با توجه به حجم زیاد و رو به رشد پرونده های قضایی با موضوع واگذاری و خرید و فروش املاک قولنامه ای و بدون سند ، این ابهام برای افراد وجود دارد که آیا خرید ملکِ بدون سند، آنها را با معضلات حقوقی مواجه می‌کند یا خیر؟ در این نوشته به این موضوع پرداخته می شود.
سند از جمله مهمترین ادله اثبات دعوی در امور مدنی و عبارت است از هر نوشته‌ای که در مقام دعوی یا دفاع، قابل استناد باشد.
مطابق با ماده 22 قانون ثبت:
«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک به او منتقل شده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، مالک می داند.»
بنابراین طبق این ماده در خصوص املاک، مالکیت فقط با سند رسمی قابل احراز است.
قانون مدنی اسناد را به دو دسته عادی و رسمی تقسیم می‌کند. حسب موضوع، این اسناد از اعتباری متفاوت برخوردارند. اسناد رسمی در مقایسه با اسناد عادی مزایایی دارند. از جمله اینکه سند رسمی، قدرت اجرایی دارد. در حالی که اصل در اسناد عادی، نداشتن قدرت اجرایی است. همچنین در مورد سند رسمی، فقط ادعای جعل قابل طرح است، در حالی که سند عادی علاوه بر ادعای جعل، قابل تکذیب یعنی تردید و انکار است.
بسیار دیده و شنیده میشود، یک آپارتمان به چندین نفر فروخته شده است. و همه خریداران خود را مالک ملک میدانند! و پس از مراحل قانونی حل مساله را به محاکم قضایی میسپارند. پس وجود معاملات معارض نیز از معضلات نقل و انتقال املاک با سند عادی است.
در خصوص این موضوع قانون راه حل مشخصی ارائه نکرده است. و اسناد عادی را به دلیل اینکه با توافق طرفین تنظیم و منعقد میشوند معتبر دانسته است.
همچنین فقهای شورای نگهبان «اطلاق مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت را در بی‌اعتبار دانستن اسناد عادی غیررسمی که قرائن و ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آنها باشد» مغایر شرع دانستهاند.
بنابراین؛ تا زمانی که اسناد عادی معتبر شناخته شود، امکان وجود برخی مسائل حقوقی برای خریداران املاک بدون سند رسمی وجود دارد.
در نتیجه اگر اسناد رسمی مورد توجه قرار گیرند و مردم در معاملات حتی با وجود بیع‌نامه و قولنامه، دقت های لازم را داشته باشند و به طور مثال حداکثر 10درصد وجوه مورد نظر را پرداخت و 90 درصد پرداخت‌ها را موکول به اسناد رسمی کنند، بسیاری از موارد ارتکاب جرائمی از قبیل کلاهبرداری و انتقال مال غیر، کاهش خواهد یافت.
برای مطالعهی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی، مجله دلتا مراجعه کنید.
