مراحل بازستانی ملک فرآیندی است که در صورت عدم پرداخت اقساط وام مسکن آغاز میشود. این فرآیند میتواند برای مالکان استرسزا باشد، اما با آگاهی از مراحل قانونی و حقوق خود، میتوان بهتر با آن مواجه شد. در این راهنما، تمام جنبههای مهم بازستانی ملک را بررسی میکنیم و به شما نشان میدهیم چگونه میتوانید از حقوق خود دفاع کنید یا حتی از این فرآیند جلوگیری نمایید. با توجه به قوانین هر ایالت، ممکن است جزئیات فرآیند Foreclosure هم متفاوت باشد
https://maskanusa.com/1204/
مراحل بازستانی ملک در آمریکا چگونه انجام میشود؟
مراحل بازستانی ملک با اخطار اولیه از سوی بانک شروع میشود. پس از سه ماه تأخیر در پرداخت، بانک اخطاریه رسمی صادر میکند. در مرحله بعد، اگر مشکل حل نشود، بانک دادخواست قضایی را تنظیم میکند. دادگاه جلسهای برگزار کرده و در صورت تأیید، حکم بازستانی صادر میشود. پس از آن، ملک معمولاً به حراج گذاشته میشود. این فرآیند میتواند بین 3 تا 12 ماه طول بکشد.
مراحل بازستانی ملک در آمریکا چگونه
ولی معمولا می توان آن را در 5 مرحله توضیح داد:
مرحله 1- قسط های پرداخت نشده: شروع این عملیات از آن جایی شروع می شود که صاحب خانه، یعنی قرض کننده، نتواند اقساط وام خود را در زمان معین پرداخت کند. معمولا آن ها به علت مشکلاتی چون از دست دادن شغل، طلاق، مرگ یا مشکلات سلامتی، نمی توانند از عهده پرداخت اقساط خود برآیند. اگر شما هم در چنین شرایط دشواری قرار دارید، حتما باید در اولین فرصت مشکلتان را با وام دهنده خود در میان بگذارید. راه های زیادی وجود دارد که می تواند مالکیت ملک شما را حفظ کند. فرآیند Foreclosure برای وام دهنده هم هزینه های زیادی در بر دارد و آن ها هم به همان اندازه شما, تمایل زیادی به انجام چنین فرآیندی ندارند. راهنمای Foreclosure برای صاحبان خانه، می تواند شما را در طول این فرآیند راهنمایی کند. گاهی اوقات ممکن است قرض کننده خود به طور عمد از پرداخت اقساط خودداری کند زیرا قیمت ملک تنزل کرده است و مقدار وام بیشتر از قیمت ملک است, اصطلاحا ملک “underwater” است, و یا این که او از اداره آن ملک خسته شده باشد. به هر حال, دلیل این امر هر چه که باشد، نکته مهم این است که قرض کننده نمی تواند یا نمی خواهد که شرایط وام را اعمال کند.
مرحله 2- اطلاعیه عمومی: پس از 3 الی 6 ماه از عدم پرداخت اقساط، وام دهنده یک اطلاعیه عمومی در اداره اسناد ثبت می کند و اعلام می کند که قرض کننده، بدهی وام خود را پرداخت نکرده است. در بعضی از ایالت ها به این سند، “سند Notice of Default – اطلاعیه عدم پرداخت” می گویند و در برخی ایالت های دیگر به آن Lis Pendens (کلمه لاتین به معنای دعوی معلق) میگویند.
براساس قانون هر ایالت، ممکن است لازم باشد که وام دهنده اطلاعیه را بر درب ملک صاحب خانه بچسباند. هدف این اطلاعیه رسمی این است که قرض کننده را از این که امکان دارد مالکیت ملک را از دست بدهد و از آن ملک به بیرون رانده شود، خبردار کند — به عبارت دیگر، خطر Foreclosure آن ها را تهدید می کند.
مرحله 3- پیش از Foreclosure: پس از دریافت اطلاعیه از طرف وام دهنده، قرض کننده وارد دوران زمانی به نام “pre-foreclosure” (پیش از بازستانی ملک) می شود که می تواند بر اساس قوانین محلی از 30 روز تا 120 روز متغیر باشد، و در طی این دوران او می تواند حساب خود را با وام دهنده از طریق فروش ملک به قیمت کم تر یا پرداخت بدهی خود، تسویه کند. اگر قرض کننده در طول این دوران بدهی خود را پرداخت کند، فرآیند بازستانی ملک به پایان می رسد و دیگر لازم نیست قرض کننده ملک را بفروشد یا آن را ترک کند. اما اگر بدهی پرداخت نشود، این فرآیند هم ادامه می یابد.
مرحله 4- مزایده (Auction): اگر بدهی تا زمان تعیین شده پرداخت نشود، وام دهنده یا نماینده آن موسسه (که به او متولی می گویند)، تاریخی را برای فروش ملک در طی یک مزایده بازستانی ملک (foreclosure auction)، معین می کند (که گاهی به این امر فروش متولی هم میگویند). سند اطلاعیه فروش متولی (Notice of Trustee) در اداره اسناد ثبت می شود و اطلاعیه به قرض کننده منتقل می شود و بر سر ملک نصب می شود و در روزنامه به چاپ می رسد. این مزایده می تواند در دادگاه اسناد، اداره متولی یا در یک مرکز کنواسیون در نقطه دیگر کشور، و یا حتی در خود ملک مورد مزایده، انجام شود.
در بسیاری از ایالات, قرض دهنده از “حق جبران” یا “right of redemption” برخوردار است (او می تواند مبلغ بدهی را تا لحظه ای که منزل در مزایده به فروش برسد جور کند و از این فرآیند جلوگیری کند). در این مزایده، ملک به بالاترین پیشنهاد دهنده و به طور نقد به فروش می رسد. از آن جایی که تعداد نفراتی که می توانند مبلغ نقد برای خرید یک ملک را جور کنند، محدود است، بسیاری از موسسات وام دهنده با قرض کننده توافق می کنند که ملک را باز پس بگیرند (که به این امر، “deed in lieu of foreclosure” می گویند)، و یا خود بانک در همین مزایده این ملک را می خرد.
مرحله 5- پس از Foreclosure: اگر شخص ثالثی ملک را در مزایده نخرد، موسسه دهنده وام مالکیت آن را به عهده می گیرد و آن ملک به یک ملک متعلق به بانک یا (real estate owned) مبدل می شود. املاک متعلق به بانک معمولا به یکی از این دو شیوه به فروش می رسند: غالبا توسط یک مامور موسسه املاک محلی به فروش عموم در می آیند. سایت Zillow لیست املاک متعلق به بانک را که به فروش گذارده شده اند، می گذارد. گاهی اوقات برخی از بانک ها تمایل دارند که املاک بانکی خود را در مزایده هایی که معمولا در تالار های مزایده یا در مراکز کنوانسیون برگزار می شوند، به فروش برسانند.
چه عواملی باعث شروع مراحل بازستانی ملک میشود؟
عدم پرداخت اقساط وام مسکن اصلیترین دلیل شروع مراحل بازستانی ملک است. معمولاً پس از سه ماه تأخیر متوالی، بانکها این فرآیند را آغاز میکنند. عوامل دیگری مانند عدم پرداخت مالیاتهای ملکی، نقض شرایط اصلی قرارداد وام، یا عدم حفظ پوشش بیمهای مورد نیاز نیز میتواند منجر به شروع این فرآیند شود. مشکلات مالی ناشی از بیکاری، بیماریهای جدی یا طلاق از شایعترین دلایل ناتوانی در پرداخت اقساط هستند.
حقوق مالک در طول مراحل بازستانی ملک چیست؟
در جریان مراحل بازستانی ملک، مالکان از حقوق قانونی مشخصی برخوردارند. حق دریافت اخطار کتبی با جزئیات کامل، فرصت جبران و پرداخت معوقات، حق مشاوره حقوقی و امکان مذاکره برای تنظیم مجدد شرایط وام از این حقوق هستند. همچنین مالک حق دارد در جلسات دادگاه حضور یافته و از خود دفاع کند. در برخی ایالتها، حق بازخرید ملک حتی پس از حراج نیز وجود دارد.
چگونه میتوان مراحل بازستانی ملک را متوقف کرد؟
توقف مراحل بازستانی ملک نیازمند اقدام سریع و برنامهریزی دقیق است. پرداخت کامل معوقات، مذاکره برای تجدید ساختار وام، یا استفاده از برنامههای کمکی دولتی میتواند این فرآیند را متوقف کند. مشاوره با وکیل متخصص و کارشناسان مالی نیز میتواند گزینههای مختلف مانند اعلام ورشکستگی یا فروش کوتاه مدت را پیش روی مالک قرار دهد.
زمانبندی مراحل بازستانی ملک چگونه است؟
زمانبندی مراحل بازستانی ملک در ایالتهای مختلف متفاوت است. معمولاً پس از سه ماه تأخیر در پرداخت، اخطار اولیه صادر میشود. مالک 30 روز فرصت دارد به این اخطار پاسخ دهد. اگر مشکل حل نشود، فرآیند قانونی آغاز میشود که میتواند 3 تا 12 ماه طول بکشد. در این مدت، جلسات دادگاه برگزار شده و فرصتهای مختلفی برای حل مسئله وجود دارد.
نقش بانکها در مراحل بازستانی ملک چیست؟
بانکها به عنوان وامدهنده، نقش اصلی را در مراحل بازستانی ملک ایفا میکنند. آنها مسئول صدور اخطاریه، پیگیری قانونی و مدیریت فرآیند بازستانی هستند. بانکها همچنین میتوانند گزینههای مختلفی مانند تجدید ساختار وام، تمدید مهلت پرداخت یا برنامههای کمکی را به مالکان پیشنهاد دهند. در نهایت، آنها مسئولیت فروش ملک از طریق حراج را بر عهده دارند.
آیا میتوان در مراحل بازستانی ملک مذاکره کرد؟
بله، مذاکره یکی از مهمترین گزینهها در مراحل بازستانی ملک است. مالکان میتوانند برای تغییر شرایط وام، تمدید مهلت پرداخت یا تنظیم برنامه پرداخت جدید با بانک مذاکره کنند. موفقیت در مذاکره معمولاً به عواملی مانند سابقه پرداخت، شرایط مالی فعلی و توانایی ارائه برنامه پرداخت معتبر بستگی دارد.
چه عواملی باعث شروع مراحل بازستانی ملک
هزینههای قانونی مراحل بازستانی ملک چقدر است؟
هزینههای قانونی در مراحل بازستانی ملک میتواند قابل توجه باشد. این هزینهها شامل حقالوکاله، هزینههای دادگاه، هزینههای ثبت اسناد و گاهی هزینههای کارشناسی میشود. معمولاً این مبالغ بین 2000 تا 15000 دلار متغیر است. نکته مهم این است که اغلب این هزینهها به بدهی اصلی وام اضافه میشود و مالک باید آنها را بپردازد.
تفاوت مراحل بازستانی ملک در ایالتهای مختلف چیست؟
هر ایالت قوانین خاص خود را برای مراحل بازستانی ملک دارد. برخی ایالتها از روش قضایی و برخی دیگر از روش غیرقضایی استفاده میکنند. زمانبندیها، مهلتهای قانونی و حقوق مالکان نیز میتواند متفاوت باشد. برای مثال، در برخی ایالتها دوره حق بازخرید طولانیتر است، در حالی که در برخی دیگر این حق محدودتر است.
چه مدارکی در مراحل بازستانی ملک مورد نیاز است؟
در طول مراحل بازستانی ملک، مدارک متعددی مورد نیاز است. قرارداد اصلی وام، سوابق پرداخت، مکاتبات با بانک، اسناد مالکیت، صورتحسابهای مالی، مدارک درآمدی و هزینهای، و هرگونه مستندات مربوط به مشکلات مالی که منجر به تأخیر در پرداخت شده، باید در دسترس باشد. این مدارک برای دفاع از حقوق مالک و مذاکره با بانک ضروری هستند.
جمعبندی – مراحل بازستانی ملک:
آشنایی با مراحل بازستانی ملک برای هر کسی که قصد سرمایهگذاری یا خرید ملک در آمریکا را دارد، ضروری است. این فرآیند پیچیده میتواند ماهها طول بکشد و مستلزم درک دقیق قوانین و مقررات است. برای پیشگیری از مواجهه با بازستانی ملک، بهتر است قبل از هر اقدامی، منطقه مورد نظر را به دقت بررسی کنید.
برای مثال، شهرهایی که به عنوان بهترین جا برای اجاره مسکن در آمریکا شناخته میشوند، معمولاً ثبات اقتصادی بیشتری دارند و ریسک بازستانی در آنها کمتر است. با این حال، اگر با این وضعیت مواجه شدید، مشاوره با وکیل متخصص، مذاکره با بانک و بررسی گزینههای موجود میتواند به حل مسئله کمک کند. به یاد داشته باشید که بانکها معمولاً ترجیح میدهند به توافق برسند تا اینکه وارد فرآیند طولانی و پرهزینه بازستانی شوند.
سوالات متداول درباره مراحل بازستانی ملک:
1. آیا میتوان پس از شروع مراحل بازستانی، خانه را فروخت؟
بله، تا قبل از نهایی شدن حکم بازستانی، امکان فروش خانه وجود دارد. این کار حتی میتواند راهی برای جلوگیری از خسارتهای بیشتر باشد.
2. آیا بازستانی ملک بر اعتبار مالی تأثیر میگذارد؟
بله، بازستانی ملک تا 7 سال در گزارش اعتباری باقی میماند و میتواند نمره اعتباری را 100 تا 150 امتیاز کاهش دهد.
3. چه مدت پس از بازستانی میتوان مجدداً وام مسکن گرفت؟
معمولاً باید 3 تا 7 سال صبر کرد، اما این مدت بسته به نوع وام و شرایط متقاضی متفاوت است.
4. آیا مستأجران در ملک بازستانی شده حقوقی دارند؟
بله، طبق قانون حمایت از مستأجر در بازستانی مسکن، مستأجران حق دارند حداقل 90 روز در ملک بمانند یا تا پایان قرارداد اجاره (هر کدام طولانیتر است) در خانه سکونت کنند
