اجاره نامه را میتوان به ۳ صورت نوشت. این ۳ نوع عبارتند از اجاره نامه دستی، اجاره نامه رسمی و اجاره نامه بنگاهی. در این مقاله مختصری درباره هر یک توضیح داده و ویژگی و مزایای هر یک را بیان میکنیم.
اجاره نامهای که موجر و مستاجر پس از رسیدن به توافق مینویسند، اجاره نامه دستی نام دارد. این اجاره نامه یک قرارداد و توافق بین موجر و مستاجر است و جای دیگری ثبت نمیشود.
میتوانید توضیحات کامل مربوط به اجاره نامه دستی و میزان اعتبار آن و مشکلاتی که میتواند به همراه داشته باشد را در این مقاله مطالعه کنید: « اجاره نامه دستی چقدر اعتبار دارد؟»
اجاره نامه بنگاهی به اجاره نامهای گفته میشود که در بنگاه مشاور املاک و در فرمهای مورد تایید اتحادیه املاک نوشته میشود و البته مشاور املاک آنها را مهر و امضا کرده و نکات حقوقی لازم را در آن رعایت میکند.
همانطور که گفتیم اجاره نامه بنگاهی میتواند به ۲ صورت باشد.تنها تفاوت ۲نوع اجاره نامه بنگاهی در دریافت کد رهگیری و عدم دریافت آن است. بسیاری از موجرین، در هنگاماجاره ملک خود تمایلی به دریافت کد رهگیری ندارند. دلیل این مسئله هم عدم پرداخت مالیات بر اجاره است.
نکته مهم درباره قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶
متاسفانه در برخی از سایتهای اینترنتی به اشتباه نوشته شده، اجاره نامه صرفا با وجود مهر و امضای مشاور املاک مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ میشود. در صورتی که صرفا وجود امضای دو نفر شاهدِ مرد که بالغ باشند برای بهره مندی از این قانون کفایت میکند.
در صورتی که برای قرارداد اجاره کد رهگیری صادر شود، اداره مالیات به راحتی میتواند مالیات بر اجاره را از موجر دریافت کند.
اجاره نامه رسمی به اجاره نامهای گفته میشود که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسد. اجاره نامههایی که بالاتر به آنها اشاره کردیم، اسناد عادی به حساب میآیند. اما اجاره نامه رسمی یک سند رسمی محسوب میشود.
موجر و مستاجر پس از اینکه در مورد اجاره ملک به تفاهم رسیدند، میتوانند به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و اجاره نامه را در ثبت کنند.
هر یک از انواع اجاره نامهها ویژگیهای خاص خود را دارند. در ادامه این ویژگیها را توضیح میدهیم.
پیشتر گفتیم که وقتی موجر و مستاجر به توافق میرسند و قراردادی را بدون مراجعه به مشاور املاک یا دفاتر ثبت اسناد، بین خود نوشته و امضا میکنند، به آن اجاره نامه دستی گفته میشود.بنابراین برای این نوع اجاره نامه نیازی به پرداخت کمیسیون به مشاور املاک نیست.
هر چند با نوشتن اجاره نامه دستی نیاز به پرداخت پول به مشاور املاک یا دفتر ثبت اسناد نداریم، اما به طور کلی با دو مشکل روبرو میشویم.
۱- عدم رعایت موارد قانونی و حقوقی لازم در نوشتن اجاره نامه
۲- اجاره نامه دستی مشمول حال قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ نمیشود
حتی اگر مطمئن باشیم که موارد قانونی را به درستی در اجاره نامه نوشتهایم، در صورتی که قرارداد اجاره صرفا به امضای موجر و مستاجر رسیده باشد، باز هم مشکل دوم پا برجا خواهد بود.
به طور کل در صورت بروز مشکل بین موجر و مستاجر، اجاره نامه دستی نمیتواند به خوبی منافع طرفین را حفظ کند.
میتوانید اطلاعات کاملتر درباره اجاره نامه دستی و قانون سال ۱۳۷۶ را در اینجا مطالعه کنید.
اجاره نامهای که توسط یک مشاور املاک نوشته شده و امضای مشاور املاک در آن موجود باشد، اجاره نامه بنگاهی است.
هرچند مهر و امضای مشاور املاک ضامن حمایت قانون از مفاد قرارداد اجاره نیست، اما برای اینکه بتوانیم بیشترین حمایت قانون را به همراه داشته باشیم، باید تمام موارد حقوقی لازم متناسب با شرایط و خواستههای موجر و مستاجر را در اجاره نامه لحاظ کنیم.
اطلاعات حقوقی مشاور املاک از مردم عادی بسیار بالاتر است. بنابراین قراردادی که مشاور املاک تنظیم میکند، از لحاظ حقوقی قابل اطمینانتر از اجاره نامه دستی است.
علاوه بر اطلاعات حقوقی بالا، تجربه مشاورین املاک در نوشتن قرارداد بسیار ارزشمند است. مشاور املاک با اتکا به تجربهای که دارد بهتر میتواند بندهای مربوط به شرایط پرداخت یا فسخ اجاره نامه را تنظیم کند. بنابراین تجربه مشاور املاک مانع بروز بسیاری از مشکلات در این گونه قراردادها میشود.
علاوه بر این میتوان گفت شانس عقد قرارداد با مراجعه به مشاور املاک بالاتر از حالات دیگر است. چرا که مشاور املاک برای کسب درآمد، تلاش میکند قرارداد را به سرانجام برساند. بنابراین با مذاکره با طرفین، شرایطی را فراهم میکنم که از جهات مختلف، رضایت دو طرف حاصل شود.
اجاره نامه بنگاهی که برای آن کد رهگیری گرفته شده، یک مزیت نسبت به اجاره نامههای بدون کد رهگیری دارد. داشتن کد رهگیری میتواند مانع اجاره دادن ملک به چندین نفر به طور همزمان شود. اما معمولا موجر به علت مسائل مربوط به مالیات، درخواست کد رهگیری نمیکند.
مزیت اجاره نامه رسمی به نسبت اجاره نامه بنگاهی، همان مزیت اسناد رسمی نسبت به اسناد عادیست. هر چند اسناد عادی در محاکم قانونی دارای ارزش هستند، اما ارزش اسناد رسمی در این محاکم بیشتر از اسناد عادیست.
تمایل به ثبت رسمی اجاره نامه در جامعه بسیار کم است. چرا که دفاتر اسناد رسمی صرفا اقدام به ثبت سند (مبایعه نامه یا اجاره نامه) کرده و هیچ تلاشی جهت به ثمر رسیدن معامله نمیکنند.
علاوه بر این دفاتر اسناد رسمی به هیچ وجه وارد مسائل مربوط به شرایط مختلف پرداخت نمیشوند. یعنی شما صرفا زمانی میتوانید به دفاتر رسمی مراجعه کنید که معامله کاملا نقد باشد. همین مسئله یکی از دلایلی است که تمایل عموم مردم برای مراجعه به دفاتر اسناد رسمی را کاهش میدهد.
ما به هیچ وجه نوشتن اجاره نامه دستی را توصیه نمیکنیم. بسیاری از افرادی که اقدام به نوشتن اجاره نامه دستی میکنند، میگویند: «ما همدیگر را میشناسیم، مشکلی پیش نمیآید!»
در جواب به این دوستان باید گفت: «نوشتن هر قراردادی برای زمانی است که مشکلی پیش میآید. اگر ایمان دارید که مشکلی پیش نمیآید، پس نیازی به نوشتن قرارداد نیست».
حقیقت این است که هیچ کس از آینده آگاه نیست. پس بهتر است به جای اینکه امروز را ببینیم، آینده نگری کرده و قراردادی بنویسیم که در صورت بروز مشکل، در آینده قابل اتکا باشد.
مطالعه کنید: نکات مهم درباره نوشتن، تمدید و فسخ اجاره نامه
در مورد اجاره نامه بنگاهی و اجاره نامه رسمی میتوان گفت مشکل اجاره نامه دستی را ندارند. قرار داد رسمی همان طور که از نام آن پیداست اعتبار بیشتری دارد. اما قطعا باید مالیات بر اجاره را برای آن پرداخت کنید و همین امر باعث میشود اغلب مردم تمایل به ثبت رسمی اجاره نامه نداشته باشند.
البته در نظر داشته باشید که اگر موجر و مستاجر در تمامی موارد به تفاهم رسیده باشند امکان مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و نوشتن اجاره نامه رسمی وجود دارد. در غیر این صورت منطقیترین راه ممکن مراجعه به مشاور املاک و نوشتن اجاره نامه بنگاهی است.
به طور کلی در صورتی که اجاره نامه شما توسط مشاور املاک نوشته شود و امضا دو شاهد در آن موجود باشد، هم از بروز بسیاری از مشکلات حقوقی پیشگیری کردهاید و هم از حمایت تمام و کمال قانون در صورت بروز مشکل برخوردار هستید.
