اشخاص ممنوع المعامله همانطور که از مفهوم آن برمیآید به اشخاصی گفته می‌شود که قانونگذار، آنها را از انجام دادن معامله یا مداخله در اموال خود به طور کلی یا نسبت به مورد خاصی منع کرده است.
دلیل و مبنای حقوقی ممنوعیت اشخاص دسته اول توسط قانونگذار، رعایت مصلحت گروهی از اشخاص به علت رضایت نداشتن و یا فقدان قوه سنجش مصلحت شان است. در واقع این افراد به خودی خود قادر به درک و تشخیص مصلحت شان نیستند. و قانونگذار با منع کردن این افراد، راه سوء استفاده از اموال آنها را مسدود کرده است. به عبارت دیگر دلیل عمده ممنوعیت این اشخاص، حمایت از حقوق خود آنها است.
دلیل ممنوعیت اشخاص گروه دوم و سوم حمایت از افراد جامعه و نظم عمومی در معامله با افرادی که به سبب ملاحظات قانونی، سیاسی یا اقتصادی در انجام معامله ممنوع و محدود شدهاند. این افراد از سوی مراجع قضایی به سبب ارتکاب جرائم و یا بدهی یا ممنوعیت های قانونی دیگر بهطور کلی ممنوع المعامله و در مواردی برخی از اموال آنها توقیف میشوند و تا زمانی که از آنها رفع ممنوعیت نشود حق انجام معامله در خصوص املاک و دیگر دارایی هایشان به خصوص در دفاتر اسناد رسمی را نخواهند داشت.
سؤالی که بعد از شناخت افراد ممنوع المعامله مطرح می‌شود اینست که آیا، اگر شخص قبل از تنظیم مبایعه نامه به هر دلیل از انجام معامله بطور کلی ممنوع شده و خریدار قصد تنظیم سند رسمی را داشته باشد، دفتر اسناد رسمی در این شرایط و به استناد مبایعه نامه می‌تواند سند رسمی تنظیم کند؟ و اگر پس از تنظیم مبایعه نامه، از معامله منع شود چطور؟ وآیا این دو فرض تفاوتی از لحاظ نتیجه با یکدیگر دارند یا خیر؟
به موجب قانون دفاترثبت اسناد رسمی به عنوان یکی از مراجع وابسته به دستگاه قضائی کشور مجاز نیستند به اسناد عادی ترتیب اثر دهند. در واقع این دفاتر موظف به رعایت و اجرای کلیه نظام‌ها و مقررات کشور از جمله ممنوعیت از ثبت معاملات افراد ممنوع المعامله هستند که، اسامی آنها از طریق دادستان کل کشور و توسط سازمان ثبت و به صورت الکترونیکی به دفاتر ارسال می‌شود.
بنابراین در مواقعی که خریدار پس از تنظیم مبایعه نامه و در موقع تنظیم سند رسمی، از ممنوعیت فروشنده از انجام معامله آگاه می‌شود، چاره ای جز توسل به محاکم قضائی و تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ندارد.
دادگاه‌ها نسبت به حکم به الزام به تنظیم سند رسمی و ثبت معامله اشخاص ممنوع المعامله این رویه را دارند که چنانچه فروشنده در زمان تنظیم مبایعه نامه ممنوع المعامله نبوده و بعد از آن به وسیله مراجع قضائی جز افراد ممنوع المعامله شود، در صورت:
پس از رفع ممنوعیت حکم به تنظیم انتقال اجرایی ( یعنی انجام تشریفات معامله تحقق یافته و تنظیم سند رسمی ) صادر میکند، زیرا با وقوع عقد بیع با سند عادی، مورد معامله در ملکیت خریدار قرار گرفته است.
اگر سند عادی معامله اموال غیرمنقول را فقط تعهدی بر فروش ملک بدانیم، چنانچه فروشنده قبل از تنظیم سند رسمی از طریق مراجع قضایی ممنوع المعامله شود، این ممنوعیت مانع تنظیم سند رسمی است مگر اینکه مرجع ممنوع کننده رضایت خود را به صورت مکتوب اعلام کتد.
اما در زمانی که فرد قبل از تنظیم مبایعه نامه، ممنوع المعامله بوده و متعاملان به این موضوع آگاه بوده اند همه افراد آگاه از جمله خریدار و فروشنده و در برخی موارد مشاور املاک مطلع از موضوع، به جرم کلاهبرداری محکوم خواهند شد.
شایان ذکر است شخص ممنوع المعامله می تواند قبول وکالت رسمی نماید ولی از دادن وکالت رسمی ممنوع شده است.
و پیشنهاد می شود قبل از هرگونه معامله با اشخاص از وضعیت حقوقی آنها در خصوص ممنوع المعامله بودن یا نبودن از طریق دفاتر اسناد رسمی مطلع شوید.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی مجله دلتا مراجعه کنید.
