آهن پرایس: در گزارش اخیر مرکز آمار ایران، اطلاعات مربوط به قیمت مسکن که به مدت 7 ماه منتشر نشده بود، منتشر شده است. بر اساس این گزارش، متوسط قیمت مترمربع آپارتمان در اسفند ماه سال گذشته با افزایش ماهانه نزدیک به 14 درصدی رو به رشد بوده و از حدود 59 میلیون تومان به 67 میلیون تومان ارتقا یافته است. این روند صعودی تا پایان خرداد امسال ادامه داشته و به سطح 81 میلیون تومان نیز افزایش پیدا کرده است، اما در طی تابستان، تخفیف‌های پی‌درپی منجر به کاهش قیمت مسکن شده و سطح قیمت به 77 میلیون تومان بازگشته است. این تغییرات، در واقع میانگین قیمت‌ها را نشان می‌دهد.
یکی از نکات مهم این گزارش، رکود شدید در بازار خرید آپارتمان در پایتخت است که ممکن است به دلیل کاهش انتظارات تورمی ایجاد شده باشد؛ این مسئله نشان‌دهنده مشکلاتی در بازار مسکن و تورمی بودن نگرانی‌ها در بین مردم است.
این گزارش شامل میانگین قیمت مسکن بر مبنای شاخص هدانیک و متوسط وزنی قیمت مسکن است. تا پیش از این، انتشار این آمارها اعلام نمی‌شد که باعث نگرانی‌ها و اهمیت این اطلاعات برای بازار مسکن و تورم شده بود.
یکی از نکات مهم این گزارش، کاهش متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در سه ماه تابستان امسال است. بازار مسکن پس از دوره‌ای از تورم و افزایش قیمت، در این دوره به کاهش قیمت مسکن پایان داده است. این انتشار آمارهای رسمی اهمیت بسیاری در اقتصاد مسکن دارد و می‌تواند تصمیم‌گیری‌های مربوط به سرمایه‌گذاری‌ها و خرید و فروش مسکن را تحت تأثیر قرار دهد.
مرکز آمار ایران از دو سال قبل شروع به انتشار گزارش رسمی از تحولات بازار مسکن شهر تهران کرده است. این گزارش شامل میانگین حسابی قیمت مسکن است که به متوسط قیمت تمامی آپارتمان‌های معامله شده در یک ماه در بازار مسکن پایتخت اشاره دارد.
این گزارش از روش «هدانیک» استفاده می‌کند و مؤلفه‌های تأثیرگذار بر میانگین قیمت مسکن مانند سن، متراژ، منطقه و موارد مشابه را از طریق حذف نویزهای مربوط به این عوامل در نظر نمی‌گیرد. از سوی دیگر، میانگین وزنی قیمت مسکن نیز با اعمال این تصفیه‌ها و حذف نویزهای مربوط به عوامل مختلف، اعلام می‌شود.
براساس گزارش مرکز آمار ایران، میانگین حسابی قیمت هر متر مربع واحدهای مسکونی در شهر تهران در شهریور ماه امسال به ۷۷ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان رسید که نسبت به ماه قبل، کاهش 1.7 درصدی داشته است. این میانگین قیمت مسکن در مقایسه با شهریور ماه سال گذشته 79 درصد افزایش یافته است.
طبق بررسی‌ها متوسط قیمت مسکن در تهران در پایان شهریور ماه نسبت به ابتدای تابستان (تیرماه)، 5 درصد کاهش داشته است. این کاهش به دلیل منفی شدن تورم ماهانه مسکن در سه ماه متوالی تیر، مرداد و شهریور اتفاق افتاده است. متوسط قیمت مسکن در تهران در تیرماه نسبت به خردادماه، 2.8 درصد کاهش یافته و در مرداد 0.7 درصد و در شهریور 1.7 درصد کاهش داشته است.
مرکز آمار از شاخص هدانیک نیز برای محاسبه میانگین وزنی قیمت مسکن استفاده می‌کند. این شاخص تغییرات کیفیت و مشخصات واحدهای مسکن را در محاسبه‌ی میانگین قیمت برای مقایسه‌های متوالی برطرف می‌کند؛ به طور کلی، متوسط قیمت مسکن برای عموم جامعه مناسبتر است، اما تحلیلگران بازار مسکن اغلب به میانگین وزنی قیمت مسکن توجه می‌کنند.
متوسط وزنی قیمت مسکن در شهر تهران در شهریور ماه به حدود 80 میلیون و 800 هزار تومان رسیده است. این گزارش همچنین نشان می‌دهد که منطقه 1 با میانگین وزنی قیمت حدود 158 میلیون تومان بیشترین و منطقه 18 با میانگین وزنی قیمت 41 میلیون و 500 هزار تومان کمترین قیمت را در تهران دارند.
به استناد آمار منتشر شده از مرکز آمار ایران میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در سال 1401 به 46 میلیون و 200 هزار تومان رسیده است که نشان‌دهنده رشد 31 درصدی نسبت به سال 1400 است.
در 6 ماه اول سال جاری، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در تهران به 78 میلیون و 100 هزار تومان رسیده است. قیمت هر مترمربع مسکن در این ماه‌ها به ترتیب به 73 میلیون تومان در فروردین، 80 میلیون تومان در اردیبهشت، 81 میلیون تومان در خرداد، 78 میلیون و 500 هزار تومان در تیر، 79 میلیون تومان در مرداد و 77 میلیون و 400 هزار تومان در شهریور بوده است.
به عبارتی میانگین قیمت مسکن در نیمه اول سال جاری نوعی رفت‌وبرگشت کانالی را تجربه کرده و در دو کانال 70 میلیون تومانی و 80 میلیون تومانی نوسان داشته است.
در گزارش مرکز آمار، چهارمین نکته نامرئی این است که تعداد معاملات خرید واحدهای مسکونی در شهر تهران در شهریور ماه امسال به 3هزار فقره رسیده است. این تعداد معاملات با توجه به حجم کم معاملات در ماه فروردین (که معمولاً ماه تعطیلی بازار مسکن است)، از شهریور 98 به بعد بی‌سابقه بوده است.
دلایل این افزایش ناگهانی معاملات متنوع است؛ از یک سو کاهش شدید انتظارات تورمی پس از برخی گشایش‌های سیاسی مرتبط با موضوع مذاکرات برجام اتفاق افتاده و از سوی دیگر، افت شدید رشد نقدینگی در تابستان امسال و رسیدن نرخ رشد نقدینگی به سطح نرمال سه دهه گذشته. این دو عامل باعث شد تابستان امسال تقاضای سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی ملکی به مرز صفر کاهش پیدا کند.
در نتیجه این شرایط، خریداران مصرفی، به ویژه خانه‌اولی‌ها، به اجبار به حاشیه بازار منتقل شدند و این وضعیت سردترین تابستان بازار مسکن تهران در تابستان 1402 را رقم زد.
با توجه به گزارش مرکز آمار ایران از روز گذشته، پنجمین نکته کلیدی و نامرئی که در این گزارش به چشم می‌خورد، مرتبط با عملکرد بازار مسکن در نیمه اول سال 1402 است. بر اساس این گزارش مسکن در این بازه زمانی رتبه اول بازدهی در میان بازارهای رقیب شناخته می‌شود. اطلاعات نشان می‌دهد که بازدهی مسکن در نیمه اول این سال 15 درصد بوده است؛ این در حالی است که در همین مدت، بازار بورس با بازدهی 8 درصد، بازار طلا با بازدهی 3 درصد و بازار سکه با بازدهی منفی 10 درصد عملکرد متفاوتی داشته‌اند.
یک نکته مهم در گزارش مرکز آمار ایران از وضعیت بازار مسکن شهر تهران، نشان‌دهنده تبعات منفی حبس آمار رسمی و عدم انتشار آمارهای رسمی در بازار مسکن است. این مسئله در مورد کشف قیمت فروش واحدهای مسکونی و رصد دقیق تحولات بازار مسکن تأثیر دارد که موجب خطاها و اشتباهاتی در تحلیل‌ها و تصمیم‌گیری‌ها می‌شود.
برای مثال، در تیرماه امسال، یکی از مسئولان حوزه مسکن، تورم ماهانه مسکن شهر تهران را منفی 3.8 درصد اعلام کرد، در حالی که آمارهای رسمی نشان داد که این میزان تورم منفی 2.8 درصد بوده است یا به‌تازگی اعلام شد که متوسط قیمت مسکن شهر تهران در شهریور ماه امسال نسبت به مردادماه 0.6 درصد کاهش داشته است در حالی که آمارهای رسمی مرکز آمار نشان داد که این میزان کاهش در حدود 2 درصد و به دقت منفی 1.7 درصد بوده است.
در ادامه می‌توانید این خبر را نیز مطالعه کنید: بازار آهن در محاصره رکود
این نادرستی در اعلام اطلاعات به دلیل حبس و توقف آمارها، می‌تواند منجر به کم‌نمایی در اعلام میزان کاهش قیمت‌ها شود. این موضوع نه تنها به بازار و متقاضیان آن کمک نمی‌کند بلکه به طور معکوس به ضرر بازار و مصرف‌کنندگان منجر می‌شود، به‌خصوص در زمانی که بازار در دوره‌ای از کاهش قیمت مسکن قرار دارد، حبس و توقف آمارها می‌تواند به تعدیل نادرست قیمت‌ها و کاهش مصرف‌کننده منتهی شود.
