قیمت ملک به عنوان گران‌ترین کالای مصرفی هر خانواده، از اهمیت زیادی برخوردار است. به همین دلیل، تسلط به نحوه کارشناسی قیمت ملک نه تنها یکی از تخصص‌های ضروری مشاورین املاک به حساب می‌آید، بلکه خریدار و فروشنده هم باید با این موضوع آشنایی داشته باشند.
به همین دلیل در این مقاله ابتدا به اهمیت موضوع کارشناسی قیمت ملک برای هر یک از طرفین معامله می‌پردازیم، سپس عوامل اثر گذار بر کارشناسی قیمت ملک را توضیح داده و سپس نکات مهمی درباره هر یک از این عوامل را شرح می‌دهیم.
مسئله فروش ملک همیشه از تصمیم مالک برای فروش آغاز می‌شود. قطعا قیمت ملک برای مالک اهمیت زیادی دارد. اگر به دلیل نداشتن قیمت یا کارشناسی قیمت اشتباه ملک کمتر از قیمت اصلی قیمت گذاری شود، مالک دچار ضرر می‌شود.
نقطه مقابل هم برای مالک دردسر ساز است. فرض کنید مالک قیمتی منطقی برای ملک خود اعلام نکند؛ چه اتفاقی می‌افتد؟ در قدم اول ممکن است بعضی از مشاورین املاک روی ملک او کار نکنند.
اگر مالک به قیمت کارشناسی شده از سوی مشاور املاک اعتنا نکند و همچنان روی قیمت غیر منطقی خود پافشاری کند، عملا فروش ملک قفل شده و کاری از پیش نمی‌رود. می‌پرسید چرا؟
چون خریدار چشم بسته وارد بازار نمی‌شود. شک نکنید که خریدار قیمت‌ها را از منابع مختلف مثل مشاورین املاک منطقه و سایت‌هایی مانند دیوار و شیپور بررسی می‌کند. بنابراین زیر بار قیمت غیر منطقی نمی‌رود. در نتیجه فروش ملک با قیمت غیر منطقی، غیر ممکن می‌شود.
بسیاری از مردم با جمع کردن نتیجه زحمت چندین سال خود اقدام به خرید ملک می‌کنند. به هر حال خریدار باید چند صد میلیون تا چند میلیارد برای خرید ملک بپردازد، بنابراین قیمت گذاری درست ملک برای خریدار نیز اهمیت بسیار زیادی دارد.
وقتی مسئله برای خریدار و فروشنده اهمیت دارد، قطعا برای مشاور املاک تبدیل به موضوعی حیاتی می‌شود. چرا که اساسا وظیفه کارشناسی قیمت ملک بر عهده مشاور املاک است. بنابراین تسلط بر نحوه کارشناسی قیمت ملک یکی از اصلی‌ترین وظایف مشاورین املاک و کارشناسان فروش ملک به حساب می‌آید.
در صورتی که مشاور املاک نحوه صحیح کارشناسی قیمت ملک را نداند، نه تنها اعتبار خود را نزد خریدار و فروشنده از دست می‌دهد، بلکه علیرغم تلاشی که برای فروش می‌کند، در این کار ناکام می‌ماند. چه بسا مشاور املاک دیگری بتواند این ملک را با قیمت منطقی بفروشد.
قیمت گذاری ملک مسئله‌ای است که ابعاد مختلفی دارد. به عنوان مثال صرفا با توجه به کیفیت ساخت، نقشه و متریال استفاده شده در ملک نمی‌توان به یک قیمت کارشناسی شده درست رسید.
فرض کنید ملکی با بهترین متریال، نقشه و نورگیر عالی در پایین شهر ساخته‌اید. قطعا لوکیشن ملک دست شما را برای تعیین قیمت می‌بندد. به عبارت دیگر هر چقدر هم که متریال، نقشه و... عالی کار شده باشند، در این شرایط، محله ملک اجازه قیمت گذاری فراتر از یک سقف مشخص را نمی‌دهد.
حالا فرض کنید نقشه و محل ساخته شدن ملک خوب باشد. اگر ملک شما در طبقه چهارم باشد اما آن آپارتمان فاقد آسانسور باشد چه اتفاقی می‌افتد؟ قطعا برای فروش باید از قیمت عرف منطقه چشم‌پوشی کرده و واحد را زیر قیمت بفروشید.
در نتیجه نحوه درست کارشناسی قیمت ملک به این صورت است که مشاور املاک باید تمامی عوامل اثر گذار در قیمت ملک را شناسایی کرده و همه‌ی این موارد را در قیمت گذاری دخیل کند. ما برای آموزش نحوه صحیح کارشناسی قیمت ملک به مشاورین املاک، این عوامل را به ۳ بخش دسته بندی می‌کنیم:
۱. لوکیشن یا محله ملک مورد نظر
۲. مشاعات ملک
۳. داخل واحد
هر کدام از عوامل ۳ گانه بالا شامل نکات مختلفی می‌شوند که در ادامه به برخی از این نکات، اهمیت و اثرگذاری آن‌ها روی قیمت ملک اشاره می‌کنیم.
محله ملک یکی از مواردی است که به طور مستقیم روی قیمت ملک اثر گذار است. فرض کنید دو ملک داریم با ابعاد، نقشه و متریال کاملا یکسان؛ یکی از این ملک‌ها در بدترین نقطه شهر و دیگری در بهترین نقطه شهر. قطعا قیمت این دو ملک قابل رقابت و قابل مقایسه نیستند.
البته در مورد محله ملک باید به این نکته دقت کنید که تنها موقعیت مکانی ملک روی قیمت اثر گذار نیست. بلکه ویژگی‌های محله، خیابان و کوچه ملک نیز می‌تواند به عنوان فاکتورهای مثبت یا منفی روی قیمت ملک تاثیر بگذارد.
محله یوسف آباد تهران را فرض کنید؛ این محله دارای چندین خیابان اصلی است اما به دلیل ویژگی‌هایی که هر یک از این خیابان‌ها دارند، قیمت ملک در آن‌ها متفاوت است.
مثلا نزدیکی ملک به امکانی که ایجاد شلوغی یا آلودگی صوتی می‌کنند روی قیمت ملک اثر منفی دارد. در نظر بگیرید جایی مثل کلانتری، بیمارستان، مسجد یا مدرسه نزدیک ملک شما باشد. قطعا این موارد به عنوان نکات منفی در کارشناسی ملک در نظر گرفته می‌شوند.
بنابراین مشاورین املاک و کارشناسان فروش ملک باید دقت داشته باشند که در نحوه درست کارشناسی قیمت ملک، باید تمام ویژگی‌های محله را به عنوان عواملی که روی قیمت ملک اثر گذار هستند در نظر بگیرند.
مشاعات ملک موردی است که برخی از مشاورین املاک به سرعت از آن عبور کرده و متاسفانه آن را در کارشناسی قیمت ملک دخیل نمی‌کنند. اما باید بدانید در نحوه صحیح کارشناسی قیمت ملک، مشاعات نقش قابل توجهی دارد و نمی‌توان به عنوان یک کارشناس حرفه‌ای از آن چشم‌پوشی کرد.
یکی از عواملی که در کارشناسی اصولی ملک به مشاعات مربوط می‌شود و کارشناسان حرفه‌ای باید به آن توجه کنند، بَر ملک (یا همان عرض زمین) است.
وقتی شما به عنوان مشاور املاک روی یک ملک قیمت گذاری می‌کنید، باید از تاثیر فاکتورهای مختلف روی قیمت ملک آگاه باشید. به عنوان مثال از خریدار ملک بخواهد بعد از مدتی روی ملک خریداری شده مشارکت کند، یکی از عوامل بسیار مهم برای سازنده‌ای که قصد مشارکت دارد، بَر ملک است.
البته بَر ملک از جهات مختلف اهمیت دارد. مثلا ملکی که زمین آن عرض بیشتر دارد می‌تواند نورگیر بهتری داشته باشد و نقشه‌های متنوع‌تری در آن اجرا کرد.
مشاورین املاک به این موضوع دقت کنند که در نظر گرفتن این موارد و توضیح آن برای خریدار و فروشنده، هم می‌تواند اعتبار شما را نزد آن‌ها افزایش دهد، هم باعث شود آن‌ها به قیمت گذاری شما اعتماد کرده و شما را به عنوان یک مرجع آگاه برای قیمت گذاری روی ملک بپذیرند.
عوامل دیگری در مشاعات ملک مثل آسانسور، نما و... نیز روی قیمت ملک اثر گذارند. اگر ملک نمای مناسبی نداشته باشد، قطعا در بدو ورود و پیش از مشاهده داخل واحد، روی خریدار اثر منفی می‌گذارد. بنابراین توجه به این گونه موارد از جمله وظایف کارشناسان حرفه‌ای ملک است.
آخرین قسمت در کارشناسی قیمت ملک، به داخل واحد مربوط می‌شود. در نهایت خریدار باید داخل ملک را از نظر نورگیر، نقشه و متریال استفاده شده بپسندد. بنابراین تمام این موارد جزو فاکتورهایی هستند که روی قیمت گذاری کارشناسی شده اثر گذارند.
قطعا اگر ملکی در یک محله خوب با مشاعات مطلوب و نورگیر مناسب داشته باشیم اما واحد خوش نقشه نباشد، خریدار میل و رغبت خود برای خرید این ملک را از دست می‌دهد. بنابراین تنها راه فروش این ملک مانور روی قیمت آن است.
مواردی مثل جنس متریالی که در کف ملک استفاده شده، جنس شیرآلات، کابینت و... نیز می‌توانند جزو عوامل مثبت یا منفی در کارشناسی قیمت ملک به حساب آیند.
البته توجه داشته باشید که عرف منطقه نیز روی این موضوع اثر گذار است. مثلا اگر در منطقه‌ای هستید که اغلب واحدها از کابینت ام‌دی‌اف (MDF) استفاده کرده‌اند، استفاده از این متریال یک فاکتور مثبت به حساب نمی‌آید. اما اگر عرف منطقه کابینت فلزی باشد! استفاده از MDF می‌تواند یک فاکتور مثبت به حساب آید.
وقتی تمام فاکتورهای مربوط به محله ملک، مشاعات و داخل واحد (که می‌تواند بیش از ده‌ها مورد باشد) را بررسی کردید، باید مبنایی برای تعیین قیمت ملک داشته باشید تا با توجه به آن مبنا، قیمت ملک را مشخص کنید.
مبنای اصلی که برای کارشناسی قیمت ملک در نظر می‌گیریم، قیمت نوساز منطقه است. به عبارت دیگر شما قیمت نوساز منطقه را استخراج می‌کنید، سپس فاکتورهای بررسی شده مربوط به محله، مشاعات و داخل واحد را به صورت مثبت یا منفی روی این قیمت اعمال می‌کنید.
البته باید به یک استثنا توجه داشته باشید. اگر آپارتمان شما کلنگی به حساب آید، دیگر نمی‌توان از قیمت نوساز منطقه برای قیمت گذاری استفاده کرد. اگر هم از این مبنا برای قیمت گذاری استفاده کنید قطعا به قیمتی می‌رسید که مالک حاضر نیست با آن قیمت روی ملک کار کنید.
در چنین مواردی باید از روش قدرالسهم برای محاسبه قیمت ملک استفاده کنید. معمولا ملک‌هایی که حدود ۲۲ – ۲۳ سال از عمر بنای آن‌ها می‌گذرد را با روش قدرالسهم قیمت گذاری می‌کنند. البته توجه داشته باشید که معیار اصلی در این خصوص این است که بنا چقدر قابل استفاده است.
مطالعه کنید: آموزش نحوه محاسبه قدرالسهم زمین آپارتمان
مثلا ممکن است آپارتمانی به علت استفاده بد با عمر بنای نه چندان بالا، کلنگی به حساب آید یا حتی آپارتمانی با عمر بنای بالا، به علت استفاده خوب یا بازسازی مناسب، کلنگی به حساب نیاید. به هر حال اگر آپارتمان کلنگی بود مبنای قیمت گذاری، قدرالسهم آپارتمان از زمین خواهد بود.
مسئله کارشناسی قیمت بحثی تخصصی است که توضیح آن در یک مقاله نمی‌گنجد. مشاورین املاک باید به اهمیت این مبحث در حرفه املاک توجه داشته باشند و نحوه اصولی کارشناسی قیمت ملک را آموخته و آن را در این حرفه به کار گیرند تا در شغل خود به اعتبار و جایگاه مناسبی برسند.
در صورتی که در خصوص کارشناسی قیمت ملک و نحوه انجام آن سوالی دارید، در بخش نظرات در انتهای مقاله سوال خود را مطرح کنید.
