جزئیات دو ماده مصوب از طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی در مجلس

بیانات و تصمیمات جدید مجلس شورای اسلامی مبنی بر عدم اعتبار اسناد عادی در محاکم، در راستای تصویب دو ماده از طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بسیار خبرساز شده است. مردم و صاحبان مال که با اسناد عادی به معامله پرداخته‌اند، نگران نتایج ناشی از عدم اعتبار اسناد عادی هستند. آخرین مصاحبه‌ها با حسن نوروزی رئیس کمیسیون حقوقی و قضایی مجلس در گفتگو با خانه ملت در تشریح جزئیات تصمیمات این کمیسیون از بررسی طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی حاکی از آن است که دو ماده از طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی تصویب‌شده است. در موسسه حقوقی، در جهت رفع ابهامات و نگرانی‌های مردم در این مقاله به بررسی جزئیات این دو ماده و نتایج تصویب آن‌ها پرداخته ایم.

کدام مواد طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی تصویب‌شده‌اند؟

حسن نوروزی در گفتگو با خبرگزاری ملت گفته است: بر اساس ماده یک، مصوبات اسناد رسمی در دادگاه دارای اعتبار و اسناد عادی فاقد اعتبار خواهد بود و در محاکم پذیرفته نخواهند شد. همچنین طبق ماده ۲ مصوب، املاک و بنگاه‌های معاملاتی می‌توانند به سامانه دفاتر اسناد رسمی دسترسی داشته باشند و پیش مقدمه یک معامله را به‌عنوان دلال تهیه و به دفترخانه منتقل کنند.

هرچند کلیات این طرح در دو ماده به تصویب مجلس رسیده است اما هنوز هم سایر مواد این طرح به تأیید شورای نگهبان نرسیده‌اند و شورای نگهبان طی ابلاغیه‌ای 10 ایراد در این طرح مطرح کرده است که دیر یا زود مجلس شورای اسلامی باید به اصلاح آن‌ها بپردازد. بااین‌حال، ازآنجاکه این طرح در دستور کار فعلی مجلس شورای اسلامی قرار دارد، بررسی نقاط قوت و جزئیات مواد تصویب‌شده خالی از لطف نیست.

هدف از تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

در مقدمه اظهارنظر كارشناسي درباره «طرح الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول» که توسط مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی منتشرشده است این‌طور آمده که بندهای 66 و 67 سیاست‌های کلی برنامه ششم توسعه اهمیت ترویج سند رسمی و توسعه آن را خاطرنشان می‌سازد.

اکنون نظام قضایی کشور، به دلیل توسعه و رواج سند عادی در معاملات میان مردم دچار لطمه‌های جبران‌ناپذیری شده است. دلیل این امر هم چیزی جز اعتبار دادن به اسناد عادی در معاملات مربوط به اموال غیرمنقول نیست. اعتبار اسناد رسمی مالکیت اشخاص را بر املاک و اراضی و به‌تبع آن، اعمال حاکمیت دولت را متزلزل نموده است. لذا ضروری بود که قانون‌گذار با اقدامات لازم خود کاهش اعتبار اسناد عادی و ارتقای اعتبار اسناد رسمی را در دستور کار قرار دهد.

لازمه اجرای طرح ارتقای اسناد رسمی چیست؟

تنظیم اسناد عادی در معاملات اموال غیرمنقول به این دلیل پذیرفته‌شده است که اولاً تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی بسیار دشوار و وقت‌گیر است. ثانیاً سند عادی در لحظه قابلیت تنظیم دارد و حق تملیک قانونی را برای افراد ایجاد می‌کند. اما با تصویب کلیات طرح الزام به تنظیم سند رسمی در معاملات اموال غیرمنقول باید لوازم و مقدمات به‌صورت تغییرات بنیادین در تسریع و تسهیل ثبت سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی و همچنین برآورد و مدیریت هزینه‌های تنظیم سند و افراد واسط برای انجام این کار پیش‌بینی شود.

جزئیات دو ماده تصویب‌شده در طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی

به گزارش حسن نوروزی دو ماده از طرح مذکور که شامل کلیات این طرح هستند تصویب‌شده‌اند. جزئیات این ماده به‌صورت زیر در گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس شورای اسلامی آمده است:

1. عدم اعتبار اسناد عادی در محاکم

ماده یک که تحت عنوان حذف معاملات عادی راجع به نقل‌وانتقال مالکیت اموال غیرمنقول تصویب‌شده است اذعان می‌دارد:

معاملاتی که بدون حضور در دفتر اسناد رسمی بین متعاملین (طرفین قرارداد) و یا در دفاتر مشاور املاک منعقد می‌شوند، از عوامل مهم ایجاد پرونده قضایی جعل، زمین‌خواری و سایر مشکلات و جرائم علیه اموال شده است.

لذا در مصوبه مجلس تحت عنوان «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» با پیش‌بینی تکالیف لازم در خصوص دستگاه‌های ذی‌ربط برای اجرای قانون، معاملات ناقل مالکیت و رهن اموال غیرمنقول که بدون تنظیم در دفاتر اسناد رسمی انجام‌شده باشند، بی‌اعتبار و باطل محسوب می‌شوند.

لذا دولت و مراجع قضایی بنا بر مصوبه مذكور، صرفاً اشخاصی را مالک می‌دانند که ملک از طریق سند رسمی به آن‌ها منتقل‌شده باشد. به همین جهت اگر تابه‌حال با اسناد عادی به نقل‌وانتقال اموال غیرمنقول اقدام نموده‌اید پیشنهاد می‌کنم برای جلوگیری از پیشامدهای ناگوار، هر چه سریع‌تر با یک وکیل پایه یک دادگستری آشنا به امور ملکی و ثبتی مشورت نمایید.

2. تنظیم و بهینه‌سازی ارتباط مشاوران املاک با معاملات ملکی

در ماده سه طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی مشاوران املاک با رعایت مقررات قانون تجارت در نقش دلالی در نظر گرفته‌شده و کلیه حقوق آن‌ها محفوظ خواهد بود. مشاوران املاک از طریق سامانه مربوط نسبت به دلالی ملکی اقدام و حق‌الزحمه خود را دریافت می‌کنند. البته مشاوران مذکور طبق مفاد این ماده حق تنظیم قرارداد را ندارند و صرفاً در نقش واسطی بین طرفین معامله و انعقاد قرارداد بین آن‌ها خواهند بود.

طرفین معامله پس از توافقات لازم و پرداخت حق‌الزحمه مشاور املاک برای تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی از طریق سامانه معرفی و دلالت خواهند شد. یکی از نقاط قوت این طرح در کنار تسهیل فرایند رسیدگی به دعاوی حقوقی و کیفری مربوط به اسناد، این است که حقوق مشاوران املاک در جایگاه قانونی خود به نحو شایسته در نظر گرفته‌شده است.

بررسی اجمالی نقاط قوت طرح ارتقای اسناد رسمی

هرچند شورای نگهبان، ایراداتی را بر طرح پیشنهادی مجلس وارد کرده است، خوشبختانه تمامی ایراداتی این طرح بر اساس موازین شرعی و اسلامی اصلاح‌پذیر هستند. هرچند اصلاحات قانونی و برنامه‌ریزی شفاف در جهت اجرای این طرح در دفاتر اسناد رسمی و دفاتر مشاور املاک، نیازمند زمان و بررسی است اما این طرح نقاط قوتی دارد که به آن اشاره می‌کنیم:

1. مقرر نمودن تکلیف برای دستگاه‌های ذی‌ربط در تسهیل تنظیم سند رسمی:

در مصوبه مجلس، دستگاه‌های مربوط در امر تنظیم سند رسمی مکلف به تسریع و آنی سازی استعمالات و امور مالی مرتبط با فرایند تنظیم سند رسمی شده‌اند.

نحوه اجرای تنظیم سند پس از تصویب طرح ارتقای اعتبار اسناد رسمی

نحوه اجرای این بخش به نحوی است که در همان روز مراجعه متعاملین و طرفین قرارداد، سردفتر اسناد رسمی با دریافت آنلاین و لحظه‌ای استعلام و پرداخت آنی وجوه دولتی قادر به تنظیم سند رسمی انتقال ملک باشد. اجرایی شدن این هدف، یکی از ارکان اصلی توسعه سند رسمی در کشور است زیرا تا هنگامی‌که تنظیم سند به سهولت و با کمترین زمان ممکن میسر نباشد، نمی‌توان جزئیات طرح را اجرا کرد و معاملات عادی را از اعتبار انداخت.

2. در نظر گرفتن دوره گذار برای تنظیم سند رسمی

بدیهی است که در خصوص اشخاصی که معاملات مربوط به اموال غیرمنقول خود را تاکنون با اسناد عادی انجام داده‌اند و هنوز سند رسمی در این خصوص تنظیم نکرده‌اند، باید زمانی جهت مراجعه به دادگستری و یا تنظیم سند رسمی مشخص شود. این موضوع در ماده 10 طرح مصوب مجلس پیش‌بینی‌شده است تا از هرگونه جعل و مشکلات مرتبط با آن، اجتناب شود.

نحوه تعیین زمان برای تنظیم اسناد رسمی

در مصوبه مجلس پیشنهادشده است تا سامانه‌ای جهت تسهیل و تسریع درروند تبدیل اسناد عادی به اسناد رسمی، در نظر گرفته شود که اسناد مربوطه در سامانه بارگذاری شود و پس‌ازآن، اقدامات لازم جهت تنظیم سند رسمی توسط متعاملین در دوره گذار انجام پذیرد. هنوز سامانه رسمی برای این کار توسط مجلس اعلام‌نشده است. بااین‌حال توصیه می‌کنیم برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، حتماً با یک وکیل حقوقی آشنا به مسائل ملکی مشورت نمایید.

نظرات شورای نگهبان درباره طرح الزام به تنظیم سند رسمی در اموال غیرمنقول

متعاقب تصویب طرح در صحن علنی مجلس شورای اسلامی و ارسال به شورای محترم نگهبان، شورای مذکور 10 ایراد و ابهام نسبت به مواد مختلف این طرح وارد کرده است. به نظر می‌رسد در پاره از موارد، بنا به اهمیت موضوع و در نظر داشتن مصالح قطعی نظام در جهت حفظ نظم حقوقی، پیشگیری از بروز جرائم و زمین‌خواری، صیانت از اعتبار معاملات و نیز امکان اعمال حاکمیت دولت نسبت به اراضی و املاک، گریزی جز اصرار بر مصوبه وجود نداشته باشد.

نتیجه‌گیری نهایی درباره طرح ارتقای اسناد رسمی

مصوبه مجلس شورای اسلامی با عنوان طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در راستای صیانت از مالکیت اشخاص و دولت بر اراضی و املاک، کاهش پرونده‌های قضایی و اطاله دادرسی، کاهش جرائمی مانند زمین‌خواری و نیز ایجاد امکان اعمال سیاست‌های دولت در مورد املاک به تصویب رسیده است و درمجموع مثبت ارزیابی می‌شود. ایرادات شورای نگهبان به طرح مذکور نیز عمدتاً قابل‌رفع است. بااین‌حال، ازآنجاکه همچنان سامانه مربوط به تنظیم سند رسمی اعلام‌نشده است، بهتر است هر چه سریع‌تر با مشورت یک وکیل حقوقی، اقدام به تبدیل اسناد عادی خود به سند رسمی نمایید. ضمن آن که باید بدانید، اعتبار اسناد رسمی در دعاوی حقوقی حتی بدون تصویب طرح ارتقای اسناد رسمی، بیشتر از اسناد عادی است.


پینوشت: نمونه کار تولیدمحتوای حقوقی. #آیدا_رنجبر

نویسنده: آیدا رنجبر