با توجه به اینکه منبع منسجمی در مورد روند خرید خونه چه به فارسی چه به انگلیسی وجود نداره و همه اطلاعات متراکم هستن. تصمیم گرفتم این مقاله رو که تجربه شخصی خودم هست رو بنویسم.
من این مطلب رو بعد از اتمام تمامی مراحل خرید خونه مینویسم و همه چیز رو چند بار مرور کردم تا مطمئن بشم که چیزی را از قلم ننداختم (امیدوارم).
اول از همه، این نکته رو در نظر بگیرید که خرید خونه عموماً پروسه‌ای طولانی، زمان‌بر و پرچالش هست. مخصوصا در هلند! هر کسی میتونه تجربه‌ای منحصر به فردی داشته باشه. مواردی که در این مقاله به اونها اشاره میکنم، قطعی نیستند و ممکنه بسته به شرایط شما تغییر کنن ولی کلیت داستان همین هست.
قبل از هر چیز، باید وضعیت مالی خودتون رو بررسی کنید. آیا میتونید هزینه‌های مربوط به خرید خونه، از جمله هزینه مشاور و محضر و ... روتأمین کنید؟ برای خرید خونه در هلند، جدا از بحث میزان پوشش وام بر اساس درآمد (که بعداً در مورد اون صحبت میکنم)، به حدود ۷ تا ۱۰ هزار یورو بسته به شرایط و اقداماتی که جلوتر توضیح می‌دهم، نیاز دارید(ریز هزینه ها رو در انتها آوردم).
این عدد مربوط به هزینه‌های جانبی خرید هست و جدای از مبلغ Over bid دادن هست (جلوتر توضیح میدم)
برای گرفتن وام مسکن از بانک مهم ترین چیز داشتن قرارداد دائم هست. یا باید قرارداد دائمی با شرکت داشته باشید یا نامه ی Declaration of Intend که بیان کننده این هست که کارفرما به شما قرارداد دائم نمیده ولی علاقه مند هست که قرارداد شما رو سال های آینده تمدید بکنه.
قرارداد دایم یا Permanent contract قراردادی هست که در هلند وجود داره و طبق اون به جز موارد خیلی خاص تقریبا کارفرما هیچ جوره نمیتونه شمارو اخراج و بیکار بکنه و این برای بانک و گرفتن وام مسکن خیلی مهمه.
وام مسکن در هلند ۳۰ ساله هست.
رنج کلی وام رو میتونید با مراجعه به سایت‌هایی که ماشین حساب وام دارن محاسبه کنید. ساده‌ترین و بهترین اونها ماشین حساب بانک ABN هست. با وارد کردن اطلاعات خودتون و پارتنرتون، می‌توانید به یک عدد حدودی برسید. این عدد تقریباً دقیق هست و نهایتاً چیزی بین ۱ تا ۲ درصد تلورانس داره.
به عنوان نمونه، اگر سقف وام شما ۵۰۰ هزار یورو هست و خونه ای که اقدام میکنید برای خریدش انرژی لیبلش A+ است، پس وامتون ۵۲۰ هزار یورو میشه.
مشاور وام شخصی هست که از دیتیل مراحل آماده کردن مدارک، درخواست دادن وام، تأمین وثیقه بانک و … اطلاع داره. تمامی مدارک و مکاتبات این مراحل به زبان داچ هست و شما این کارها را به این مشاور میسپارید.
دو نوع مشاور بانکی در هلند وجود داره: وابسته به بانک یا مستقل.
مشاوران بانکی کسایی هستن که زیر مجموعه بانک بخصوصی کار میکنن. مثلا همین ABN داخل سایت میتونید در خواست مشاوره بدید و یک مشاور باهاتون هماهنگ میشه و کارهای وامتون رو انجام میده.
هر دو نوع مشاور میتونن به شما کمک کنند، اما مشاوران مستقل ممکنه گزینه‌های بیشتری ارائه بدن چون به بانک خاصی وابسته نیستن.
ولی این را در نظر بگیرید که مشاور وام بانکی شما را در گرفتن وام برای اون بانک به خصوص همراهی میکنه نه بانک دیگه. ولی مشاور وام مستقل تلاش میکنه بهترین بانک با کمترین نرخ بهره رو با توجه به شرایط شما پیدا کنه. البته گزینه دوم یعنی نرخ بهره خیلی تفاوتی نداره با توجه به نرخ بهره پایین بهره بانک‌ها در اروپا.
هر کسی بسته به شرایطش باید تصمیم بگیره. بیشتر دوستان و اطرافیان من از مشاور وام ABN استفاده کردن. من با توجه به شنیده‌ها، تحقیقات و تجربیات خودم مستقل را ترجیح دادم و در آخر به نفعم شد. چون بانک اولی که مشاور وام برای دریافت وام اپلای کرد درخواست وام ما رو رد کرد و گفت چون یک سال هست که مهاجرت کردن وام نمیدیم و باید حداقل ۳ سال از اقامت گذشته باشه(منطقی نیست و تاحالا مشابه این گیر رو نشنیده بودم ولی بلاخره همینه که هست. شاید از ایرانی بودنمون خوششون نیومده یا ...). بلافاصله مشاور برای بانک جدیدی اپلای کرد و بانک دوم وام رو تایید کرد!
آیا قیمت مشاورهای بانکی یا مستقل متفاوت هست؟ تقریباً خیر.
تعرفه کلی قانونی و ثابت هست و اسما هزینه‌ای بین ۲ تا ۳ هزار یورو داره که بسته به نیازمندی‌هایی که بعدتر با توجه به مدارک، نیازها و وضعیت مالی‌تان مشخص می‌شود، متغیر هست. ولی چیزی که من تجربه کردم و از بقیه شنیدم، عددی بین ۲۵۰۰ تا ۳۰۰۰ یورو هست و خیلی کمتر و بیشتر نمیشه.
بعد از پیدا کردن مشاور وام، عموماً یکی دو جلسه رایگان اولیه آنلاین برگزار میشه و شما با مشاور صحبت اولیه میکنید. کلیت شرایط مالیتون رو شرح میدید، نیازمندیهاتون رو میگید و مشاور یک سری سوال کلی میپرسه تا بدونه شرایط شما چطوریه.
بعد از اون تصمیم می‌گیرید که میخواین با این مشاور ادامه بدید یا نه و اگر بله، قرارداد می‌بندید.
بعد از بستن قرارداد و شروع کار، مشاور وام یک سری مدارک اولیه میخواد که شامل Employer statement، آخرین فیش حقوقی، کپی پاسپورت و کارت اقامت، گزارش UWV و اعلام اینکه بدهی دارید و اینکه پس‌اندازی دارید که بخواهید برای خرید خونه استفاده بکنید یا خیر.
اون Employer statement نامه وضعیت شما در شرکت شامل نوع قراداد و ریز میزان درامد و Holiday allowance و ... هست و باید از HR شرکت درخواست کنید.
و UWV هم وضعیت درامدی شما از نظر دولت و اداره مالیات هست که وارد سایتش میشید با Digid تون و آنلاین میگیریدش.
بعد از ارائه مدارک و بررسی و چک کردن شرایط شما و انتخاب بانک مناسب، مشاور وام با یک نمونه گزارش اولیه PDF برمیگرده که اطلاعات وامی که میخواد برایتان اپلای کنه داخلش هست.
این اطلاعات شامل میزان وام، هزینه‌های جانبی مثل هزینه مشاور وام، بانک گارانتی و … و همچنین قسط ماهانه محاسبه شده برای ۳۰ سال آینده هست. یعنی شما با گرفتن این گزارش دقیقاً میفهمید هر ماه در طول این ۳۰ سال در صورت گرفتن ماکسیمم وام چقدر قرار هست قسط بدهید و ریز این اقساط چیه و هزینه های جانبی این وام هم داخلش ذکر شده.
برای پیدا کردن خونه در هلند دو راه کلی وجود داره: یا خونه را در سایت‌های آنلاین عمومی مثل Funda پیدا میکنید یا مشاوران املاک که عموما سایت شخصی هم دارن. در آخر اون خونه های مشاوران املاک هم تو Funda لیست میشن.
خرید خونه در هلند مثل ایران نیست که بری تو بنگاه نشست بزاری و سر قیمت چونه بزنی و بگی نه حرف شما نه حرف من وسطش رو بگیریم! خیرش رو ببینی! اینجا باید خونه به صورت عمومی لیست بشه و به مزایده گذاشته بشه و شما رو خونه آفر بدید! (جلوتر توضیح میدم)
در خارجه به مشاورین املاک دلال گفته میشه که میتونن شما رو در خرید یا فروش ملک کمک کنن.
دلال در بازدیدها همراه شما میاد و خونه رو بررسی اولیه میکنه (از لحاظ تمیزی. محله و ...) و اگر زرنگ باشن اطلاعات مفید و بیشتری هم از دلال فروشنده میگیرن.
همچنین عموما این مشاورای املاک همدیگه رو میشناسن و گاها با شبکه و کانکشن و دوستی هایی که دارن میتونن تاثیر گذاری هایی تو پروسه داشته باشن.
مهمترین کاری که دلال برای شما انجام میده دراوردن قیمت واقعی خونه هست که کمک زیادی میکنه تا آفر بالا و فضایی از سر ناچاری و بی اطلاعی ندید! به غیر از این موارد دلال برای شما Home Valuation و Technical Inspection رو هماهنگ میکنه.
به عنوان نمونه یکی از دوستان من که ۲ سال پیش تو پروسه آفر دادن بوده قرار بوده برای خونه 350K حدود 380K آفر بده ولی مشاور املاکش با شبکه و دوستانی که داشته متوجه میشه ملکی تقریبا با همین مشخصات ماه پیش 330K معامله شده تو همون خیابون. پس بجای Overbid دادن تصمیم میگیره Underbid بده و دوستم با 340K خونه رو میخره. یعنی حتی زیر قیمت لیست شده!
آیا قراره همه اینقدر خوش شانس باشن؟ قطعا نه.
بستگی به دلال و شهر داره. برخی‌ها قیمت ثابت دارن مثلاً میگن ما 4K می‌گیریم و همه کارها رو برات انجام میدیم. برخی هم یک درصد از قیمت خونه را به عنوان دستمزد طلب میکنن.
مثلا اگر قیمت خونه 700K باشه 7K هزینه مشاور املاک میشه.
برای پیدا کردن دلال دو راه وجود داره. یا از دوستان و نزدیکان پرس و جو کنید یا در سایت Funda به دنبال ایجنت‌ها بگردید و امتیاز و نظرات در موردشون رو بخونید و انتخاب کنید.
برای شروع کار دلال، یک قرارداد براتون میفرسته که شامل شهر مورد نظر تعداد بازدیدهایی که انجام می‌دهد و مبلغ توافق شده قرارداد هست.
تعداد بازدید ها هم عموما ۱۰-۱۲ بازدید هست. یعنی دلال قرار نیست ۴۰ تا خونه باهاتون بیاد ببینه گرچه همین میزان عموما کافی هست. به ازای هر بازدید مازاد از اون ۱۰-۱۲ تا بازدید توافق شده حدود ۵۰ یورو ازتون میگیرن.
من واقعا برای استخدام دلال تشویقتون نمیکنم. در نگاه اول پول زوره و خودتون میتونید انجامش بدید و چرا یک در صد قیمت خونه رو به دلال بدید!
ولی به نظرم اگر تازه هلند اومدید و خونه اولتون رو دارید میخرید باید بهش فکر کنید! من خیلی افرادی رو دیدم که خودشون این قسمت رو بر عهده گرفتن و ماه ها به دنبال خونه گشتن و موفق نشدن و به نظرم دقیقا قسمت مهم ماجرا این هست که بتونید قیمت واقعی خونه رو در بیارید و آفر خیلی مناسبی با توجه به شرایط مالیتون بدید. این قسمت برای ما که زبان داچ بلد نیستیم و مهمتر از اون کانکشن و نتورک تو بازار املاک اون شهر نداریم خیلی مهمه.
قبل از درخواست برای بازدید یه خونه، بهتره منطقه و خونه رو حظوری برید و بررسی کنید. خیلی وقت ها پیش میاد عکس های خونه بسیار قشنگ هستن و به شیوه ای عکس گرفته شده که مشتری پسند باشه حتی محلش! ولی وقتی حظوری میرید تا وارد محل میشید به دلتون نمیشینه و الکی یک ویزیت با دلال رو هدر دادید!
بعضی خونه ها اطلاعات جزئی در پلتفرم‌های خاص دارن که بعد از بازدید میتونید درخواست کنید تا خونه رو به پروفایل شما در move.nl اضافه کنن تا بتونید این اطلاعات رو داخل اکانتتون ببینید.
این اطلاعات شامل جزییات کامل در مورد سال ساخت و مصالح مورد استفاده در ساخت خونه. مالیت و عوارض پرداختی. هزینه های انرژی،. جنس کف، گرمایش، پنجره ها، عایق و ... میشه و اطلاعات دقیقی از خونه در اختیارتون میزاره که عموما این اطلاعات با بازدید بصری قابل دستیابی نیستن.
برای فروش خونه، طبق قانون باید خونه لیست بشه و به مزایده گذاشته بشه. خریداران علاقه‌مند باید رو خونه آفر بدن و قیمت پیشنهادی خودشون رو اعلام کنن. این مزایده فقط یک بار هست و مثل مزایده عتیقه و … نیست که قیمت هی بالا بره.
زمانی که شما میرید برای بازدید یک خونه از ایجنت فروشنده که خونه رو به شما نشان میده خودتون یا دلالی که استخدام کردید این سوال را می‌پرسید که روز آفر کی هست؟ طرف میگه دوشنبه هفته آینده روز آفر هست و ساعت ۱۲ ظهر بسته میشه.
این قانون توسط دولت وضع شده تا از بالا بردن الکی و ساختگی قیمت خونه ها جلوگیری بشه. به این شیوه به فروشنده این شانس داده می‌شود تا خونش رو به بالاترین قیمت مورد تقاضا بفروشه و تا جایی که میشه بازار مسکن دستکاری نشه.
برای آفر دادن شما (یا دلالی که باهاش قرارداد بستید) وارد سایت واسطی میشید (عموماً move.nl) و اونجا می‌توانید آفر مدنظر خودتون رو بدید. این آفر شامل قیمت پیشنهادی شما. میزانی از این عدد که شما روی وامتون حساب میکنید و میزانی که آورده شخصی خودتون هست.
مثلا میگید من این خونه رو 500K میخوام و از این عدد 480K روی وامم حساب میکنم و 20K خودم پس انداز شخصی دارم.
قیمت لیست شده یا Listing Price قیمتی است که در وحله اول شما در Funda می‌بینید که برای خونه در نظر گرفته شده که مثلاً 420K هست. آیا این قیمت واقعی خونه هست؟ نه! خونه ها توسط مشاورین املاک با عددی حدود 10 درصد پایین‌تر از قیمت واقعی روی سایت‌ها لیست میشن تا بازار آفر دادن داغ تر بشه و انگیجمنت بیشتری بگیرن در روز آفر دادن!
قیمت کارشناسی یا Home Valuation قیمتی هست که کارشناس بانک به روز روی خونه میزاره و بانک به آن میزان ماکسیمم به شما وام خواهد داد. مثلا ماکسیمم میزان وام شما بر اساس درامدتون 500K هست ولی قیمت کارشناسی بانک برای خونه ای که میخواید بخرید 460K هست. پس بانک به شما ماکسیمم 460K وام میده و براش مهم نیست شما خونه رو چند میخرید. ممکنه دوست داشته باشید خونه رو ۱ میلیون یورو بخرید!
(البته بعدا بسته به شرایط ممکنه بتونید برای تتمه وامتون در آینده درخواست وام بازسازی مسکن بدید ولی اون ربطی به خرید خونه نداره و بعد از اتمام خرید انجام میشه و فکر اینکه بخواید زیرابی برید نکنید چون وام به شما تحویل داده نمیشه. بازسازی میکنید و فاکتورها رو برای بانک میفرستید و بانک بعد از بررسی خودش از رو وام بازسازی که گرفتید فاکتورها رو تسویه میکنه!)
در نظر داشته باشید که فروشنده و ایجنتش قبل از اینکه خونه رو برای فروش لیست بکنن قیمت واقعی خونه رو خودشون دراوردن و حدودی میدونن بانک نهایتا چقدر قراره رو این خونه وام بده.
حالا فرض کنید خونه ای که میخواین بخرین 470K قیمت واقعی داره. و شما آفر 480K براش دادید و کل این عدد پیشنهادی رو روی وام حساب کردین، ولی با توجه به قیمت کارشناسی خونه بانک نهایتاً 470K قراره برای این خونه وام بده چون از نظر بانک ارزشش بیشتر از این نیست، پس آفر شما بدون شک رد میشه!
فروشنده به دنبال کم‌ریسک‌ترین آفر هست و در مورد شما اطمینان داره که بانک این عدد رو قبول نمیکنه و وقتش رو برای آفر شما هدر نمیده.
فروشنده و ایجنتش در ساعت مقرر آفر را میبندن و آفرها بررسی میشن. انتخاب نهایی بر اساس بالاترین قیمت پیشنهادی و کم‌ریسک‌ترین و منطقی ترین آفر هست که قبلا توضیح دادم.
عموما خبر قبول نشدن رو بهتون نمیدن مگر خودتون زنگ بزنید و سوال کنید. پس اگر جوابی نگرفتید یعنی آفرتون قبول نشده.
بعد از اکسپت شدن آفر، وضعیت خونه در Funda به Under offer تغییر پیدا می‌کند که به بقیه نشون میده خریدار اولیه انتخاب شده.
گاهی موارد جالب هم پیش میاد برای ما یک هفته بعد از اینکه ۲ تا خونه رو اپلای کرده بودیم و هر جفتشون ریجکت شده بود دلال تماس گرفت و گفت جفت اون خونه ها که هفته پیش آفر داده بودیم ما نفر دوم تو لیست آفرهای مناسب بودیم بودیم. نفرات اول در بررسی اولیه مشخص شده بود که عدد وامشون قابل تامین نبوده و آفرشون ریجکت شده بود و اومده بودن سراغ نفر دوم لیست که ما بودیم! پس ما تو یک روز همزمان ۲ تا تایید برای دو خونه متفاوت گرفتیم و بینشون حق انتخاب داشتیم که کدوم رو میخوایم که فکر کنم میتونه تو کتاب گینس بخش خرید خونه تو هلند ثبت بشه :)))
در صورتی که علاقه داشته باشین میتونین از یک متخصص درخواست کنید (اگر دلال دارید به اون میگید هماهنگ میکنه) که وضعیت خونه رو بررسی کنه. در آخر یک ریپورت چندین صفحه ای با جزیات زیاد از وضعیت خونه و هزینه هایی که داره دریافت میکنید.
این هزینه ها به ۳ بخش کوتاه مدت و میان مدت و هزینه بهبود تقسیم میشه.
مثلا تو گزارش ذکر میشه که خونه فلان مشکلات رو در کوتاه مدت داره و هزینه برطرف کردنشون ۱۴۰۰ یورو هست معنیش این هست که باید در سریع ترین زمان ممکن این مشکلات رفع بشه. همینطور مشکلاتی که بهتر هست در آینده رفع بشه و حدود هزینه و لیست مواردی که اگر دوست داشته باشید با انجامشون میتونید وضعیت خونه رو بهبود بدید و واجب نیستن.
این گزارش از اونجایی مهم هست که میتونید بر سر اون بخش مشکلات کوتاه مدت که باید سریع رفع بشن با فروشنده گاها چونه بزنید تا اون عدد از قیمت نهایی کم بشه یا تو مدت زمانی که شما درگیر کارهای اداری هستید که حداقل یک ماه هست فروشنده خودش اون موراد یا بخشی از اون ها رو حل بکنه.
خیر اجباری نیست. عموما برای خونه های نوساز نیازی به تکنیکال اینسپکشن نیست. بیشتر برای خونه هایی که house هستن و سال ساختنشون کمی قدیمی هست کاربردیه. چون آپارتمان تقریبا همه چیزش مشخص هست و زیر و بم نداره. ولی در مورد house داستان متفاوت هست.
فوندانسیون مهمه که سالم باشه. زیر خونه رطوبت نداشته باشه. قسمت های چوبی خونه بید و ... نداشته باشه. سیستم فاضلاب سالم باشه و موارد دیگه. پس نظر من در مورد house این هست که حتما تکنیکال اینپسکشن رو انجام بدید.
بعد از پر کردن فرم‌ها، یک قولنامه الکترونیکی برای فروشنده، خریدار و دلال‌های دو طرف ارسال میشه و همگی باید امضا کنن. بعد از امضا، خانه به صورت اسمی برای شما هست! در این مرحله وضعیت خانه در Funda به Sold under reservation تغییر پیدا میکنه.
یعنی توافق اولیه صورت گرفته و قولنامه بسته شده و حالا منتظر تایید شدن وام خریدار و واریز پیش پرداخت به حساب محضر هستن.
بعد از همه این‌ها، در مرحله آخر پای نوتاری به داستان باز میشه.
محضر رو ایجنت فروشنده هماهنگ میکنه و محضر به شما کانکت میشه. مدارکی از دو طرف فروشنده و خریدار میخواد و پروفایل الکترونیک در سایتش درست میکنه.
در نهایت محضر سه تاریخ مهم تعیین میکنه: یکی برای اعلام انصراف، یکی ددلاین تحویل بانک گارانتی، و یکی تاریخ محضر که قرارداد نهایی باید حضوری در محضر امضا بشه و پول مبادله بشه و کلید تحویل داده بشه.
همچنین برای روز محضر که باید به صورت فیزیکی حظور پیدا کنید باید مترجم به زبان نیتیو خریدار حظور داشته باشه. برای این قسمت Notary ازتون میپرسه که چه زبانی مد نظرتون هست و خودش یه مترجم براتون هماهنگ میکنه. (اجباری هست)
مهلت نهایی هست که به صورت قانونی شما میتونی با دلایل منطقی از خرید انصراف بدی (مثلا جور نشدن وام).
در این مرحله باید تاییدیه نهایی از بانک بابت وام بگیرید که مشاور وام این کار رو انجام میده.
همچنین برای اطمینان دادن به فروشنده که خانه فروخته شده و خریدار نمیتونه زیرش بزنه، باید ۱۰ درصد از قیمت خانه را به حساب محضر به عنوان پیش پرداخت واریز کنید یا معادلش ضمانت بانکی ارایه کنید.
اگر نقدینگی کافی نداشته باشید (عموما کسی نداره)، شرکت‌های واسط زیرمجموعه بانک‌ها با دریافت مبلغی حدود ۰.۱ درصد قیمت ملک ضمانت نامه بانکی ارایه میدن(یعنی برای یه خونه قیمتش 700K هست حدود ۷۰۰ یورو هزینه صدور ضمانت نامه میشه و این ضمانت نامه رو مشاور وام براتون اپلای میکنه و هزینش رو در روز محضر پرداخت میکنید)
بعد از ارایه این ضمانت نامه از این لحظه به بعد خانه برای شما هست. وضعیت خانه در Funda به Sold تغییر پیدا میکنه و دو طرف نمیتونن زیر قرارداد بزنن.
بعد از امضای قرارداد نهایی در محضر، کلید خانه به صورت رسمی به شما تحویل داده می‌شود.
از اونجایی که قیمت ملک حداقل در سال های بعد کرونا در هلند هم صعودی بوده این سایت خیلی ملاک خوبی برای دونستن قیمت فعلی خونه نیست چون قیمت سال های گذشته رو لیست میکنه ولی در هر صورت ممکنه به کارتون بیاد.
امیدوارم این مطلب براتون مفید باشه و کمک کنه اگر تصمیم به خرید خونه دارید راحت تر این پروسه پیچیده رو جلو ببرید.
