در مطلب قبل، افراز ملک مشاع مورد بررسی قرار گرفت و بیان شد که به طور خلاصه افراز به معنی تقسیم مال غیرمنقول ِمشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها است. در این نوشته به تعریف حقوقی تفکیک ملک و تفاوت آن با افراز ملک مشاع خواهیم پرداخت.
تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر. به عنوان مثال، مالک یا مالکان زمینی به مساحت 5 هزار مترمربع، زمین را به قطعات 200 متری تقسیم کنند که در عرف ثبتی به این اقدام تفکیک گفته می‌شود.
از تفکیک به منظور موارد زیر استفاده می‌شود:
تمامی امور مربوط به تفکیک در اداره ثبت انجام می‌شود و بعد از آن صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم می‌شود. این صورت‌مجلس شامل، حدود مساحت قطعات جدا شده به منظور انتقال و به صورت قطعات مفروزی، جهت صدور سند مالکیت برای این قطعات، و تنظیم تقسیم نامه است. در واقع اگر یکی از موارد گفته شده ناقص باشد، تفکیک اعتباری ندارد.
به طور مثال، اگر شخصی 6 دانگ ملک خود را به 3 قسمت تقسیم کند، اما سند اولیه را باطل نکند، این تقسیم بندی فاقد اعتبار است. با وجود این، تفکیک برای مجزا شدن قطعات به منظور فروش از سوی صاحب آن انجام می‌شود و براساس آن ملک به قطعات کوچک‌تر تقسیم شده و به این قطعات، شماره‌های جدید، اما فرعی داده می‌شود. حدود و حقوق جدید تعریف و آخرین قطعه‌ای که انتقال داده می‌شود، سند اولیه باطل می‌گردد.
همانطور که گفته شد، از تفکیک در تقسیم نامه‌ها نیز استفاده می‌شود. در تقسیم نامه‌ها، مالک بیش از یک نفر است و ممکن است یک شخص، از دیگری سهم بیشتری برده و بین آنها تصمیم به نوعی صلح محاباتی ( سازشی که در معامله صورت میگیرد و در آن دو عِوض با هم برابر نباشند) صورت گرفته و انجام شود. در تقسیم نامه، ملک مشاع است و بعد از تفکیک، سند تقسیم نامه تنظیم شده و براساس صورت‌مجلس تفکیکی، برای هر مالک مشاعی، یک قطعه مفروزی تعیین و اسناد مالکیت مشاع همراه با تقسیم نامه از سوی دفترخانه به اداره ثبت ارسال می‌گردد و ضمن ابطال سند اولیه، سند مالکیت مفروزی برای مالکان صادر می‌شود.
در تفکیک الزامی برای اینکه ملک مشاع ( مشترک) باشد وجود ندارد و در خصوص املاکی که مالک واحد دارند نیز قابل اعمال است. ولی در افراز مالکیت باید به صورت مشاع باشد. در غیر اینصورت، درخواست افراز وجاهت قانونی نخواهد داشت. در مطلب بعد به تفاوت های دیگر افراز و تفکیک پرداخته خواهد شد...
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی مجله دلتا مراجعه کنید.
