✒️در سالهای اخیر، بخش قابل توجهی از پروندههای مطروحه در محاکم حقوقی، به اختلافاتی میان مالکین املاک تجاری و متصرفین حق سرقفلی مربوط میشود. یکی از مصادیق پرتکرار این دعاوی، اقدام سرقفلیدار به انجام تعمیرات یا تغییراتی در نمای ملک بدون اخذ اذن از مالک است. در نگاه اول شاید این تغییرات جزئی و بیاهمیت به نظر برسند، اما از منظر حقوقی، گاهی همین اقدامات ساده میتوانند تبعات سنگینی بهدنبال داشته باشند.
مطابق قواعد حاکم بر روابط موجر و مستاجر و نیز رویهی قضایی، هرگونه اقدامی که موجب کاهش ارزش ملک گردد، ممکن است برای مالک حق فسخ قرارداد را به وجود آورد. البته بررسی مفاد قرارداد اولیه بین طرفین نیز در تعیین حدود این حق، اهمیت بسزایی دارد. اما نکتهی کلیدی در اینجاست که حتی اقداماتی چون تعویض کاشی، نصب یا تغییر شیشههای میرال و سکوریت که غالباً با نیت بهبود وضعیت ظاهری یا کارایی مغازه انجام میشوند، میتوانند موجبات شکایت مالک را فراهم آورند.
در چنین شرایطی، اولین قدم، اخذ اجازهی صریح و مکتوب از مالک است. اگر مالک به هر دلیل از صدور اجازه امتناع ورزید، راهکار قانونی این است که از طریق دادگاه، الزام مالک به موافقت با تغییرات لازم درخواست شود. بدیهی است که طی این مسیر، زمانبر و گاه پرهزینه خواهد بود، اما اقدام بدون اذن مالک میتواند نهتنها منجر به فسخ قرارداد سرقفلی گردد، بلکه در مواردی تحت عنوان "تعدی و تفریط" پیگیری شود.
نکتهی دیگری که اغلب نادیده گرفته میشود، لزوم مراجعه به شهرداری برای اخذ مجوزهای لازم در خصوص تغییرات ظاهری نظیر نصب کرکره یا شیشهی جدید است. در این مراجعات، شهرداری معمولاً اعلام میدارد که برای صدور مجوز، ارائهی رضایتنامهی مالک ضروری است. در نتیجه، سرقفلیدار در بنبستی گرفتار میشود که بدون همراهی مالک، راهی برای عبور از آن ندارد و باید به دادگاه مراجعه کند که با حکم قاضی تغییرات و بازسازی مدنظرش را انجام دهد.
با توجه به پیچیدگی مسائل حقوقی، پرداختن به جزئیات تخصصی این موضوع در این مجال نمیگنجد. اما آنچه روشن است، اینکه متصرفین سرقفلی باید پیش از هرگونه اقدامی، بهدرستی از حقوق و حدود اختیارات خود مطلع باشند تا از گرفتار شدن در دامی پرهزینه و گاه غیرقابل جبران پرهیز کنند.
🔴🟢حالا، راهکار چیست؟
پس از تمامی این توضیحات، این پرسش پیش میآید که راه حل در چنین مواردی چیست؟ بیتردید، صلح و تفاهم، همواره آسانتر و کمهزینهتر از مسیر پر پیچ و خم دادگاه خواهد بود. به مالک پیشنهاد دهید که تمامی هزینههای تغییرات بر عهدهی شماست و هدف، صرفاً بهبود بهرهبرداری از ملک تجاری است. در عین حال، یادآوری کنید که در صورت ارجاع موضوع به دادگاه، با توجه به اینکه این تغییرات در راستای استفادهی مؤثر از منافع ملک انجام میپذیرد، احتمال صدور حکم به نفع شما وجود دارد و در آن صورت، مالک ملزم به پرداخت هزینهها خواهد بود.
در بسیاری از موارد، همین مذاکرهی ساده و آگاهانه، از وقوع دعوا و اطالهی دادرسی جلوگیری خواهد کرد.
پایان.
