وقتی حرف از اجاره و کرایه خانه به میان می‌آید، عادلانه بودن مبلغ رهن و اجاره ذهن خیلی‌ها را درگیر می‌کند. به همین خاطر بسیاری از مستاجرین، مشاورین املاک و صاحب خانه‌ها این سوال را مطرح می‌کنند که رهن کامل چند درصد قیمت خانه است؟ یا اصلا مبنای محاسبه و افزایش رهن خانه چیست؟
در این مقاله عرف تعیین میزان رهن کامل را توضیح می‌دهیم. در ادامه دلیل منطقی بودن این عرف را شرح می‌دهیم؛ سپس علت و میزان افزایش اجاره خانه را توضیح داده و در انتها شرایط منطقی افزایش اجاره خانه در وضعیتی که قیمت ملک افزایش ناگهانی را تجربه می‌کند بیان می‌کنیم.
خواندن این مقاله را به دلایل زیر به موجرین، مستاجرین و مشاورین املاک توصیه می‌کنیم:
-مستاجرین با خواندن این مطلب متوجه علت منطقی افزایش قیمت رهن و اجاره می‌شوند و در صورت افزایش غیر منطقی کرایه خانه، می‌توانند به طور منطقی وارد چانه زنی شوند.
-خواندن این نوشته از آن جهت به موجرین توصیه می‌شود که حد اعتدال و روش منطقی در افزایش اجاره بها را درک کرده و میزان کرایه‌ی خانه خود را بر اساس منطق بازار تعیین کنند.
-مطالعه این مطلب از آن جهت برای مشاورین املاک مفید است که می‌توانند موجر و مستاجر را در خصوص تعیین مبلغ اجاره بها یا رهن کامل ملک با دلایل منطقی متقاعد کنند و در صورتی که مستاجری از آن‌ها پرسید: «رهن کامل چند درصد قیمت خانه است؟» بتوانند پاسخی کامل و جامع ارائه کنند.
مبلغ رهن کامل خانه بر اساس هیچ قانون نوشته شده‌ای تعیین نمی‌شود. این مبلغ از سالیان دور، معادل یک پنجم تا یک چهارم قیمت خانه، یعنی بین ۲۰ تا ۲۵ درصد ارزش ملک تعیین شده است. یعنی اگر قیمت یک خانه ۸۰۰ میلیون تومان باشد، رهن کامل آن معادل 160 تا 200 میلیون تومان خواهد بود.
در واقع این شیوه‌ی قیمت گذاری کاملا جنبه عرفی دارد. حالا سوالی که مطرح می‌شود این است که چه منطقی پشتوانه این روش برای تعیین مبلغ رهن کامل است؟ در ادامه این موضوع را توضیح می‌دهیم.
در واقع اجاره دادن خانه برای مالک، یک فعالیت اقتصادی به حساب می‌آید. بنابراین این فعالیت اقتصادی باید سود آور و به صرفه باشد. معیار تعیین مبلغ کرایه خانه نیز بر همین اساس است.
معمولا در ایران کم‌ترین سود را سود بانکی و بیش‌ترین سود را سود بازار در نظر می‌گیرند. نرخ بهره بانکی در ایران تقریبا بین ۱۶ تا ۲۰ درصد است. نرخ سود بازار را معمولا ۳ درصد در ماه یا به عبارتی ۳۶ درصد در سال می‌دانند.
بنابراین برای منطقی بودن اجاره یک ملک، میزان رهن باید عددی بین سود بانکی و سود بازار باشد. همین منطق باعث شده که رهن کامل خانه معادل ۲۰ تا ۲۵ درصد ارزش کل خانه (که عددی بین ۱۶ و ۳۲ است) تعیین شود.
مسئله بعدی نحوه‌ی افزایش منطقی و منصفانه میزان اجاره خانه است. این موضوع را در ادامه این نوشته بررسی می‌کنیم.
کرایه خانه معمولا بر اساس میران تورم سالیانه افزایش می‌یابد. در واقع می‌توان گفت تورم، باعث افزایش قیمت ملک شده و این افزایش قیمت خانه، باعث افزایش قیمت اجاره می‌شود. یعنی در عمل همچنان همان یک چهارم تا یک پنجم قیمت کلی ملک، معیار تعیین رهن کامل است.
اما این قاعده در بعضی از شرایط قابل اجرا نیست. زمانی که قیمت‌ها، مخصوصا در بازار مسکن در حال رشد است، امکان استفاده از فرمولی که در بالا به آن اشاره شد امکان پذیر نیست.
از نیمه دوم سال ۱۳۹۶ تا سال ۱۳۹۷، قیمت‌ها در بازار مسکن با رشد ۳ برابری مواجه بود. یعنی به عنوان مثال، ملکی به ارزش ۱ میلیارد تومان، بعد از این دوره ۳ میلیارد تومان ارزش گذاری و معامله می‌شود.
رهن کامل این ملک پیش از رشد قیمت‌ها بین ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون تومان است. در صورتی که برای محاسبه رهن کامل این ملک از فرمول یک چهارم تا یک پنجم قیمت ملک استفاده کنیم، این ملک در فاصله زمانی تقریبا ۱ ساله باید با قیمت ۶۰۰ تا ۷۵۰ میلیون تومان کرایه داده شود. به نظر شما این عدد منطقی است؟
قطعا این رشد قیمت منطقی نیست. چرا که خارج از توان مستاجر است. سوالی که این جا برای موجرین مطرح می‌شود این است که پس راهکار قیمت گذاری منطقی چیست؟
در ادامه این راهکار را توضیح می‌دهیم، اما پیش از آن باید به این نکته اشاره کنیم که در شرایط این چنینی، عامل تورم نقش تعیین کننده‌ای در ماجرا دارد. چرا که تورم به اکثریت جامعه فشار می‌آورد. بنابراین در محاسبات خود باید به این حقیقت توجه کنیم و عوامل و موارد مربوط به تورم رو در نظر بگیریم.
در بازه زمانی یاد شده، یعنی از نیمه دوم سال ۹۶ و تا سال ۹۷، نرخ تورم عمومی از سوی دولت، ۴۰ درصد اعلام شد. پس از آن حقوق کارمندان ۱۸٪ افزایش یافت.
برای افزایش منطقی اجاره و محاسبه رهن کامل خانه، از همین دو عدد استفاده می‌کنیم. یعنی در شرایط این چنینی، رهن کامل خانه نسبت به سال پیش باید بین ۱۸ تا ۴۰ درصد افزایش یابد و افزایش بیش از این مبلغ منطقی نیست.
لطفاً به این نکته توجه داشته باشید که افزایش ۱۸ درصدی حقوق در مقابل تورم ۴۰ درصدی، حکایت از فشار شدید بر اکثریت جامعه دارد. بنابراین حتی ۱۸ درصد افزایش نرخ کرایه خانه معادل فشار زیادی بر مستاجر است.
همانطور که اشاره کردیم، مالک اجاره ملک را به چشم یک فعالیت سودآور نگاه کند؛ اما در نظر گرفتن شرایط جامعه و منطق اقتصادی نیز ضروری است. یعنی حتی اگر مالک به دنبال سود حداکثری خود باشد، بیش از ۴۰ درصد زیاد کردن کرایه خانه، در شرایط رشد سریع قیمت‌ها، به هیچ وجه منطقی نیست.
با توجه به توضیحاتی که ارائه شد، امیدوارم در شرایطی که تورم به اقشار مختلف جامعه فشار می‌آورد، مالکین مبلغ اجاره خانه را بر اساس منطق حقیقی اقتصاد و بازار کشور افزایش دهند و همچنین مشاورین املاک در حد توان به درک این شرایط از سوی موجر و مستاجر کمک کنند.
شما هم اگر نظر خاصی در خصوص روش تعیین رهن کامل یا منطق افزایش آن دارید، نظر خود را در بخش نظرات همین پست با ما به اشتراک بگذارید.
