چرا باید قوانین قرارداد اجاره را بدانیم؟
برخی گمان می کنند مستأجرها لازم نیست قوانین اجاره را بدانند و فقط مالکانی که به آنها «صاحب خانه» می گویند باید از قوانین اطلاع داشته باشند. این یک تصور غلط است; زیرا اجاره خانه یک موضوع دو طرفه است و مسائل مربوط به اجاره نامه مربوط به دو طرف قرارداد است. بنابراین فرقی نمی کند مستاجر باشید یا موجر; در هر صورت به خصوص در هنگام عقد قرارداد اجاره باید از این قوانین آگاه باشید تا در صورت بروز مشکلات احتمالی از حقوق خود دفاع کنید.
2. سفته دستی چیست؟
این اصطلاح همانطور که از نامش پیداست کاغذی است که در آن طرفین قول و یا به عبارت بهتر تعهدات خود در قبال یکدیگر را ذکر کرده و امضا می کنند. قرارداد دست نویس در سه نسخه تنظیم می شود که دو نسخه آن نزد طرفین معامله و نسخه سوم نزد املاک نگهداری می شود. مبایعه نامه در دادگاه اعتبار قانونی دارد و قابل استناد است. بنابراین در راه اندازی آنها باید دقت شود و تمام جزئیات به وضوح و دقیق ارائه شود.
. قرارداد رسمی برای قرارداد اجاره چیست؟
قراردادهای رسمی قراردادهایی هستند که در دفاتر اسناد رسمی ثبت می شوند. ممکن است برخی از افراد فقط به عقد قرارداد با بنگاه املاک راضی باشند. در این صورت طرفین باید مشخصات قرارداد را در برگه های مخصوصی که اتحادیه در اختیار مشاورین املاک قرار می دهد ثبت و امضا کنند. به قراردادهایی که بدون مراجعه به ادارات ثبت بر روی کاغذ منعقد می شود، قراردادهای عادی یا قراردادهای دستی می گویند.
4. کد رهگیری قرارداد اجاره چیست؟
از سال 1386 به بعد، طبق قانون مصوب هیات دولت، کلیه مشاوران املاک موظفند معاملات انجام شده را در سامانه ای به نام سامانه ثبت معاملات و املاک کشور ثبت کنند. این کار از یک سو صحت معامله را تضمین می کند و از سوی دیگر امکان تحلیل اطلاعات مسکن را برای دولت و نهادهای نظارتی و آماری فراهم می کند.
هر تراکنشی که در شرکت ها انجام می شود در این سامانه ثبت می شود و پس از آن کد رهگیری دریافت می کند. اگرچه کد رهگیری بیشتر برای خرید و فروش املاک استفاده می شود و از جرائمی مانند فروش چندگانه یک ملک جلوگیری می کند، اما طبق قانون کلیه معاملات اعم از اجاره و خرید باید در سامانه مربوطه ثبت شده و دارای کد رهگیری
. مشخص کنید چه کسی باید هزینه شارژ را هنگام انعقاد قرارداد اجاره پرداخت کند؟
قانون خاصی در این مورد وجود ندارد و مستأجر و موجر باید در مورد آن توافق کنند. به طور کلی پرداخت هزینه های مشترک موضوعی است که باید هنگام انعقاد قرارداد مشخص شود. از آنجایی که هزینه شارژ برای هزینه های عمومی و جاری مجتمع مسکونی استفاده می شود، معمولاً توسط مستاجر پرداخت می شود.
6. آیا مستاجر باید هزینه تعمیرات را بپردازد؟
به طور کلی دو نوع تعمیر وجود دارد. تعمیرات جزئی و تعمیرات اساسی. تعمیرات جزئی تعمیراتی هستند که مربوط به استفاده کوتاه مدت هستند. مواردی از قبیل تعویض لامپ، تعویض روکش کولر و ... جزء هزینه های جاری محسوب می شود و لذا مستاجر باید هزینه های مربوطه را بپردازد. تغییر در ساخت و ساز ساختمان، هزینه رنگ آمیزی دیوارها، خرابی کلی سیستم گرمایشی و ... مواردی هستند که جزء تعمیرات اساسی محسوب می شوند و صاحب خانه باید هزینه آن را بپردازد.
7. متن تمدید قرارداد را چگونه بنویسیم؟
مهمترین نکته برای تهیه متن تمدید قرارداد این است که ابتدا مفاد قرارداد اولیه بررسی شده و مشخص شود که کدام یک از بندها قرار است تغییر کند. برخی از قراردادها در دوره دوم به هیچ وجه نسبت به دوره اول تغییر نمی کند، بنابراین برای نوشتن متن تمدید قرارداد نیازی به بازنویسی قرارداد تکراری نیست.
بلکه نوشتن متن تمدید قرارداد همان قرارداد یا قرارداد دستی قبلی با ذکر بند پشت همان قرارداد در خصوص تمدید قرارداد شماره x (شماره اولیه قرارداد) با ذکر تاریخ تمدید در متن تمدید قرارداد. و امضای طرفین و این اثر قانوناً تمدید شده و معتبر و استناد می باشد. در صورت تغییر در هر یک از بندهای قرارداد از قبیل اجاره بها، مدت قرارداد و ... تغییرات مربوطه باید در این بند درج شده و در پایان به تایید طرفین برسد.
8. چرا در ازای پرداخت باید رسید بگیرم؟
ممکن است برخی تصور کنند که گرفتن رسید برای پرداخت اجاره بها کار درستی نیست و نشانه بی اعتمادی است; اما حقیقت این است که دریافت رسید تنها دلیل معتبر پرداخت اجاره بها است و اگر روزی موجر ادعا کرد که مستاجر اجاره بها را پرداخت نکرده است، می توان به این فیش ها استناد کرد.
9. اجاره بها چگونه تغییر می کند؟
طبق قانون، موجر حق تغییر قیمت توافقی مندرج در قرارداد را در مدت قرارداد ندارد. اما ممکن است پس از پایان مدت قرارداد، موجر قصد افزایش اجاره بها را داشته باشد. معمولاً اجاره دهندگان تقاضای افزایش قیمت و مستاجرین کاهش قیمت را دارند. لذا در صورت بروز چنین اختلافاتی باید به شوراهای حل اختلاف به عنوان مرجع تعدیل اجاره بها اطلاق شود. این شورا بر اساس مسائل کارشناسی قیمت گذاری منصفانه را انجام خواهد داد.
10. اگر مستاجر ملک را تخلیه نکرد چه کنیم؟
موجر می تواند در دو حالت از مستاجر بخواهد که ملک را تخلیه کند. حالت اول زمانی است که قرارداد اجاره به پایان می رسد و حالت دوم زمانی است که مستاجر حداقل سه ماه اجاره را پرداخت نکرده باشد. در این صورت موجر می تواند با نوشتن درخواست تخلیه ملک به نزدیکترین شورای حل اختلاف ملک خود را از مستاجر خارج کند.
در قراردادهای عادی می توانید به سرعت دستور تخلیه ملک را از مراجع قضایی دریافت کنید. با این حال، اگر قرارداد اجاره به طور رسمی امضا شده باشد، دستور تخلیه ملک به زمان بیشتری نیاز دارد. زیرا به مستاجر نیز فرصت تجدید نظر داده خواهد شد.
