هر فردی به طور روزانه در کسب و کار خود، با واژه‌ها و مفاهیم زیادی سر و کار خواهد داشت. دانستن معنی این واژه‌ها به شما کمک می‌کند تا در صورت لزوم، معاملات بهتر و پر سود تری داشته باشید و متحمل ضرر نشوید.
یکی از واژه های پر کاربرد در کسب و کار، سرقفلی است. سرقفلی تنها برای اماکن تجاری مطرح می‌شود و ربطی به اماکن مسکونی ندارد. شاید بارها از جلوی مغازه‌ای که آگهی فروش همراه با سرقفلی داشته، رد شده‌اید و برایتان سوال پیش آمده که فروش بدون سرقفلی و با سرقفلی چه مزیت‌ها و معایبی نسبت به همدیگر دارند؟
ناآگاهی در چنین زمینه هایی، باعث می‌شود که قبل از انجام معاملات، نیاز به دریافت خدمات از جانب وکیل سرقفلی را داشته باشیم. حال آنکه تفاوت این وکیل با وکیل ملکی یا وکلای دیگر در چه چیزی است را شرح خواهیم داد. در ادامه، قصد داریم درباره وکیل سرقفلی، انواع سرقفلی و تمام موارد مربوط به آن صحبت کنیم. با ما همراه باشید...
سرقفلی به صورت عامیانه، همان حق آب و گل است. فرض کنید یک مکان یا فروشگاه تجاری دارید و به واسطه تلاش و زحمات شما، این مکان مشتریان زیادی جذب کرده است و در آمد زیادی هم از آن عاید شما می‌شود. حال می‌خواهید این مکان را به فروش برسانید یا آن را اجاره دهید و می‌دانید ارزش واقعی این ملک بیشتر از املاک اطرافش است.
یا فرض کنید به مدت یک سال، یک ملک تجاری را اجاره نموده‌اید و در طول این مدت، به واسطه تغییرات، زحمات و اعتبار شما، ارزش این ملک بیشتر شده است و صاحب اصلی ملک بدون پرداخت هیچ مبلغی، می‌خواهد ملک را پس بگیرد.
تا سال های دور، قانونی برای سرقفلی تعیین نشده بود اما در حال حاضر، قانونگذاران این حق را برای افراد مختلف در نظر گرفته‌اند. برای اینکه در چنین شرایطی حق و حقوق شما پایمال نشود، باید با تمام قوانین آشنا باشید. ممکن است افراد زیادی به شما پیشنهاد کنند که با یک وکیل حقوقی تماس بگیرید اما شخصی که شما احتیاج دارید، فردی است که در زمینه سرقفلی تخصص دارد. به عبارت دیگر، وکیل شما باید یک وکیل سرقفلی باشد که تنها پرونده های مربوط به سرقفلی را قبول می‌کند.
عموم مردم سرقفلی را به دو صورت سرقفلی واقعی و سرقفلی مجازی می‌شناسند.
این نوع سرقفلی، ربطی به نوع کسب و کار شما ندارد و تنها به استعداد و امکانات محل کسب و کارتان مربوط است. در این مواقع، می‌توان با استفاده از نظر کارشناسان یا توافق طرفین، ارزش واقعی سرقفلی را مشخص نمود و در زمان عقد قرارداد، آن را پرداخت کرد. مالک ملک تجاری، زمانی که برای اولین بار ملک خود را اجراه می‌دهد یا آن را به فروش می‌رساند، حق سرقفلی را می‌فروشد. این حق ممکن است به او بازگردد یا به شخص دیگری انتقال داده شود. انتقال حق سرقفلی توسط مستاجر مشروط بر این است که در زمان عقد قرارداد، مالک اجازه این کار را به صورت کتبی لحاظ کرده باشد.
زمانی که مالک در زمان عقد قرارداد حق سرقفلی را از مستاجر خود گرفته باشد، باید در زمان پایان قرارداد و تخلیه ملک، ارزش به روز آن را به مستاجر استرداد کند. میزان ارزش مالی حق سرقفلی، با توجه به موارد زیر مشخص می‌شود:
· مزایا و امکانات ملک تجاری که در اجاره نامه ذکر شده است؛
· موقعیت ملک تجاری؛
· کسب و کاری که مستاجر قصد راه اندازی آن را دارد؛
· وضعیت بنا از لحاظ مقاومت، زیبایی و ...؛
· مدت زمان اجاره و میزان محبوبیت و شهرت مستاجر؛
· هزینه هایی که مستاجر برای بهینه سازی و آماده سازی ملک صرف کرده است.
حق کسب و پیشه را با نام سرقفلی مجازی می‌شناسند و مرتبط با موفقیت و شهرتی است که فرد در زمان حضور در ملک تجاری کسب کرده است. از آن جایی که سرقفلی مجازی ربطی به موقعیت و امکانات ملک ندارد، تخمین رقم دقیق آن کار دشواری است. سرقفلی مجازی را می‌توان با استفاده از سند رسمی منتقل کرد و برای انتقال آن، نیازی به اجازه مالک ندارید. شما می‌توانید حق کسب و کار خود را به ملک تجاری دیگری منتقل کنید؛ اما در مورد سرقفلی واقعی، چنین شرایطی امکان پذیر نیست.
یکی دیگر از ویژگی های سرقفلی مجازی این است که سرقفلی مجازی به صورت خودکار ایجاد می‌شود، در حالی سرقفلی واقعی چنین نیست و در صورت توافق طرفین معامله ایجاد می‌شود.
در زمان عقد قرارداد، عناوین مختلفی نظیر سرقفلی، ودیعه، حق کسب و کار، قرض الحسنه و ... مطرح می‌شود که از نظر قانونی، همه این‌ها با یکدیگر متفاوت هستند.
از منظر حقوقی، سرقفلی یک حق معنوی برای صاحب کسب و کار است و به واسطه تلاش او برای جذب مشتریان زیاد، به وجود می‌آید. اگر چه این حق معنوی محسوب می‌شود، اما به دنبال خود، حقوق مادی برای صاحب کسب و کار به همراه دارد؛ چرا که صاحب بعدی ملک، به دلیل شهرت صاحب قبلی، مشتریان بالقوه بیشتری جذب می‌کند.
برخی از شناخته شده‌ترین مصادیق سرقفلی عبارتند از:
· داشتن رابطه خوب با کارکنان کسب و کار؛
· اختراع شیوه جدید در کسب و کار؛
· ارزشمند بودن برند کسب و کار؛
· زیاد بودن تعداد مشتریان دائمی؛
· داشتن رابطه خوب با مشتریان؛
· داشتن حق کپی رایت؛
· در اختیار داشتن یک فناوری اختصاصی و مشهور شدن به واسطه آن.
سرقفلی قابلیت نقل و انتقال را دارد و در صورتی که تمایل به فروش مکان تجاری خود را داشته باشید، می‌توانید مبلغی جداگانه در ازای سرقفلی دریافت نمایید؛ و یا اگر مدت زمان اجاره نامه شما به پایان رسیده باشد، می‌توانید این مبلغ را از صاحب ملک اخذ کنید.
در مقابل، ودیعه مبلغی است که صاحب ملک، در ازای نگهداری آن، از شما اخذ می‌کند. به عبارتی دیگر، شما ملک او را به امانت می‌گیرید و با این مبلغ، ضمانت می‌کنید که ملک را به همان صورت که بوده به او پس خواهید داد. در صورتی که قسمتی از ملک تخریب شود، مالک می‌تواند قسمتی یا تمام مبلغ را صرف بازسازی از آن کند. با پرداخت ودیعه، امانت گیرنده نمی‌تواند ملک را برای همیشه تصرف نماید و پس از پایان قرارداد، می‌بایست نسبت به تخلیه آن اقدام کند.
به عبارت دیگر، ودیعه همان چیزی است که به عنوان "رهن" یا "قرض الحسنه" شناخته می‌شود.
یکی دیگر از تفاوت های سرقفلی با رهن در این است که اگر مستاجر در زمان عقد قرارداد، هزینه سرقفلی را به مالک پرداخته باشد، پس از پایان زمان قرارداد، مبلغ آن را به نرخ روز دریافت خواهد کرد. اما در زمان پایان قرارداد رهن، همان پولی که در ابتدا پرداخت کرده را بدون افزایش، دریافت می‌کند.
سرقفلی، معمولا با اجاره ملک تجاری همراه است. با این حال، در برخی مواقع، طرفین قرارداد از سرقفلی چشم پوشی می‌کنند. اجاره به صورت ماهانه است و پرداخت آن سر موعد مقرر انجام می‌شود. سرقفلی مبلغی است که در ابتدای عقد قرارداد توسط مالک اخذ می‌شود و چنانچه پس از اتمام قرارداد، مالک آن را بخواهد، باید مبلغ به نرخ روز آن را به مستاجر پرداخت نماید.
داشتن مالکیت سرقفلی، به معنای مالکیت ملک تجاری نیست و امتیاز و ارزش این دو با هم فرق می‌کند. صاحب سرقفلی می‌تواند مالک آن پیشه باشد اما صاحب ملک تجاری، فقط مالک ملک است.
به عبارتی دیگر، مالک ملک، حق هر گونه تصرفی در آن را دارد؛ مانند رهن، اجاره، فروش و ... اما صاحب سرقفلی چنین اختیاراتی ندارد.
عناوین بالا نشان می‌دهند که تفاوت های سرقفلی با حق کسب و پیشه، رهن، اجاره یا مالکیت، از شناخت ناکافی یا نبود مدارک لازم نشات می‌گیرد. لذا، برای اثبات مالکیت سرقفلی، لازم است که پس از پرداخت هزینه های آن، نسبت به اخذ سند رسمی سرقفلی اقدام نمایید تا از هرگونه اشتباه یا ضایع شدن حق و حقوقتان جلوگیری کنید.
با در اختیار داشتن سند سرقفلی که حق انتقال در آن ذکر شده باشد، مراحل انتقال و فروش آن بسیار راحت‌تر خواهد بود و در صورتی که پرونده‌ای در دادگاه علیه شما مطرح شود، راحت‌تر می‌توانید از حق خود دفاع کنید.
سند سرقفلی به دو صورت عادی و رسمی وجود دارد. با استفاده از سند رسمی سرقفلی که در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده است، می‌توانید با رضایت مالک آن، سند را به شخص دیگری انتقال دهید. با استفاده از سند عادی سرقفلی، برای انتقال سرقفلی، نیاز به سند رسمی دارید. به عبارتی دیگر، صاحب سرقفلی، می‌بایست آن را در قالب یک سند رسمی انتقال دهد.
فرض کنید می‌خواهید ملک تجاری خود را به فروش برسانید یا آن را اجاره دهید و یا اصلا خودتان ملکی بخرید یا اجاره کنید. برای اینکه در چنین زمانی نتیجه زحماتتان پایمال نشود، باید از کمک یک فرد حاذق استفاده کنید. چنین فردی باید آگاه به تمام قوانین سرقفلی باشد.
از میان وکلای در دسترس، باید به یک وکیل دادگستری که در زمینه سرقفلی تخصص دارد مراجعه کرده و موضوع مورد بحث خود را با وی در میان بگذارید. شاید برای بازسازی یا بهینه سازی ملک تجاری، هزینه‌ای متقبل شده‌اید و مالک آن زیر بار پرداخت این هزینه‌ها نمی‌رود یا اینکه مستاجر یا خریدار شما قبول ندارد که حق سرقفلی ای که تعیین کرده‌اید منصفانه است.
همچنین، شرایطی وجود دارد که طبق آن‌ها، حق سرقفلی باطل می‌شود. این شرایط عبارتند از:
· در صورتی که مستاجر شغلی که با مالک توافق نموده را تغییر دهد و کسب و کار دیگری راه بیندازد؛
· منتقل کردن حق سرقفلی توسط مستاجر و بدون اطلاع مالک اصلی ملک تجاری؛
· تعدی و دست درازی مستاجر در ملک تجاری؛
· نپرداختن اجاره بها تا 10 روز بعد از زمان مقرر شده در قرارداد؛
· تغییر ملک تجاری به گونه‌ای که به ملک آسیب وارد شود.
ممکن است شما یا فردی که با آن قرارداد بسته‌اید، یکی از این اقدامات را انجام داده و از تبعات آن مطلع نبوده‌اید. وکیل سرقفلی با بررسی تمامی شرایط، حق و حقوق واقعی شما را اعلام کرده و در جهت اخذ آن اقدام می‌کند.
سرقفلی که با سند رسمی همراه باشد، قابل انتقال به وارثان است. در صورتی که مستاجر فوت نماید و سرقفلی ملک تجاری به ورثه اش برسد، این سوال مطرح می‌شود که اگر یکی از وراث یا تمام آن‌ها بخواهند سرقفلی را به فروش برسانند، چه باید بکنند و سرقفلی چه وضعیتی پیدا می‌کند.
از نظر قانونی، مالک، صاحب اصلی سرقفلی است و پس از پایان قرارداد، ملزم به پرداخت سرقفلی با توجه به نرخ روز به وراث می‌باشد.
در صورتی که یکی از وراث قصد داشته باشد سهم خود را به شخص دیگری واگذار کند و اجازه انتقال در قرارداد سرقفلی ذکر نشده باشد، می‌بایست اجازه مالک اصلی را اخذ نماید. به عبارت دیگر، از طریق طی کردن مراحل قانونی، اظهارنامه‌ای را به مالک تحویل دهد و اگر مالک راضی به این کار نشد، با مراجعه به دادگاه، نسبت به دریافت اخذ مجوز انتقال سرقفلی اقدام نماید.
مراحل فروش و انتقال سرقفلی در دادگاه کمی زمان بر است و ممکن است در طی آن، مسائل پیچیده‌ای مطرح شود. لذا، بهتر است وراث نسبت به دریافت خدمات مشاوره از یک وکیل ماهر اقدام نمایند تا در صورت لزوم، بتوانند حق خود را به طور کامل بگیرند.
مسئله تقسیم اموال پس از اجرای مهریه، پیچیدگی های زیادی دارد و از آن جایی که افراد دارای اموال و متعلقات مختلفی هستند، نمی‌توان با یک فرمول یکسان تمام پرونده‌ها را به اتمام رساند. از آنجایی که سرقفلی نوعی مال محسوب می‌شود، این سوال پیش می‌آید که آیا زن پس از درخواست مهریه، می‌تواند صاحب آن شود یا خیر؟
پاسخ این سوال "بله" است! چنانچه مرد از پرداخت مهریه سر باز بزند، دادگاه حکم توقیف اموال او را صادر می‌کند و در صورتی که یکی از اموال سرقفلی باشد، حق و امتیاز آن را به زن واگذار می‌کند. در صورتی که زن بتواند سرقفلی را بابت مهریه اخذ نماید، مرد حق فروش یا انتقال آن را نخواهد داشت و این حق به زن واگذار می‌شود.
البته چنانچه اجازه انتقال یا فروش در قرارداد ذکر نشده باشد، زن نیز پس از اخذ مالکیت سرقفلی، برای فروش یا انتقال آن، نیاز به اجازه مالک دارد. در صورتی که مالک ملک تجاری راضی به این کار نباشد، زن می‌تواند با مراجعه به دادگاه، نسبت به دریافت اخذ مجوز انتقال سرقفلی اقدام نماید.
تنها در صورتی که مالک سرقفلی، مجوز یا اجازه انتقال یا فروش آن به دیگری را داشته باشد، می‌توان نسبت به اینکار اقدام کرد و نیازی به اجازه مالک نیست. به عبارتی، می‌بایست از قبل با مالک توافق کرده و امضای او را اخذ کنید.
در حال حاضر، بسیاری از افراد در زمان بستن قرارداد، مبلغی اضافی پرداخت کرده و اجازه انتقال تمام یا قسمتی از آن را از مالک می‌گیرند. اگر می‌خواهید از معامله خود بیشترین سود را داشته باشید، به شما پیشنهاد می‌کنیم که قبل یا در زمان انجام آن، به یک وکیل ماهر مراجعه نمایید.
در حال حاضر، نمی‌توان تضمین کرد که تمام حق شما در دادگاه رعایت شود. هر پرونده‌ای ویژگی های منحصر به فرد خودش را دارد و از جنبه های مختلفی باید به آن نگاه کرد. از طرفی، معمولا افراد عادی، اطلاع دقیقی از تمامی قوانین و تبصره های موجود ندارند. به همین جهت، احتمال اینکه حق و حقوقشان ضایع شود، وجود دارد.
وکیل متخصص سرقفلی، با تمام قوانین و ریزه کاری های انتقال و فروش سرقفلی آشنا می‌باشد و به همین جهت، می‌تواند حفره های خالی معامله یا پرونده شما را پر نماید. علاوه براین، چنانچه با مستاجر یا مالک ملک تجاری به مشکل خورده باشید، همراهی یک وکیل می‌تواند روند پرونده را سرعت بخشد و چنانچه حقی داشته باشید، می‌توانید با قدرت بیشتری از حق خود دفاع کنید.
در بسیاری از موارد، در صورتی که حق با شما باشد، مهارت و هوش وکیل است که می‌تواند جهت پرونده را به نفع شما تغییر دهد. بنابراین، اگر می‌خواهید متحمل ضرر نشوید، بهتر است با یک وکیل که در زمینه سرقفلی فعالیت می‌کند، دیدار نمایید.
اکثر افراد وقت یا دانش کافی برای پیگیری دعاوی سرقفلی یا مراحل دادرسی آن را ندارند. از طرفی دیگر، این احتمال وجود دارد که در زمان عقد قرارداد، حق سرقفلی با حق پیشه و کسب یا ودیعه اشتباه گرفته شده و مستاجر یا خریدار و یا حتی مالک دچار ضرر شود.
در صورت نیاز، می‌توانید با مراجعه به وکیل سرقفلی و مشورت با او، جهت پیگیری دعاوی خود اقدام کنید. در ادامه، چنانچه پرنده سخت و پیچیده‌ای داشته و زمان کافی برای پیگیری آن را نداشته باشید، می‌توانید به وکیل مورد نظر خود وکالت داده تا از طرف شما، پرونده را پیگیری نماید.
وکیل، تمام مراحل قانونی را طی کرده و مدارک مورد نیاز را جمع آوری می‌کند. سپس با ارائه این مدارک در زمان مقرر دادگاه، از حق و حقوق شما دفاع می‌کند. در چنین شرایطی، تعداد مراجعات و پیگیری شما به حداقل می‌رسد و خیالتان از بابت اینکه پرونده در دستان یک متخصص قرار دارد، راحت می‌شود.
در طول مراحل دادرسی، مستاجر می‌بایست مبلغ اجاره ماهیانه خود را به مالک بپردازد. پس از صدور حکم قطعی، طرفین شکایت موظف هستند که ظرف مدت یک ماه، نسبت به تنظیم اجاره نامه جدید اقدام نمایند.
چنانچه مالک از امضای اجاره نامه جدید امتناع کند، نماینده دادستان می‌تواند اجاره نامه را از طرف مالک امضا نماید. در صورتی که مستاجر از امضای اجاره نامه جدید سر باز زند، مالک می‌تواند به دادگاه درخواست داده تا دستور تخلیه مستاجر را صادر کند. مدت زمان لازم برای تخلیه از 10 روز تا 2 ماه در نظر گرفته می‌شود.
موسسه حقوقی بین المللی عدالت آریایی با مدیریت مونا ترابی، با بیش از ۱۰ سال سابقه موفق در پرونده های حقوقی و کیفری، آماده به دست گرفتن پرونده های شما عزیزان می‌باشد.
ما با بکارگیری حقوقدانان و وکلای متبحر در کلیه زمینه های مربوطه، وکالت تمامی دعاوی شما را از ابتدا تا انتهای مسیر بر عهده خواهیم گرفت و متعهد هستیم که همراه شما باشیم و از حقوق شما دفاع نماییم.
جهت دریافت خدمات مشاوره حقوقی رایگان، می‌توانید با مراجعه به صفحه تماس با ما، از طریق یکی از راه های ارتباطی، به ما مراجعه نمایید.
