معمولا در قراردادهای حقوقی اصطلاحاتی وجود دارد که اکثر افراد معنای آن را متوجه نمی‌شوند. یکی از این اصطلاحات که اهمیت بسیار زیادی دارد، اسقاط کافه خیارات است.
در این مقاله علاوه بر توضیح معنای این اصطلاح، علت استفاده از آن را در قرارداد خرید و فروش ملک شرح می‌دهیم. با مطالعه این مطلب متوجه می‌شوید استفاده یا عدم استفاده از این عبارت، می‌تواند چه سودها یا ضررهایی برای شما داشته باشد.
اسقاط از ریشه سقط است. در زبان فارسی با کلمه سقوط که آن هم از ریشه سقط است آشنا هستیم. بنابراین می‌توانید به راحتی نتیجه بگیرید که اسقاط به معنای از بین بردن است.
کافه در زبان عربی به معنای «همگی» و «تمام» یک چیز است. خیارات از خیار، به معنای اختیار می‌آید. بنابراین، اسقاط کافه خیارات، به معنای از بین بردن تمامی اختیارات است.
در ادامه به کاربرد این اصطلاح حقوقی و اثرات استفاده از آن در قراردادهای ملکی می‌پردازیم.
این عبارت در تمامی قراردادهای ملکی شامل مبایعه نامه و اجاره نامه که از سوی اتحادیه املاک در اختیار مشاورین املاک قرار داده می‌شود، به صورت پیش فرض وجود دارد. در واقع مشاور املاک می‌تواند این عبارت را از قرارداد حذف کند.
حالا فکر می‌کنید چرا این عبارت به صورت پیش فرض در قراردادهای ملکی نوشته شده است؟
اگر به سایت ویکی‌پدیا مراجعه کنید، می‌بینید در خصوص اسقاط کافه خیارات نوشته شده است که این عبارت جهت قوام و ثبات قرارداد به کار می‌رود.
این توضیح کاملا درست است. برای اینکه متوجه شوید چرا از بین بردن تمامی اختیارات می‌تواند باعث ثبات قرارداد خرید و فروش یا اجاره ملک شود، باید کمی درباره ویژگی‌های قراردادهای ملکی اطلاعات بیش‌تری داشته باشید.
ادامه این نوشته را مطالعه کنید تا دلیل این موضوع را متوجه شوید.
فرض کنید به یک نفر وکالت داده‌اید. شما می‌توانید این وکالت را یک طرفه به هم بزنید یا اصطلاحا فسخ کنید. اما قراردادهای ملکی به این صورت نیست. فسخ قراردادهای ملکی امکان پذیر نیست؛ مگر در صورت در نظر گرفتن شرایطی در قرارداد. در اصطلاح حقوقی، این شرایط را خیارات می‌گویند.
شاید بپرسید: «اگر شرایطی برای فسخ در قرارداد ننویسیم، چه لزومی دارد که اسقاط کافه خیارات به صورت پیش فرض در قراردادهای ملکی وجود داشته باشد؟»
باید بدانید که برخی از خیارات به صورت ذاتی در قراردادهای ملکی وجود دارند. خیاراتی مثل: خیار غبن فاحش، خیار تدلیس، خیار شرط و خیار مجلس. وقتی این خیارات را اسقاط می‌کنیم، مانع استفاده نابجا از آن‌ها می‌شویم.
با یک مثال این موضوع را توضیح می‌دهیم. فرض کنید در شرایط رونق بازار مسکن، مبایعه نامه یک ملک را می‌نویسید. چند روز بعد قیمت‌ها بالا می‌رود و احتمال دارد مالک با ادعای ضرر و زیان چشمگیر (غبن فاحش)، برای به هم زدن معامله تلاش کند.
جدا از اینکه ادعای ضرر و زیان در این شرایط می‌تواند درست باشد و به نتیجه برسد یا نه، سلب نکردن امکان به هم زدن معامله، قطعا در مثالی که زدیم، خریدار و مشاور املاک را با ضرر و زیان مواجه می‌کند.
در واقع در صورتی که کافه خیارات را اسقاط نکنیم، طرفین معامله می‌توانند به راحتی برای فسخ معامله اقدام کنند و این می‌تواند ثبات معامله را از بین ببرد.
البته ذکر یک نکته در این جا ضروری است. حتی با وجود عبارت اسقاط کافه خیارات در قرارداد، خیار تدلیس اسقاط نمی‌شود. خیار تدلیس مربوط به فسخ قرارداد به واسطه کلاه‌برداری است و این خیار، تحت هیچ شرایطی قابل اسقاط نیست.
تا اینجا به این نتیجه رسیدن که وجود اسقاط کافه خیارات در قرارداد ضروری است. حال این سوال پیش می‌آید که آیا با حفظ این بند در قرارداد، امکان تعیین شرایطی برای فسخ وجود دارد؟ یعنی می‌تواند تمامی خیارات ذاتی قرارداد را از بین برد و در عین حال شرایطی برای فسخ قرارداد تعیین کرد؟
پاسخ به این سوال مثبت است. برای این کار باید بعد از اسقاط کافه خیارات، خیارات مورد نظر را به صورت استثنا بیاورید. پیشنهاد ما این است که متن زیر در قرارداد استفاده کنید:
«طبق توافق طرفین، کافه خیارات اسقاط گردید به استثنا خیار شرط و تدلیس»
به این ترتیب، با استفاده از خیار شرط، می‌توانید شرایط مورد نظر طرفین برای فسخ قرارداد را در ادامه ذکر کنید.
البته در برخی از قراردادها سلب اختیارات به این ترتیب نوشته می‌شود: «طبق توافق طرفین، کافه خیارات ولو خیار غبن فاحش اسقاط گردید». اشاره به خیار غبن فاحش در این عبارت، بار حقوقی ندارد و صرفا جهت یادآوری و تاکید بر از بین رفتن این خیار است.
اگر همچنان ابهامی در این زمینه باقی مانده است، سوالات خود را در بخش نظرات همین مقاله مطرح کنید، در اسرع وقت به سوالات شما پاسخ می‌دهیم.
