ساخت یک ساختمان مسکونی یا ویلای مستحکم چقدر هزینه دارد؟


محاسبه‌ هزینه‌های ساخت و ساز واحدها در ایران قبل از آغاز پروژه انجام می‌گیرد. در این مرحله نوع ساختمان با توجه به محیط ساخت بنا تعیین می‌گردد تا با توجه به نمای شهر و آب و هوا بهترین و بادوام‌ترین ساختمان ممکن ساخته شود. برای مثال دستمزد کارگران و برخی دیگر از هزینه‌های ساخت و ساز در شهری مثل تهران با شهرهای جنوب کشور تفاوت بسیاری دارد. به طور کلی ساخت و ساز واحدهای مسکونی دانش و تجربه نیاز دارد و امروزه به عنوان نوعی کسب‌وکار در ایران و جهان شناخته می‌شود.

مهم‌ترین عامل در تعیین هزینه ساخت واحدهای مسکونی شامل موقعیت، متراژ و مصالح ساختمانی مانند قیمت میلگرد است. ۲۵ درصد مصالح یک ساختمان را آهن و فولاد تشکیل می‌دهد و پیش‌بینی قیمت آهن‌آلات و میلگرد تأثیر مستقیم بر هزینه‌های ساخت و ساز داشته و باعث تغییرات آن می‌شود.

بیشتر بخوانیم : پیش بینی قیمت میلگرد در ادامه سال 1400

علاوه بر ساخت‌وساز به قصد سرمایه‌گذاری برخی نیز اقدام به ساخت در زمین شخصی خود می‌کنند که باید برآورد هزینه‌های آن قبل از شروع محاسبه شود و با اطلاع از تمام جزئیات هزینه ساخت، منابع مدیریت و در مصرف آن‌ها صرفه‌جویی شود. حال اگر قصد ساخت‌وساز دارید یا علاقه‌مند به کسب اطلاعات از هزینه‌ها و مراحل اجرای ساخت دارید، با این مقاله همراه شوید.

شخصی‌سازی یا برون‌سپاری ساخت‌ و ساز به دیگران

ساخت و ساز خانه با بودجه کم و مقرون‌به‌صرفه از جمله دغدغه‌های کسانی است که ساخت خانه را راهی بهتر و ارزان‌تر برای خانه‌دار شدن یا سرمایه‌گذاری می‌دانند. اما گروه دیگری از افراد، سرمایه‌گذارانی هستند که قصد وارد کردن سرمایه خود به بازار مسکن و انبوه‌سازی و سودآوری را دارند. این دسته از افراد نسبت به کسانی که تنها هدف آن‌ها تامین سرپناه است، بیشتر به ساختن خانه به جای خرید آن روی می‌آورند. زیرا شخصی‌سازی نیاز به داشتن وقت کافی برای نظارت و سرکشی به ساختمان و انجام کارهای اداری برای دریافت مجوزها دارد. اما در سر دو راهی شخصی‌سازی و برون‌سپاری کدام یک گزینه اقتصادی‌تری محسوب می‌شود؟ شخصی‌سازی و برون‌سپاری هریک دارای مزایا و معایبی هستند که در ادامه به شرح آن‌ها خواهیم پرداخت.

· مزایا و معایب برون‌سپاری: در صورتی که گزینه برون‌سپاری را انتخاب کنید، در مدت زمان بسیار کوتاه‌تری خانه‌ای که محل آن مطابق با سلیقه شما باشد، خواهید یافت. اما با انتخاب این گزینه ممکن است جزئیات نقشه ساختمان مانند تعداد اتاق‌ها دقیقا مطابق با خواسته شما نباشد. برون‌سپاری، انتخاب خانه در محله و منطقه مورد نظر شما را ممکن می‎سازد. همچنین انتخاب این گزینه شما را از صرف زمان برای تهیه مجوزها و کارهای اداری و انتخاب تیم سازنده، معاف خواهد کرد.

· مزایا و معایب شخصی‌سازی: برای این کار نیاز دارید تا یک زمین مناسب برای ساخت انتخاب کنید؛ بنابراین ممکن است موفق به یافتن زمین مناسبی در منطقه مورد علاقه خود نشوید. همچنین انتخاب تیم ساختمان‌سازی و معمار باتجربه نیز از مراحل چالش برانگیز شخصی‌سازی خواهد بود. اما مزیت بزرگ این گزینه نسبت به برون‌سپاری در این است که شما می‌توانید دقیقا صاحب آن خانه‌ای شوید که می‌خواهید. به این معنا که طراحی نقشه و ظاهر ساختمان کاملا مطابق با سلیقه شما خواهد بود. همچنین شما می‌توانید با رعایت استانداردهای جدید انرژی، خانه‌ای کارآمدتر داشته باشید. علاوه بر مزایای ذکر شده، با شخصی‌سازی، در آینده هزینه بسیار کمتری صرف تعمیرات و نگهداری خانه خواهد شد. اما با شخصی‌سازی شما متحمل هزینه‌های بالاتر و بازه زمانی طولانی‌تری خواهید شد. ولی برای کنترل هزینه‌های ساخت بهتر است در ابتدا قرارداد مناسبی تنظیم شود. پیمانکار می‌تواند در کاهش هزینه‌ها با شما همکاری داشته باشد.

برآورد هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان مسکونی

با توجه به عدم ثبات قیمت‌ها در بازار، برآورد هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان مسکونی دائما متغییر بوده و این پیش‌بینی کار دشواری به نظر می‌رسد. اما این هزینه‌ها همواره به عواملی مانند شهر و منطقه ساخت، مصالح ساختمانی مصرفی و کیفیت آن‌ها، دستمزد مهندسان و معماران و مزد روز نیروی انسانی بستگی دارد. برای مثال قیمت میلگرد به دلایل مختلفی همچون قیمت مواد اولیه، نرخ ارز و هزینه حمل و نقل همواره نوسانات بسیاری را تجربه می‌کند. به دلیل حجم بالای مصرف میلگرد در ساختمان‌سازی، تغییرات ناگهانی قیمت آن تاثیر چشم‌گیری در محاسبات مالی پروژه‌ها خواهد داشت و یکی از مهم‌ترین عوامل تعیین‌کننده قیمت سازه‌ها به حساب می‌آید. در ادامه مهم‌ترین عوامل موثر در هزینه ساخت و ساز هر متر مربع ساختمان مسکونی را مورد بررسی قرار خواهیم داد:

· هزینه خرید زمین (موقعیت مکانی و متراژ): همان‌طور که می‌دانید قیمت زمین در مناطق مختلف یک شهر و همچنین در شهرهای مختلف، متفاوت است. لازم است هنگام خرید زمین، به امکانات شهری نزدیک به آن مانند ایستگاه مترو، تاکسی، اتوبوس و مدارس توجه شود. در تازه‌ترین تحقیقات بررسی هزینه ساخت مسکن، هزینه زمین برای ساخت مسکن در مناطق متوسط تهران، متری 21.2 میلیون تومان است.

· هزیه جوار ساخت: هزینه اخذ پروانه ساختمانی از جمله اولین هزینه‌های ساخت و ساز است که هر ساله نسبت به سال قبل شامل 30 درصد افزایش قیمت می‌شود.

· هزینه مربوط به خرید مصالح مورد نیاز ساختمانی: همان‌گونه که ذکر شد، هزینه‌های مربوط به این بخش، قسمت مهمی از برآورد قیمت ساخت هر متر مربع ساختمان به شمار می‌رود.

· نوع اسکلت سازه (بتنی یا فلزی): اسکلت بتنی ترکیبی از بتن و میلگرد فولادی است. مقدار فولاد در بتن تقریبا 35 درصد کمتر از کل وزن آهن مصرفی در سازه با اسکلت فلزی است. هزینه مربوط به ساخت اسکلت بتنی و فلزی توسط فرمول‌های مخصوصی محاسبه می‌شود.

· قیمت آهن‌آلات: بخش زیادی از هزینه‌های پروژه‌های ساختمانی مربوط به تهیه آهن‌آلات است. قیمت آهن‌آلات نسبت به دیگر مصالح ساختمانی دارای نوسانات شدیدتری در بازار است.

· تعداد طبقات و واحدهای ساختمان: هزینه طراحی و ساخت با افزایش تعداد طبقات و واحدها افزایش خواهد یافت.

· هزینه بیمه و مالیات: هزینه‌های بیمه تامین اجتماعی هر ساله شامل 15 درصد افزایش قیمت می‌شود. می‌بایست پیش از شروع ساخت و ساز اقدام به بیمه ساختمان کنید.

· هزینه دستمزد مهندسان ناظر، پیمانکاران و کارگران: دستمزد کارگران به طور میانگین، بین 30 تا 35 درصد از مبلغ نهایی هر متر مربع ساختمان را شامل می‌شود.

· هزینه سفت‌کاری: این بخش شامل خاک‌برداری، فونداسیون، اسکلت، دیوارچینی و کارهای فلزی مربوط به آن مانند نعل درگاه پنجره‌ها و فریم فلزی چهارچوب درها می‌شود. در صورتی که اسکلت ساختمان فلزی باشد، هزینه‌های این بخش 10 درصد افزایش می‌یابد.

· هزینه نازک‌کاری: هزینه همه فعالیت‌های معماری پس از دیوارچینی، شامل این بخش می‌شود. نازک‌کاری دو سوم از هزینه‌های ساخت و ساز را به خود اختصاص می‌دهد. نوع طراحی نمای ساختمان و کیفیت مصالح به کار رفته در آن در هزینه‌های نازک‌کاری تاثیرگذار است.

· هزینه اخذ پایان کار: پس از اتمام کلیه مراحل ساخت و ساز، باید برای دریافت پایان کار اقدام کرد که مانند دریافت مجوز ساخت دارای مراحل مختلف اداری است.

میزان مصرف میلگرد در هر متر مربع ساختمان

متره کردن در ساختمان‌سازی یکی از عملیات ضروری است که میزان مصالح مورد نیاز برای اجرای یک پروژه ساختمانی را محاسبه می‌کند. این محاسبات در جدول‌های خاصی انجام می‌شود و به افرادی که این نوع محاسبات را انجام می‌دهند، مترور گفته می‌شود. برآورد میزان میلگرد مصرفی در هر متر مربع ساختمان، به عوامل مختلفی بستگی دارد. در ابتدا میانگین قیمت میلگرد محاسبه و سپس میزان میلگرد مصرفی در فنداسیون ساختمان تخمین زده می‌شود. فنداسیون وظیفه انتقال بار و وزن سازه به خاک را بر عهده دارد. مصالح اصلی این بخش بتن آرمه است. میلگردهای بخش فنداسیون شامل میلگرد طولی، عرضی و تقویتی هستند. میلگردهای طولی که در طول محور اجرا می‌شوند، در دو ردیف بالا و پایین کار گذاشته می‌شوند. برای محاسبه وزن میلگرد طولی در فنداسیون باید به کاور و خم میلگرد توجه کرد. محاسبه وزن میلگرد عرضی نیز مشابه میلگرد طولی است. همچنین برای محاسبه وزن میلگرد تقویتی، طول آن در نظر گرفته شده و سپس در تعداد و وزن واحد طول آن میلگرد ضرب می‌شود. میلگرد در ساختمان‌سازی، علاوه بر فنداسیون در سقف و ستون‌ها نیز به کار می‌رود. نوع اسکلت ساختمان در میزان میلگرد مصرفی تاثیرگذار است. میزان میلگرد مصرفی برای اسکلت فلزی با مهاربندی، بین 45 تا 65 کیلوگرم بر متر مربع تخمین زده می‌شود. در صورت اسکلت ساختمان، فلزی با قاب خمشی باشد، میزان میلگرد مصرفی در بازه بین 65 تا 90 کیلوگرم بر مترمربع خواهد بود. میزان مصرف آرماتور در اسکلت‌های بتنی با قاب خمشی و دیوار برشی نیز 35 تا 45 کیلوگرم بر مترمربع است.