سرمایه گذاران معمولاً به دنبال یک سرمایه گذاری بسیار مطمئن هستند . این ذهنیت، سنتی را نشان می دهد که سرمایه گذاری در فروش زمین و املاک و مستغلات یکی از امن ترین گزینه های سرمایه گذاری است. زنجیره فکری قدیمی معتقد است که سرمایه گذاری در املاک و مستغلات عمدتاً بدون ریسک است و بهترین پوشش را در برابر تورم فراهم می کند.
با این حال، جهان اخیراً پس از معاملات متعدد زمین و دیگر املاک، دریافته است که خانه ها آنقدر که تصور می شد جهت سرمایه گذاری، امن نیستند . این مقاله ریسک‌های مختلفی را که سرمایه‌گذار هنگام سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات با آن مواجه است، برمی‌شمارد. برخی از خطرات رایج به شرح زیر است:
بسیاری از افرادی که در املاک و مستغلات سرمایه گذاری می کنند معمولاً به خاطر جریان های نقدی که از املاک دریافت می شود سرمایه گذاری می کنند. این جریان‌های نقدی به شکل پرداخت‌های اجاره بها در حال افزایش دریافت می‌شوند. فرض پشت این جریان های نقدی این است که سرمایه گذاران همیشه می توانند مستاجران خوبی پیدا کنند. مستاجران خوب به موقع پرداخت می کنند، اموال را تخریب نمی کنند و هیچ مشکل قانونی دیگری ایجاد نمی کنند.
با این حال، تحقیقات نشان داده است که از نظر آماری شانس خوبی وجود دارد که سرمایه گذاران ممکن است همیشه مستأجر خوبی پیدا نکنند. مستاجران بد به عنوان ریسک شماره یک توسط اکثر سرمایه گذاران باتجربه املاک و مستغلات رتبه بندی می شوند. اگرچه تنها درصد بسیار کمی از سرمایه گذاران با مستاجران بدی روبرو می شوند، اما این احتمال وجود دارد که در صورت سر راه شما، ممکن است با هزینه های قانونی قابل توجهی روبرو شوید. از این رو، سرمایه گذاری در املاک نیز یک تجارت مردمی است. به همین دلیل است که مالکان می خواهند قبل از اجاره ملک خود به امتیازات اعتباری و سوابق پلیس نگاه کنند. ایده این است که این خطرات را کاهش دهیم.
سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در مقایسه با سایر سرمایه گذاری ها، احتمالاً غیر نقدشونده ترین است. این به این دلیل است که مقدار پول مورد نیاز برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بسیار زیاد است و تعهد زیادی از امور مالی شخصی هر سرمایه گذار می گیرد.
بنابراین، در صورتی که شما یک سرمایه گذار املاک و مستغلات هستید و می خواهید از ملکی خارج شوید، بازار آماده ای وجود ندارد که قیمت های لحظه به لحظه ملک شما را ارائه دهد. همچنین، خریدارانی که مایل به انجام چنین معامله عظیمی هستند، بسیار اندک هستند.
بنابراین اگر سرمایه‌گذار مجبور باشد، سهام، اوراق قرضه و طلا را می‌توان در چند دقیقه نقد کرد. با این حال، املاک و مستغلات زمان بسیار زیادی برای انحلال نیاز دارد. این نقدینگی باید در سرمایه گذاری املاک و مستغلات قیمت گذاری شود تا اطمینان حاصل شود که سرمایه گذاران شرط بندی بدی انجام نمی دهند.
در نکته فوق بیان کردیم که سرمایه گذاری در املاک معمولاً مستلزم تعهد قابل توجه سرمایه است. اکثر افرادی که املاک و مستغلات می خرند آن نوع سرمایه مازاد برای سرمایه گذاری در یک ملک خاص را ندارند. از این رو، بیش از دو سوم املاکی که در هر بازاری خرید و فروش می‌شوند دارای اهرمی هستند.
مردم معمولا با رهن خانه می خرند. وام مسکن در یک دوره طولانی، مثلاً 30 سال یا بیشتر طول می کشد. بنابراین سودی که به وام مسکن تعلق می گیرد چندین برابر مبلغ اصلی وام گرفته شده است! برای اضافه کردن به آن، اولین پرداخت های ماهانه ای که برای وام مسکن انجام می شود تقریباً منحصراً شامل سود است. از این رو، در طول 4 سال اول یا بیشتر، به سختی می توان اصل پول را پس داد!
از آنجایی که املاک و مستغلات دارای اهرم بسیار بالایی هستند، تقریباً به طور انحصاری متکی به افزایش مداوم قیمت ملک است. قیمت ملک نیازی به کاهش ندارد. یک رکود صرف، هزینه های بهره را ناپایدار می کند و سرمایه گذاری را قرمز می کند!
بنابراین، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در معرض خطرات تامین مالی جدی است، برخلاف آنچه که عموم مردم باور دارند.
بسیاری از افرادی که املاک می خرند معمولاً واحدهای ناتمام می خرند. واحدهای ناتمام به طور کلی ارزان تر هستند و توسعه دهندگان مایل به تامین مالی مطلوب تر هستند. با این حال، خرید واحدهای در حال ساخت خطرات جدی را نیز به همراه دارد.
سرمایه گذاران در برابر نکول توسط توسعه دهندگان آسیب پذیر می شوند. همچنین، بسیاری از اوقات توسعه دهندگان قادر به دریافت مجوزهای لازم از مقامات محلی نیستند. به این ترتیب پروژه به تاخیر می افتد. در نتیجه این تاخیر، خریداران در نهایت بخشی از سرمایه خود را از دست می دهند زیرا مجبور به پرداخت اجاره هستند.
بنابراین، پروژه های سرمایه گذاری املاک و مستغلات مستعد خطرات طرف مقابل هستند. سرمایه گذاران باید کوشا باشند و برنامه ای برای کاهش چنین ریسک هایی داشته باشند.
بازار املاک در مقایسه با سایر بازارها بسیار مبهم است. اطلاعات به روز و دقیقی در بازارهایی مانند سهام، اوراق قرضه و شمش وجود دارد. می توان از داده ها برای سنجش روندها در طبقه دارایی و تصمیم گیری آگاهانه استفاده کرد.
با این حال، هنگامی که صحبت از املاک و مستغلات می شود، تنها اطلاعات موجود از دلالان محلی است. این کارگزاران دارای منافع اختصاصی هستند و بنابراین دلیلی برای ارائه اطلاعات قابل اعتماد و عملی ندارند. بنابراین، داده های مربوط به اجاره و ارزش سرمایه در حال انجام تا حد زیادی یک حدس است!
بهترین زمان برای فروش زمین ویلا و خانه
بنابراین، خریداران باید منابع اطلاعاتی متعددی داشته باشند تا بتوانند اعتبار داده‌های دریافتی خود را تأیید کنند. این خطر همچنین با ظهور پورتال های آنلاین املاک و مستغلات و معاملات مستقیم بین خریداران و فروشندگان تا حد زیادی کاهش یافته است. با این حال، مکانیسم کشف قیمت تا حد زیادی مبهم است.
سرمایه گذاری در املاک و مستغلات یک تجارت بسیار پیچیده است که برای کاهش خطراتی که در بالا ذکر شد به تخصص زیادی نیاز دارد .
