دعاوی ملکی از رایج‌ترین دعاوی حقوقی هستند که در مراجع قضایی اقامه می‌شوند. این دعاوی در عین حال که از مهم‌ترین و رایج‌ترین دعاوی حقوقی به شمار می‌روند، پیچیدگی‌های خاصی نیز دارند. این پیچیدگی‌ها به اندازه‌ای است که در برخی موارد، واگذاریِ اقامه دعوا به بهترین وکیل ملکی در تهران ضرورت پیدا می‌کند. در این نوشتار، به بررسیِ مفهوم دعوای ملکی، وکیل ملکی و وظایف او و نیز، برخی از مهم‌ترین دعاوی ملکی پرداخته خواهد شد.
شاید بتوان برای دعوای ملکی تعاریف متعددی ارائه داد، اما چیزی که اهمیت دارد، معنایی است که در این متن برای این واژه در نظر گرفته شده است. منظور از دعوای ملکی در این نوشتار، هر نوع دعوایی است که با ملک (یعنی مال غیرمنقول) ارتباط دارد. مطابق ماده 12 قانون مدنی، منظور از مال غیرمنقول نیز اموالی مانند زمین و خانه است که نمی‌توان آن‌ها را از جایی به جای دیگر انتقال داد.
بر اساس تعریفی که ارائه شد، دعاوی ملکی طیف وسیعی پیدا می‌کنند. مطابق این تعریف، دعاوی هم‌چون اثبات مالکیت اموال غیرمنقول، دعوای خلع ید، دعوای تصرف عدوانی، دعاوی مربوط به حق ارتفاق (مانند حق عبور، حق مَجرا و ...)، دعاوی مربوط به حق انتفاع از یک مال غیرمنقول، دعوای مطالبه اجاره‌بها یا اجرت‌المثل یک مال غیرمنقول، دعوای ابطال معامله مربوط به فروش ملک غیر و ... ذیل عنوان دعوای ملکی قرار می‌گیرند.
مطابق ماده 656 قانون مدنی، وکیل نماینده قراردادی است که به نیابت از موکل (یعنی وکالت‌دهنده) امور حقوقیِ او را پیگیری می‌کند و در مقابل انجام این امور، اجرت دریافت می‌نماید. توجه به این نکته ضروری است که صرفاً شخصی که وکیل دادگستری باشد، می‌تواند انجام امور حقوقیِ دیگران را عهده‌دار شود. اشتغال به وکالت دادگستری نیز مستلزم داشتن پروانه و مجوز وکالت است که شرایط دریافت آن، در قانون پیش‌بینی گردیده است. اشخاصی که تحصیلات آکادمیک را پشت سر می‌گذارند و مدرک لیسانس حقوق را اخذ می‌کنند، می‌توانند در آزمون‌های علمیِ خاصی که پیش‌بینی شده است، شرکت نمایند و پروانه وکالت دریافت کنند. هر یک از اشخاصی که پروانه و مجوز وکالت دارند، می‌توانند در حوزه موضوعات مختلف حقوقی فعالیت نمایند. وکیل ملکی به شخصی گفته می‌شود که وکیل دادگستری است و به صورت تخصصی و حرفه‌ای در حوزه دعاوی ملکی فعالیت می‌کند.
پس از انعقاد قرارداد وکالت میان خواهان یا خوانده دعوای ملکی با یک وکیل دادگستری که به صورت تخصصی در حوزه دعاوی ملکی فعالیت می‌کند، وکیل باید به نیابت از موکل خود تمامیِ اقداماتی را که برای طرح دعوا یا دفاع ضرورت دارد و در حوزه اختیارات او است، انجام دهد. تنظیم و ثبت دادخواست؛ جمع‌آوری و ارائه ادله و مدارک اثبات‌کننده ادعا؛ اعتراض به رأی صادره از طریق تجدیدنظرخواهی، فرجام‌خواهی و ...؛ شرکت در جلسات رسیدگی؛ پیگیریِ پرونده از زمان آغاز رسیدگی تا زمان صدور رأی و برطرف‌نمودن ایرادات موجود در دادخواست از جمله وظایفی است که یک وکیل ملکی مانند هر وکیل دیگری بر عهده دارد.
همانطور که در ابتدای این مطلب نیز مورد اشاره قرار گرفت، دعاوی ملکی پیچیدگی‌های خاصی دارند و طرح آن‌ها مستلزم بهره‌مندی از دانش و تخصص حقوقی است. با توجه به این‌که اشخاص فاقد مدارک تخصصی حقوقی از این دانش و تخصص بهره‌مند نیستند، واگذاریِ این دعاوی به وکلایی که در این زمینه فعالیت می‌کنند، می‌تواند بر هزینه و زمان لازم جهت حصول نتیجه تأثیر بگذارد.
یهم دعوای خلع ید و هم دعوای تصرف عدوانی یا دعاوی کیفری از آن دسته دعاوی هستند که صرفاً در مورد اموال غیرمنقول قابل طرح می‌باشند، اما دعوای خلع ید از دعاویِ مبتنی بر مالکیت و دعوای تصرف از انواع دعاوی سه‌گانه تصرف است. به عبارت بهتر، دعوای خلع ید زمانی قابل طرح است که شخص خواهان بخواهد از طریق اثبات مالکیت خود، ادعایی را که دارد، اثبات نماید. دعوای تصرف عدوانی ویا در نقطه مقابل دعوای خلع ید قرار دارد. در واقع، دعوای تصرف عدوانی زمانی قابل طرح است که خواهان دعوا نخواهد یا نتواند که مالکیت خود را اثبات کند. با ذکر یک مثال، به صورت روشن‌تر به بیان تفاوت این دو دعوای حقوقی می‌پردازیم.
فرض کنید که مالک یک زمین هستید. شخصی به‌طور غیرقانونی و بدون این‌که اجازه‌ای از شما گرفته باشد، وارد زمین شما می‌شود و زمین شما را تصرف می‌کند و یا هنوز انحصار وراثت ملکی که شما در آن سهیم هستید هنوز انجام نشده اما آن ملک را به نام دیگری کرده اند. در چنین موقعیتی، شما دو راهکار پیش روی خود دارید؛ یا باید اقدام به طرح دعوای خلع ید نمایید و یا این‌که دعوای تصرف عدوانی را به طرفیت ایشان اقامه کنید. طرح دعوای خلع ید مستلزم اثبات مالکیت است؛ یعنی شما در صورتی می‌توانید اقدام به طرح این دعوای حقوقی کنید که بتوانید با ارائه دلیل و مدرک معتبر، اثبات کنید که مالک این زمین هستید. بنابراین، اگر اقدام به طرح دعوای خلع ید نمایید، اما نتوانید که مالکیت خود را اثبات کنید، دعوایی که طرح نموده‌اید، به نتیجه‌ای نخواهد رسید. طرح دعوای تصرف عدوانی مستلزم آن است که شما با ارائه دلیل و مدرک معتبر اثبات نمایید که اولاً این زمین قبل از این‌که توسط طرف مقابل تصرف شود، در تصرف خودتان بوده است، ثانیاً این زمین در حال حاضر در تصرف طرف مقابل است و ثالثاً تصرف ایشان مستند به هیچ نوع قرارداد یا حکم قانونی نبوده است. در صورتی که شما نتوانید این سه رکن را اثبات کنید، دعوای تصرف عدوانی به نتیجه‌ای نخواهد رسید.
بنابراین، اقامه هر یک از دعاوی خلع ید و تصرف عدوانی شرایط خاص خود را دارد. خواهان دعوا باید پیش از طرح دعوای خلع ید بررسی کند و ببیند که آیا می‌تواند مالکیت خود را اثبات کند یا خیر؟ هم‌چنین، باید پیش از طرح دعوای تصرف عدوانی بررسی کند و ببیند که آیا دلیل و مدرکی برای اثبات تصرف سابق خود دارد یا خیر؟
اشاره به تفاوت تفکیک و افراز، مستلزم بررسیِ دو مفهومِ «مفروز» و «مشاع» است. مالکیتی که اشخاص بر یک ملک دارند، ممکن است که به صورت مفروز یا مشاع باشد. مالکیت مفروز به این معنا است که کل یک ملک به یک مالک تعلق دارد و همین یک مالک هم در مورد امور مربوط به ملک خود تصمیم‌گیری می‌کند. در مقابل، مالکیت مشاع به این معنا است که مالکیت یک ملک به‌طور هم‌زمان به چند نفر تعلق داشته باشد؛ به گونه‌ای که نتوان سهم هر یک از آن‌ها را به صورت جداگانه تشخیص داد. در مالکیت به‌نحو اشاعه، تصمیم‌گیری در مورد ملک مشاع بر عهده تمامیِ مالکین قرار دارد و اگر یکی از آن‌ها رضایت نداشته باشد، هیچ توافقی صورت نمی‌گیرد.
تفکیک و افراز دو اصطلاح حقوقی است که در مورد اموال مشاع مطرح می‌شود. تفکیک به معنای تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر است. به عنوان نمونه، اگر شخصی یک زمین 500 متری داشته باشد، می‌تواند آن را به 5 قطعه 100 متری تفکیک کند. افراز به معنای تقسیم مال غیرمنقول مشاع میان شرکاء به نسبت سهم هر یک از آن‌ها است. به عنوان نمونه، اگر 3 دانگ از یک ملک به یک شخص و 3 دانگ دیگر آن به یک شخص دیگر تعلق داشته باشد، چنانچه هر یک از این اشخاص بخواهد سهمی که از این ملک دارد، از حالت اشاعه خارج شود، به این عمل افراز گفته می‌شود. این دو اصطلاح اگرچه گاه به جای هم مورد استفاده قرار می‌گیرند، اما با هم تفاوت‌هایی دارند. تفاوت‌هایی که میان تفکیک و افراز وجود دارد، به شرح زیر است:
الف. تفکیک در مورد هر نوع مال اعم از مشاع و غیرمشاع به کار می‌رود، اما افراز صرفاً به اموال مشاع مربوط است.
ب. در تفکیک، صرفاً یک ملک تقسیم می‌شود، اما در افراز علاوه‌بر تقسیم ملک، سهام مالکین مشاعی نیز تعیین می‌شود و قطعات افرازی به نسبت سهم هر یک از مالکین مشاعی به آن‌ها اختصاص می‌یابد.
پ. تفکیک در اداره ثبت انجام می‌گیرد و پس از آن، صورت‌جلسه تفکیکی صادر می‌شود، اما افراز می‌تواند هم در اداره ثبت و هم در دادگاه انجام گردد و پس از آن، رأی صادر می‌شود.
ت. مرجع رسیدگی به اعتراض نسبت به تفکیک، اداره ثبت و مرجع رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز، دادگاه است.
ث. اگر ملک مشاعی تفکیک شود، حالت اشاعه آن از بین نمی‌رود، اما در افراز سهم هر شریک مشخص و معین می‌شود و ملک از حالت مشاع‌بودن خارج می‌گردد.
