام دهند، بنا به نظر وکیل قرارداد، در هنگامی که برای معامله ملک ، ماشین و ... به بنگاه مراجعه می کنید باید قراردادی در این خصوص بین طرفین بسته شود تا طرفین را متعهد نماید و اطمینانی در خصوص این معامله به هر دو طرف داده شود.
از نظر یک وکیل حقوقی می‌توان به این نکته اشاره کرد که قولنامه یک سندی است که طرفین آن با شرایطی که در آن ذکر شده است، و شرایط فسخ معامله را موافقت کرده و قولنامه را امضا نموده اند. قولنامه طبق ماده 10 قانون مدنی یک قرارداد خصوصی است که معتبر شناخته می شود و لازم الاجراست.
قولنامه به عنوان سند حقوقی به شمار می رود و از نظر دادگاه و قانون کاملا معتبر و قابل استناد است.بنابراین می توان طرفی را که از عمل به آن سربازده را محکوم کرد. از دادگاه درخواست الزام شخص را خواستار شد.به طور مثال اگر قولنامه مربوط به ملک معامله شده باشد و فروشنده زیر قولنامه زده باشد و خریدار به دادگاه شکایت کرده بود و فروشنده در دادگاه حاضر نشد، شاکی می تواند از دادگاه بخواهد تا وی را مجبور به حضور در دفترخانه به جهت سند زدن ملک به نام خریدار نماید.
بعد از معامله بین خریدار و فروشنده ، طرفین در بنگاه حاضر شده و قولنامه ای در سه برگ می نویسند ، یک نسخه از قولنامه به فروشنده، نسخه دیگر به خریدار و برگ سوم در بنگاه باقی می ماند.اما این قولنامه تا زمانی که در دفتر اسناد رسمی ثبت نشده باشد همچنان اعتبار قولنامه بنگاهی جز اسناد عادی به شمار می رود.
این دو کلمه از نظر معنای لغوی متفاوت هستند اما از نظر حقوقی چندان تفاوتی ندارند.
در مبایعه نامه باید بلافاصله بعد از تنظیم قرارداد وجهی به فروشنده داده شود و او نیز مبایعه نامه را به خریدار تحویل دهد.اما در قولنامه اینگونه نیست که بعد از عقد قرارداد بلافاصله وجهی به فروشنده داده شود و بیشتر قولنامه در حد یک قول و تعهد از سمت فروشنده است که تا تکمیل وجه مورد معامله را به کسی دیگری نفروشد و بیشتر قولنامه در حد یک پیش قرارداد عمل می کند.
پس بعد از بستن قولنامه خریدار هنوز مالکیت رسمی ملک را به عهده ندارد و انتقال مالکیتی صورت نگرفته است.
به طور مثال : خریدار یعد از عقد بیع و بستن مبایعه نامه مالک مورد مبیع خوانده می شود. اما اگر مورد مبیع به خریدار تحویل داده نشود وی می تواند به وکیل دعوای الزام به تحویل مبیع مراجعه کند و از او درخواست مساعدت نمایید.
اما اگر صرفا قولنامه تنظیم شده بود و ملک مورد نظر را فروشنده تحویل نداد تنها می تواند وی را به انجام تعهد خود ملزم نمایید.
1- دقت کنید که قرارداد فی مابین کاملا قانونی باشد و در این زمینه محکم کاری نمایید.
پس حتما از یک وکیل حرفه ای در این زمینه کمک بگیرید.
2- حتما پیش از تنظیم قرارداد از حقیقی بودن و وجود داشتن ملک مذکور اطمینان کسب نمایید و اسناد و مدارک آن را بررسی نمایید.
3- حتما با بررسی کد رهگیری از فروش آن یا معامله ی آن ملک با دیگری اطلاع کسب کرد.
4- حتما مشخص نمایید که به چه صورت هزینه ملک را می پردازید و اگر به صورت قسطی امکان خرید ملک را دارید تاریخ سررسید قسط ها را در مبایعه نامه درج کنید . حتی در قولنامه نیز ذکر کنید اولین پرداخت قسط خود را چه زمانی انجام می دهید.
5- موارد استثنا را در قرارداد ذکر نمایید تا شامل جریمه نشوید
6- توجه داشته باشید که قرارداد ملک چه به صورت قولنامه باشد چه مبایعه نامه نیاز به حضور 2 شاهد دارد .تا در صورت بروز مشکل در دادگاه حاضر شود.
7- حتما اطمینان حاصل کنید که دفتر املاکی که قولنامه را تهیه میکند مجوز داشته باشد
8- مشخصات ملک مورد معامله را با آنچه در سند نوشته چک کنید مانند انباری، پارکینگ، آب و برق و...
9- اگر برای قولنامه وکیلی از سمت طرف فروشنده وجود دارد باید مطمئن شوید که حق امضا دارد
10- اگر مورد معامله ارثی است که به فروشنده رسیده است حتما گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث وی را مشاهده کنید.
کلام آخر:
در آخر به این نکته توجه کنید که وقتی قولنامه دستی بین طرفین منعقد می شود، فروشنده امکان فروش ملک را به فرد دیگری ندارد و در عوض خریدار نیز متعهد می شود که باقیمانده وجه را در زمان مقرر در قولنامه به فروشنده بپردازد.
پس در تنطیم قولنامه دقت نمایید و آن را به دقت تنظیم کنید تا امکان استناد در دادگاه را داشته باشد.البته توجه داشته باشید که قولنامه یک سند عادی است و امکان زیر سوال بردن امضای اسناد عادی وجود دارد.
