قرارداد مشارکت در ساخت مانند هر قرارداد دیگری شرایط و مشخصات مربوط به خود را دارد. قراردادهای مشارکت در ساخت از نوع قراردادهای خصوصی هستند و همانطور که در مقاله قبل اشاره شد بنابر توافق دوطرفه مالک و سازنده تنظیم میشوند. هر مالکی که تصمیم به بازسازی زمین یا ملک کلنگی خود از طریق مشارکت در ساخت را دارد، میتواند با خواندن دقیق و رعایت توصیه های حقوقی که در این مقاله ذکر میکنیم از مشکلات چشمگیر در پروژه جلوگیری کند.
1. از آنجا که اعتبار و تعهد دو طرف قرارداد بسیار اهمیت دارد حتما" درباره سازنده ملک خود از قبل تحقیق کافی داشته باشید.( بررسی همه جانبه پروژه های قبلی سازنده) و اگر سازندگان چند نفر هستند در قرارداد اسامی همه آنها و اینکه متضامنا" مسئول انجام تعهدات و ضامن خسارات احتمالی هستند ذکر شود.
2. شکل خاصی برای قراردادهای مشارکت در ساخت وجود ندارد و هیچ گاه دو قرارداد مشارکت در ساخت یکسان نیستند. قراردادهای مشارکت در ساخت آماده و از قبل تنظیم شده در بسیاری از موارد حاوی اشتباهات و بی دقتی های فاحش و عمده و گاهی یکطرفه هستند. پس بنا بر نیاز خود اقدام به تنظیم قرارداد کرده و از امضاء قراردادهای پیش نویس خودداری کنید.
3. توجه داشته باشید که یک نفر داور یا حکم را که مورد اعتماد دو طرف باشد در قراداد تعیین کنید تا در صورت بروز اختلاف های احتمالی در زمان اجرای قراداد نقش قاضی را داشته و رای او مانند حکم دادگاه برای دوطرف لازم الاجرا باشد و صرفا، نقش میانجی گر و واسطه برای صلح و سازش نداشته باشند.
4.برای تعیین شرایط ساخت و ساز، تعیین بلاعوض، تعیین قدرالسهم، زمان بندی اجرای پروژه، نقشه ها، مجوز ها و تاییدیه ها و ... با یک کارشناس مشارکت در ساخت مشورت کنید تا با اعلام نظر کارشناس از ارجاع اختلافات احتمالی به مراجع قضایی و اتلاف وقت جلوگیری شود.
5. مشخصات کامل دوطرف در قرارداد به صورت کامل و با احراز مدارک هویتی و محل سکونت دقیق آنها قید شود و اگر یک نفر با وکالتنامه اقدام به امضای قرارداد میکند، حتما وکالت نامه را استعلام گرفته و کپی آن را به قرارداد پیوست و در قسمت مشخصات حتما"نام مالک(موکل) و وکیل را ذکر کنید. ضمنا یک نفر جانشین در صورت استعفا یا عزل وکیل در نظر بگیرید.
اگر ملکی متعلق به ورثه است و هنوز وراث سند ملک موروثی را دریافت نکردهاند، حتما گواهی انحصار وراثت و گواهی پرداخت مالیات بر ارث را به قرارداد پیوست کنید. حتما در قرارداد ذکر شود که در صورت فوت سازنده ورثه ایشان متعهد به انجام کلیه تعهدات سازنده میباشند، از نوشتن هرعبارت"به عنوان وصیت" یا ... در این قسمت جلوگیری شود.
6. اگر سازنده اشخاص حقوقی (شرکت ها - موسسات - سازمان ها و ...) باشند حتما آخرین آگهی تغییرات شرکت، حدود اختیارات نماینده آنها و حق امضا ایشان را احراز و کپی مدارک را پیوست قرارداد کنید.
7. اگر ملکی دارای واحد تجاری واگذار شده (سرقفلی) است، قبل از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، نسبت به جلب رضایت مستاجر به صورت قانونی یا توافقی تعیین تکلیف کنید
زمان اجرای پروژه مشارکت در ساخت با توجه به میزان طبقات و متراژ ملک متفاوت است. توصیه میشود مدت قرارداد را از زمان امضای قرارداد تا دریافت اسناد تک برگ ( بهصورت تعداد ماه) قرار دهید و زمانبندی پروژه مشارکت در ساخت را به چهار مقطع تقسیم کنید:
در صورت انجام نشدن تعهد سازنده طبق این زمان بندی، امکان فسخ یا دریافت ضرر و زیان(وجه التزام) وجود داشته باشد.
(توصیه می شود که پیشرفت کار در بازه های زمانی دو ماهه طی صورتجلسه هایی به امضای مالک و سازنده و کارشناس تعیین شده در قرارداد مشارکت در ساخت برسد.)
9. در قرارداد مشارکت در ساخت پیش بینی کنید که اگر طرف مقابل به تعهدات قراردادی خویش عمل نکرد شما حق فسخ دارید. به این ترتیب لازم نیست که برای استفاده از حق فسخ خود ابتدا الزام طرف مقابل به ایفای تعهدات قرارداد مشارکت در ساخت را از دادگاه بخواهید.
10. اصل اسناد مالکیت را در طول مدت قرارداد در اختیار سازنده قرار ندهید و فقط در صورت لزوم به صورت مقطعی و با دریافت رسید از سازنده به ایشان تحویل دهید. میتوانید کپی برابر با اصل از مدارک تهیه و به سازنده ارائه کنید.
11.برای تعیین تراکم ساختمان فقط به صحبت های سازنده اکتفا نکرده و حتما با کارشناس شهرداری مشورت کنید.
از نظر حقوقی فقط جواز یا همان پروانه تخریب و نوسازی سندی معتبر است که بتوان با استناد به آن تراکم، طبقات، مشاعات و قرارداد مشارکت را تنظیم کرد. پس تحت هیچ شرایطی قبل از دریافت جواز (حتی با صدور فیش عوارض ) ملک را به سازنده تحویل ندهید.
برای مطالعه ی بیشتر به نکات حقوقی ملکی، دانستنی های حقوقی ملکی مجله دلتا مراجعه کنید.
