دعاوی پیش فروش ملک با توجه به شرایط حال حاضر مسکن در جامعه، موضوع مهمی است که باید به طور ویژه به آن توجه شود. با توجه به آمار مستخرج از مراجع قضایی، تعداد پروندههای حقوقی در این نوع دعاوی در حال افزایش است. دلیل این امر واضح است. چرا که روز به روز شاهد افزایش قیمت ملک و کاهش قدرت خرید مردم هستیم. به همین خاطر در این مقاله از سایت، هدف ما تحلیل و ارائه نکات مهم حقوقی پیش فروش ملک است. اگر قصد خرید ملک دارید و می‌خواهید با قانون پیش فروش ملک بیشتر آشنا شوید، اگر می‌خواهید دچار دعاوی پیش فروش ملک نشوید، مطالعه این مقاله میتواند برای شما سودمند باشد.
توان خرید مردم بیشتر از قبل کاهش یافته و از آن طرف، قیمت ملک و آپارتمان نیز سیر صعودی دارد. به موازات این پدیده، شاهد آن هستیم که بازار پیش فروش ملک رونق یافته و از جمله اولین گزینه‌های خرید ملک محسوب میشود. این موضوع دلیل خوبی است که امروزه با افزایش پروندههای متعدد دعاوی پیش فروش ملک مواجه باشیم. پروندههای منصوب به دعاوی پیش فروش آپارتمان و ملک، از جمله پروندههای مشکل ساز در بین دیگر پروندههای دادگستری محسوب می‌شوند.
در این نوع از پرونده‌ها تنوع تخلفات بسیار بوده و این مورد میتواند، شرایط رسیدگی به این نوع از پرونده‌ها را دشوار سازد. چرا که طرفین قرارداد نسبت به اجرای موارد مذکور در قراردادها، بی‌توجه‌اند و به تعهدات خود متعهد نیستند. به همین منظور در سال ۱۳۸۹، قانون‌گذار نسبت به تصویب قانون پیش فروش آپارتمان اقدام نمود. قانونی که از 25 ماده و 4 تبصره تشکیل میشود.
هدف از تصویب این قانون، حمایت بیشتر از پیش خریدان خواهد بود. در پروندههای پیش فروش ملک، به طور شفاف وظیفه فروشنده مبنی بر ارائه واحد مسکونی قابل معامله معرفی و مشخص میشود. فروشنده باید نسبت به تکمیل شرایط احداث ملک بر اساس خصوصیات توافق شده با خریدار اقدام نماید. در انتهای تنظیم قرارداد، فروشنده ملزم است تا اصل قرارداد را به مالک رسمی تحویل دهد.
مشاورین متخصص در گروه حقوقی ، میتوانند در زمینه مشاوره و راهنمایی عقد قراردادهای پیش فروش ملک، در خدمت شما کاربران محترم باشند. به همین منظور میتوانید با کلیک بر روی این لینک، از مشاورههای حرفهای برخوردار شوید.
فرایند پیش فروش آپارتمان و ملک از جمله مشکل سازترین و پیچیده‌ترین پروندههای حقوقی است. در این نوع از پرونده‌ها، مورد معامله به طور واضح مشخص نبوده و حتی می‌توان گفت وجود خارجی ندارد. همین موضوع مهمترین دلیل وخامت در پروندههای دعاوی پیش فروش ملک معرفی میشود. در این نوع از مشارکت‌ها، به طور معمول، ملک عنوان اصلی موضوع معامله است. اما شاهد آن هستیم که در ادامه همکاری، آماده بودن و ارائه ملک با مشکلات مختلف همراه است.
نحوه عقد قرارداد پیش فروش ملک در بهترین شرایط، باید بر اساس قانون و در دفاتر اسناد رسمی منعقد شود. خریداران میبایست بر اساس جلوگیری از تخلفات ممکن و دعاوی پیش فروش ملک، نسبت به مشاوره با گروههای حقوقی مانند ( گروه حقوقی ) اقدام نمایند. تا در ادامه با عقد یک قرارداد مطلوب و بدون دردسر مواجه شوند.
· در شرایطی امکان دارد فروشنده ملک، خود مالک رسمی معرفی نشود. یا حتی ممکن است هیچ قرارداد رسمی بین او و مالک اصلی وجود نداشته باشد. در این حالت باید مالک رسمی در زمره خوانندگان دادخواست معرفی شود.
· به طور کلی بر اساس ماده ۲۰ قانون پیش فروش ملک، رسیدگی به تمامی موضوعات اختلافی بر اساس اجرا قراردادها، یا حتی تفسیر و تعبیر قراردادهای پیش فروش ملک، به هیئت داوری مربوط میشود.
· از طرفی دیگر در صورتی که خریدار پس از تنظیم قرارداد پیش فروش ملک، قصد استفاده از الزامات قانونی داشته باشد، لازم است شرایط طرح تنظیم سند پیش فروش ملک، توسط دعوی اجرا شود.
· در برخی از شرایط نیز ممکن است ملک مورد معامله از شناسنامه فنی و پروانه ساختمان برخوردار نباشد. منظور در اینجا همان ملکی که با قرارداد عادی پیش فروش شده است. در این حالت خریدار میتواند نسبت به اخذ موارد و نقایص پرونده، شرایط را از دادگاه پیگیری کند.
این موضوع از جمله مهمترین و دردسرسازترین مشکلات در قرارداد پیش خرید ملک است. میتواند از جمله مواردی باشد که شرایط دعاوی پیش فروش ملک را فراهم کند. در این خصوص افراد خریدار و سازندگانی که نسبت به پیش خرید ملک فعالیت دارند، به هدف عقد قرارداد ملزم به مراجعه دفاتر اسناد رسمی هستند. یا حتی میتوانند مبنی بر همکاری وکلای طراز اول ( گروه حقوقی ) اقدام نمایند. با این کار شرایط تعیین زمان تحویل ملک پس از طی پروسه پیش فروش و زمان درست انتقال سند، به طور دقیق مشخص میشود. نکته حائز اهمیت این است که شاید سازندگان و فروشندگان ملک، در زمان مقرر نتوانند نسبت به تحویل ملک اقدام نمایند. در این حالت موظف به پرداخت خسارت به خریدار خواهند بود.
نحوه پرداخت وجه
نحوه پرداخت وجه یکی دیگر از موارد مهم در دعاوی پیش فروش ساختمان است. معمولاً در حدود ۱۰ درصد ارزش آپارتمان را در زمان بستن قرارداد از خریدار دریافت می‌کنند و خریدار مابقی آن را به صورت اقساطی و بر اساس پیشرفت پروژه می‌پردازد. پس در هنگام بستن قرارداد پیش خرید حتما به نحوه پرداخت وجه توجه داشته باشید.
متراژ آپارتمان
یکی دیگر از مواردی که باعث شده دعاوی پیش فروش ساختمان و آپارتمان بسیاری وجود داشته باشد، متراژ واحد و ساختمان است. گاهی مواقع متراژ آپارتمان پس از تکمیل با آنچه در ابتدا گفته شده متفاوت است. همین امر سبب میشود تا یکی از طرفین با مشکلاتی مواجه شود. باید بدانید در قانون برای این مورد ضوابطی تعیین شده است. در صورتی که اختلاف متراژ کمتر از ۵متر باشد، طرفین قادر به اعتراض نیستند اما اگر این اختلاف بیشتر از ۵ متر باشد، خریدار میتواند معامله را فسخ کند و یا برای پرداخت مبلغ متراژ بیشتر با سازنده به توافق برسد. همچنین در صورت فسخ قرارداد، سازنده باید به خریدار خسارت پرداخت کند.
نکات دیگر در خصوص ساختمان
برای این که از دعاوی پیش فروش آپارتمان و ساختمان جلوگیری کرد، باید به برخی نکات دیگر در قرارداد نیز توجه کرد. اولین نکته ای که نباید فراموش کرد، دریافت پروانه ساختمان از سوی شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی برای هر کدام از واحدهاست. در صورت عدم وجود این موارد، باید بیشتر در خصوص آن معامله دقت کرد.
