فکر می‌کنید علت پایین‌تر بودن قیمت املاک اوقافی نسبت به املاک شخصی چیست؟ از نظر شما خرید ملک اوقافی خوب است یا نه؟ دید غالب در جامعه نسبت به املاک اوقافی منفی است. دلیل این نوع نگاه کم بودن آگاهی نسبت به علت پایین بودن قیمت ملک اوقافی در مقایسه با ملک شخصی است.
در این مقاله قصد داریم دلیل اختلاف قیمت ملک اوقافی نسبت به ملک شخصی را به زبان بسیار ساده توضیح دهیم.
اما پیش از توضیح دلیل اصلی تفاوت قیمت ملک اوقافی و شخصی، به چند مورد از باورهای اشتباه درباره علت پایین بودن قیمت املاک اوقافی اشاره می‌کنیم. امیدواریم اگر شما هم طرز فکر اشتباهی در این رابطه دارید، با مطالعه این مقاله به حقیقت موضوع پی برده و فرصت‌های احتمالی پیش رو را از دست ندهید.
سال‌ها تجربه گروه تحقیقات بازار مسکن علیرضا عمویی نشان داده، دست و دل خیلی از افراد برای معامله املاک اوقافی می‌لرزد. دلیل این مسئله باورهای نادرستی است که درباره این املاک وجود دارد.
در واقع اغلب افراد همین باورهای نادرست را دلیل پایین‌تر بودن قیمت املاک اوقافی به نسبت املاک شخصی مشابه می‌دانند. در ادامه به بعضی از این باورها اشاره می‌کنیم.
می‌توان گفت شایع‌ترین باوری که باعث می‌شود مردم برای خرید ملک اوقافی تردید داشته باشند، مسائل شرعی است. عده‌ای تصور می‌کنند که املاک اوقافی، غصبی هستند. اما این باور اشتباه است.
ملک اوقافی ملکی است که با رضایت مالک برای منظور مشخصی وقف شده است. بنابراین مالک با رضایت خود این ملک را وقف کرده. در نتیجه موضوع غصبی بود نمی‌تواند در مورد املاک اوقافی صحت داشته باشد.
حتی اگر فرض کنیم احتمال غصبی بودن ملک وجود دارد، بار مسائل شرعی آن (مثل نماز خواندن در ملک غصبی) بر گردن متولی آن ملک است. چرا که ما به عنوان خریدار، هرگز نمی‌توانیم در مورد غصبی بودن یا نبودن ملک اطمینان حاصل کنید.
مهم‌ترین تفاوت ملک اوقافی با ملک شخصی در معامله ملک، مسئله انتقال اجاره نامه عرصه ملک، به نام خریدار است. همین اجاره نامه محل نگرانی عده‌ای از مردم برای معامله ملک اوقافی است.
وقتی بحث اجاره نامه عرصه به میان می‌آید، بعضی‌های تصور می‌کنند با اتمام مدت اجاره عرصه، اداره اوقاف یا سازمان متولی ملک را از خریدار پس گرفته یا برای او مزاحمتی ایجاد می‌کند. اما این تصور اشتباه است.
دو نکته در این زمینه قابل ذکر است. نکته اول اینکه معمولا مدت اجاره عرصه در املاک اوقافی، بیش از یک سال (حتی تا ۹۹ سال) است. سازمان اوقاف یا متولی مربوطه بعد از پایان این مدت، به راحتی قرار داد اجاره عرصه را تمدید می‌کند.
نکته دوم این که متولی ملک اوقافی که عرصه ملک را به شما اجاره می‌دهد، در صورتی که تخلف خاصی در آن ملک انجام ندهید، هیچگونه مشکلی برای شما ایجاد نمی‌کند. بنابراین نگرانی از بابت موضوع اجاره بی‌مورد است. شما می‌توانید با خیال آسوده از ملک اوقافی خریداری شده در چارچوب قانون استفاده کنید.
تصور غلط دیگری که وجود دارد بالا بودن مبلغ اجاره عرصه است. عده‌ای تصور می‌کنند مبلغ اجاره یک ملک وقفی مشابه اجاره‌ی ماهیانه املاک شخصی است. در صورتی که این تصور درست نیست. مبلغ اجاره‌ی عرصه املاک اوقافی به هیچ وجه قابل مقایسه با اجاره املاک شخصی نیست.
این مبلغ در حدی پایین است که اکثر افرادی که ملک وقفی می‌خرند، به جای اینکه اجاره را ماه به ماه پرداخت کنند، مبلغ اجاره را سالانه پرداخت می‌کنند.
مطالعه کنید: ملک اوقافی چیست و نقل و انتقال ملک وقفی چگونه است؟
تصورات اشتباه دیگری هم در باره املاک اوقافی وجود دارد. مثل اینکه برای انجام هر کاری در ملک اوقافی باید رضایت سازمان اوقاف یا متولی مربوطه (در املاکی که متولی آن سازمان اوقاف نیست) را جلب کرد. این تصورات اغلب اشتباه و از روی ناآگاهی است.
برای اینکه متوجه شوید علت اختلاف قیمت ملک اوقافی و شخصی چیست، باید با ماهیت املاک اوقافی آشنا شوید. چیزی که ماهیت ملک اوقافی از ملک شخصی را متفاوت می‌کند، مسئله مالکیت در عرصه و اعیان است.
بنابراین برای درک این تفاوت و پی بردن به دلیل اصلی اختلاف قیمت ملک اوقافی با ملک شخصی، باید ابتدا به خوبی با مفهوم عرصه و اعیان در املاک اوقافی آشنا شوید.
شاید اصطلاح عرصه و اعیان را بیش‌تر در مورد املاک اوقافی شنیده باشید. اما عرصه و اعیان برای هر ملکی، با هر نوع سندی قابل تعریف و توضیح است.
زمین هر ملکی، عرصه آن ملک است. فرقی ندارد این ملک یک ساختمان باشد یا یک باغ. در بعضی تعاریف در خصوص اعیان گفته می‌شود: هر چیزی که روی این زمین ساخته شود، اعیان ملک به حساب می‌آید.
تعریف بالا درست است اما احتمال دارد در بعضی موارد شما را با ابهاماتی روبرو کند. مثلا فرض کنید ملک اوقافی مورد نظر، یک باغ است. بدهی است که درختان کاشته شده روی این زمین جزو اعیان ملک به حساب می‌آیند. با توجه به اینکه چاه آب روی زمین ساخته نشده، آیا چاه آب جزو اعیان است؟
جهت بر طرف شدن ابهامات بهتر است برای توضیح اعیان از این تعریف استفاده کنیم: «هر چیزی در عرصه، که ساخته دست بشر است، جزو اعیان به حساب می‌آید». با توجه به این توضیح، چاه آب در یک باغ یا زمین زراعی هم اعیان به حساب می‌آید.
حالا که با مفهوم اعیان و عرصه در املاک اوقافی آشنا شدید می‌توانیم علت اصلی تفاوت قیمت ملک اوقافی با املاک شخصی مشابه و پایین‌تر بودن قیمت این املاک را توضیح دهیم.
در مورد املاک اوقافی، مالکیت عرصه متعلق به سازمان اوقاف و مالکیت اعیان متعلق به خریدار ملک اوقافی است. توجه به همین نکته کلید بر طرف کردن خیلی از تصورات اشتباه در مورد مشکلات ملک اوقافی است.
نکته مهم: در مورد تمام املاک وقفی که خرید و فروش می‌شوند، عرصه ملک وقف شده و اعیان ملک قابل خرید و فروش است.
با توجه به نکته بالا متوجه می‌شویم، سازمان اوقاف یا متولی مربوطه (مثلا آستان قدس رضوی یا متولی شخصی ملک اوقافی)، امکان تصرف و ادعا در خصوص اعیان ملک اوقافی را ندارد. بنابراین اعیان ملک متعلق به خریدار و عرصه ملک متلعق به سازمان اوقاف است.
به این ترتیب علت اختلاف قیمت ملک اوقافی با ملک شخصی مشابه شفاف می‌شود. در خرید و فروش املاک اوقافی شما صرفا مبلغ مربوط به اعیان ملک را پرداخت می‌کنید و بابت عرصه که در مالکیت سازمان اوقاف است، کرایه می‌دهید.
وقتی شما پولی بابت عرصه نمی‌پردازید، پایین‌تر بودن قیمت ملک اوقافی به نسبت املاک شخص، امری کاملا طبیعی و منطقی است.
اگر همچنان شک و شبه‌ای در خصوص املاک اوقافی دارید و سوالاتی در این خصوص ذهن شما را درگیر کرده است، می‌توانید سوالات خود را در بخش نظرات در انتهای همین مقاله با ما مطرح کنید.
