هدف اغلب افراد از خرید ملک کلنگی سکونت و استفاده شخصی نیست. بلکه اکثرا با هدف ساخت و ساز دنبال خانه کلنگی هستند. بنابراین نکات مهم در خرید خانه کلنگی را با رویکرد سرمایه گذاری توضیح می‌دهیم.
باید بدانید در خرید خانه کلنگی نکات مهمی در خصوص موارد حقوقی وجود دارد که توجه به آن‌ها ضروری است. اما پیش از نکات حقوقی باید به ویژگی‌های زمین آن ملک توجه کنید. بنابراین ابتدا نکات مربوط به زمین ملک کلنگی و سپس نکات حقوقی مهم در خرید خانه کلنگی را شرح می‌دهیم.
وقتی یک خانه کلنگی را با هدف ساخت و ساز بررسی می‌کنید، باید نکاتی که روی فرایند ساخت، پسندیده شدن توسط مشتری، فروش راحت‌تر، سریع‌تر و بهتر اثر دارند را نیز در نظر بگیرید تا از خرید خود بیش‌ترین سود را کسب کنید.
در ادامه نکات مهم در خرید خانه کلنگی را به تفکیک تشریح می‌کنیم.
فردی که اقدام به خرید خانه کلنگی می‌کند، میزان سرمایه‌ای که برای خرید زمین باید صرف کند را با هزینه تقریبی ساخت و ساز و مدت خاک خوری سرمایه محاسبه کرده و منطقی بودن خرید خانه کلنگی را می‌سنجد.
در نتیجه هر چه بتواند بنای بیش‌تری در آن زمین بسازد، سود بیش‌تری بدست می‌آورد و سرمایه گذاری منطقی‌تر می‌شود. به همین دلیل میزان تراکمی که به خانه کلنگی تعلق می‌گیرد، یکی از نکات مهم در خرید خانه کلنگی به حساب می‌آید.
ضریب سطح اشغال مشخص می‌کند شما در چه مساحتی از زمین اجازه ساخت و ساز دارید. همان طور که گفتیم هر چه زیربنای مفید ساخته شده بیش‌تر باشد، سازنده سود بیش‌تری بدست می‌آورد. به همین دلیل ضریب سطح اشغال مانند تراکم یکی از نکات مهم در خرید خانه کلنگی به حساب می‌آید.
در این زمینه حتی میزان خلافی که همسایه‌ها در ساخت و ساز انجام داده‌اند دارای اهمیت است. چرا که سازنده می‌تواند به اندازه آن‌ها خلاف کرده و این به معنای زیربنای مفید بیش‌تر است.
البته ضریب سطح اشغال یا همان درصد ساخت زمین از جهات دیگر در بررسی زمین یک ملک کلنگی اثر گذار است که در ادامه آن‌ها را توضیح می‌دهیم.
قناس بودن زمین یکی از نکات مهم در خرید ملک کلنگی است که هم می‌تواند به سود سازنده تمام شود، هم به ضرر او. البته موضوع قناس بودن زمین از دید سازنده و خریدار کاملا متفاوت است. قناسی زمین از دید خریدار همیشه بد است اما داستان برای سازنده متفاوت است.
با توجه به ضریب سطح اشغالی که شهرداری برای هر محله تعیین می‌کند، درصدی از زمین که امکان ساخت و ساز در آن وجود دارد مشخص می‌شود. اما با توجه به اینکه هر ملکی باید هم‌باد ملک‌های همسایه ساخته شود، نوع قناسی می‌تواند امکان ساخت و ساز در مساحت بیش‌تری را فراهم کند.
به طور کل نوع قناسی زمین می‌تواند باعث شود مساحت کمتر یا بیش‌تری قابل ساخت و ساز باشد. برای درک بهتر این موضوع می‌توانید مقاله‌ای که قبلا در خصوص درصد ساخت زمین در سایت منتشر شده است را بخوانید.
در این مقاله عواملی که روی درصد ساخت زمین اثر گذار هستند، از جمله انواع قناسی توضیح داده شده است.
به طور کل قناسی زمین، کار سازنده را از ۳ جهت سخت می‌کند:
۱. سخت‌تر شدن ساخت و ساز
۲. سخت‌تر شدن ارائه نقشه مناسب
۳. دیرتر فروش رفتن ملک به علت دید منفی خریدار در خصوص قناسی
اما اگر نوع قناسی زمین امکان ساخت زیربنای بیش‌تری را برای سازنده فراهم کند، ۳ مورد فوق به علت امکان سود بیش‌تر، از دید سازنده قابل چشم‌پوشی هستند. فراموش نکنیم سود بیش‌تر همیشه برای سازنده مهم‌ترین عامل تصمیم‌گیری است.
اهمیت جهت ملک (شمالی، جنوبی و...) به نظر بدیهی می‌رسد. از دید خریدار ملک جنوبی به معنای نورگیر بهتر و روشنایی بیش‌تر و مطلوب‌تر است. اما از دید سازنده ملک جنوبی مزایای دیگری هم دارد.
مسلما وقتی ملک نورگیر بهتری داشته باشد، امکان فروش سریع‌تر و با قیمت بهتر فراهم است. اما این تنها مزیت ملک جنوبی نیست.
در ملک‌های شمالی، سازنده به دلیل اینکه حیاط و کوچه در یک سمت قرار دارند، فقط می‌تواند از یک سمت خلاف (پیشروی) کند.
اما در ملک‌های جنوبی، به دلیل اینکه حیاط یک سمت و کوچه در سمت دیگر است، امکان خلاف کردن از دو جهت فراهم است و این به معنای زیربنای مفید بیش‌تر و سود بیش‌تر است.
بنابراین ملک‌های جنوبی نه تنها با قیمت بیش‌تر و سریع‌تر فروش می‌روند، بلکه به دلیل امکان خلاف از دو طرف، سود بیش‌تری را برای سازنده به همراه دارند.
هر چه عرض زمین یا همان طول بَر که به اشتباه بحر ملک هم گفته می‌شود بیش‌تر باشد، خرید خانه کلنگی را برای سازنده جذاب‌تر می‌کند.
وقتی عرض زمین یک خانه کلنگی بیش‌تر است، دست سازنده برای اجرای نقشه‌های متنوع بازتر است. در نتیجه می‌توان نقشه‌های بهتری در آن کار کرد. همین موضوع باعث می‌شود ملک ساخته شده در این زمین زودتر به فروش برسد.
از طرفی عرض زمین بیش‌تر امکان تامین پارکینگ را برای سازنده راحت‌تر می‌کند. همینطور وقتی عرض زمین بیش‌تر باشد، شرایط کار کردن پنجره‌های بیش‌تر را فراهم کرده و این به معنای نورگیر بهتر برای خانه است. تمام این موارد روی فروش بهتر و سریع‌تر ملک اثر گذار هستند.
باید به یک نکته ظریف هم توجه داشته باشید، هر چه عرض زمین بیش‌تر باشد، سازنده با خلاف کردن (پیشروی) می‌توان متراژ بیش‌تری بسازد.
می‌دانیم میزان خلاف می‌تواند در حدود ۱ متر تا ۱ متر و ۲۰ سانتی‌متر باشد. ۱ متر و ۲۰ سانتی‌متر پیشروی در ۶ متر عرض زمین معادل ۷ متر و ۲۰ سانتی‌متر زیربنای بیش‌تر و در ۱۵ متر عرض زمین معادل ۱۸ متر زیربنای بیش‌تر است.
عقب‌نشینی ملک برای مالک همراه با ضرر است ولی برای سازنده می‌تواند معادل سود باشد. حتما پیش از اقدام به خرید خانه کلنگی، از شهرداری استعلام کنید تا موضوع عقب‌نشینی و میزان آن مشخص شود.
در صورتی که ملک عقب نشینی داشته باشد، خریدار باید معادل ارزش ملک پس از عقب‌نشینی پول پرداخت کند. مسلما این موضوع به ضرر مالک است. اما چرا عقب‌نشینی می‌تواند به نفع سازنده تمام شود؟
بدیهی است که هر چه هزینه‌ها کمتر و سود بیش‌تر باشد، خرید ملک منطقی‌تر است. از یک سو وقتی ملک عقب‌نشینی دارد، سازنده پول کمتری بابت زمین پرداخت می‌کند. از سوی دیگر عقب‌نشینی روی زیربنای مفیدی که سازنده می‌تواند بسازد اثر گذار نیست.
در نتیجه عقب‌نشینی برای سازنده به معنای هزینه‌ی کمتر، بدون کاهش سود است. این یعنی یک خرید مطلوب. هر چند عقب‌نشینی باعث می‌شود قدرالسهم زمین هر آپارتمانی که ساخته می‌شود کمتر باشد. اما این مسئله تاثیر چندان زیادی روی فروش نداشته و برای سازنده چندان اهمیتی ندارد.
ابعاد زمین هم یکی از نکات بسیار مهم در خرید ملک کلنگی است که از جهات مختلف می‌تواند برای سازنده مهم باشد.
ابعاد زمین به طور مستقیم روی نقشه ملک اثر گذار است. مثلا اگر زمین عرض کم و طول زیاد داشته باشد (اصطلاحا اتوبوسی باشد)، جدا از مشکلات مربوط به عرض زمین که توضیح داده شد، پس از ساخت و ساز به ملک خوش نقشه‌ای نمی‌رسیم.
اگر زمین مربعی باشد، مثلا با فرض اینکه ۶۰ درصد اجازه ساخت داشته باشید، زمینِ قابل ساخت و ساز عملا مستطیلی می‌شود که باز هم از نظر نقشه جالب نیست.
علاوه بر این موارد ابعاد زمین از این نظر که واحد‌های چند متری می‌توان در آن ساخت نیز دارای اهمیت است. مثلا اگر زمین ما ۲۰۰ متری باشد، با فرض ۶۰ درصد اجازه ساخت، می‌توان واحد ۱۲۰ متری در آن ساخت که از نظر متراژ مطلوب بوده و متقاضی خود را دارد.
حال فرض کنید زمین ما ۵۰۰ متری و درصد ساخت آن ۶۰٪ باشد. یعنی ما می‌توانیم در ۳۰۰ متر مربع آن زمین ساخت و ساز کنیم. طبیعتاً واحد ۳۰۰ متری کم متقاضی است. می‌توانیم ۲ واحد ۱۵۰ متری در یک طبقه داشته باشیم. اما داشتن ۲ واحد با متراژ ۱۵۰ متر در یک طبقه هم مطلوب نیست.
البته این موضوع به اینکه زمین مورد نظر کجاست و چه متراژی در آن منطقه متقاضی دارد نیز وابسته است. مثلا در بسیاری از مناطق تهران، می‌توان به جای ساخت یک واحد ۱۲۰ متری در هر طبقه، دو واحد ۶۰ متری داشت. یا در بعضی مناطق، واحد ۳۰۰ متری هم بسیار مطلوب است.
یکی از نکات حقوقی خیلی مهم در خرید خانه کلنگی این است که حتما احراز مالکیت انجام شود. با توجه به اینکه خانه‌های کلنگی قدیمی هستند، باید حتما از این مطمئن شوید که فروشنده، قطعا مالک خانه است.
حتما پیش از خرید ملک کلنگی از مالک بخواهید از شهرداری استعلام گرفته و آن را رویت کنید. شما باید اطمینان حاصل کنید که ملک مورد نظر در طرح شهرداری نیست، باید یقین حاصل کنید که کاربری ملک را درست به شما اطلاع داده‌اند.
گاهی اوقات گفته می‌شود فلان ملک تجاری است؛ مثلا متراژ ملکی ۳۰۰ متر مربع است و گفته می‌شود ۱۵۰ متر مربع تجاری دارد. استعلام شهرداری این موضوع را شفاف می‌کند. چرا که گاهی متراژ تجاری که به ملک تعلق می‌گیرد از شهرداری خریداری نشده است.
در این حالت شما به خیال تجاری بودن ملک، پول بیش‌تری بابت زمین می‌پردازید، اما موقع ساخت متوجه می‌شوید خودتان باید متراژ تجاری یاد شده را از شهرداری خریداری کنید.
خیلی اوقات ملک‌های کلنگی چندین سال مالیات و عوارض پرداخت نکرده‌اند. با توجه به اینکه پرداخت این موارد بر عهده مالک است، ایشان باید این مالیات و عوارض را پیش از تنظیم سند پرداخت نماید.
همانطور که می‌بینید، نکات مهم در خرید خانه کلنگی شامل موارد زیادی بوده و توجه به تمامی آن‌ها دارای اهمیت زیادی است. اگر در خصوص خرید ملک کلنگی سوالی دارید، سوال خود را در بخش نظرات در انتهای این پست مطرح کنید.
