اطلاع از اینکه قدرالسهم زمین آپارتمان چیست و یادگیری نحوه محاسبه قدرالسهم زمین یکی از مهم‌ترین موارد در سرمایه گذاری در بازار مسکن به حساب می‌آید. البته اهمیت این موضوع چنان زیاد است که به عنوان یکی از ارکان کار مشاورین املاک در کارشناسی ملک و کارشناسی قیمت نیز به حساب می‌آید.
در این مقاله ابتدا توضیح می‌دهیم که قدرالسهم زمین چیست؟ در ادامه توضیح می‌دهیم به عنوان خریدار ملک، در چه شرایطی باید به محاسبه قدرالسهم زمین توجه کنید. در انتها نیز نحوه محاسبه قدرالسهم زمین را شرح می‌دهیم.
برای اینکه متوجه شوید قدرالسهم زمین چیست، ابتدا باید مفهوم عرصه و اعیان را بدانید. به هر آن چیزی که به دست بشر، بر روی زمین یا داخل آن ساخته شود، اعیان گفته می‌شود. منظور از عرصه نیز زمین ملک است. قدرالسهم ملک، میزان سهم شما از عرصه یک ملک است.
فرض کنید یک زمین به مساحت ۱۵۰ متر مربع داریم و روی کل این زمین یک آپارتمان ۳ طبقه ساخته شده است. با فرض اینکه هر طبقه یک مالک داشته باشد، هر ۳ نفر از زمین ۱۵۰ متری که ملک آن‌ها روی آن ساخته شده سهم می‌برند.
به میزان سهمی که به هر یک از این ۳ نفر تعلق می‌گیرد، قدرالسهم زمین آپارتمان آن‌ها گفته می‌شود. طبیعتاً میزان قدرالسهم متناسب با متراژ ملک محاسبه می‌شود. اگر فرض کنیم که متراژ ملک این ۳ نفر برابر است، قدرالسهم زمین هر یک در این حالت معادل ۵۰ متر مربع است.
در بخش‌های بعدی این مقاله، نحوه محسابه قدرالسهم را به طور دقیق با مثال توضیح می‌دهیم.
حالا به این می‌پردازیم که چرا قدرالسهم و آشنایی با نحوه محاسبه آن از اهمیت زیادی برخوردار است؟ می‌دانیم که اعیان ملک با گذشت زمان دچار استهلاک شده و به مرور ارزش خود را از دست می‌دهد. اما عرصه نه تنها مستهلک نمی‌شود، بلکه به مرور به ارزش آن نیز افزوده می‌شود.
بنابراین اطلاع از نحوه محاسبه قدرالسهم زمین در برخی شرایط بسیار ضروری است. در ادامه چند حالت که باید به سراغ محاسبه قدرالسهم بروید را توضیح می‌دهیم.
بدیهی است وقتی که قصد خرید ملک کلنگی دارید، اعیان ملک ارزش خاصی نداشته و شما در واقع باید معادل ارزش عرصه (زمین ملک) پول پرداخت کنید. زمانی که ملک کلنگی مورد نظر چند طبقه است و مالکین مختلفی دارد، داستان محاسبه قدرالسهم زمین مطرح می‌شود.
در این شرایط طبیعتاً اعیان ملک ارزش معاملاتی ندارد. بنابراین برای کارشناسی قیمت ملک، از روش محاسبه قدرالسهم زمین استفاده می‌شود.
وقتی هدف شما از خرید آپارتمان، سرمایه گذاری است باید قدرالسهم زمین را محاسبه کنید. همانطور که قبل‌تر توضیح دادیم، اعیان ملک ارزش خود را به مرور زمان از دست می‌دهد. بنابراین، اگر قصد دارید با خرید آپارتمان در بازار مسکن سرمایه گذاری کنید، باید سراغ ملکی بروید که قدرالسهم بیش‌تری دارید.
قطعا سرمایه گذاری روی آپارتمانی که قدرالسهم بیش‌تری دارد، سرمایه گذاری مطمئن‌تر و عاقلانه‌تری است.
اگر بین خرید دو آپارتمان تردید دارید، جدا از اینکه هدف شما سرمایه گذاری است یا استفاده از آن ملک، یکی از مهم‌ترین فاکتورهایی که باید مورد بررسی قرار دهید، محاسبه قدرالسهم زمین آن آپارتمان است.
قطعا در انتخاب یک ملک برای خرید، خیلی فاکتورها مثل نقشه، نورگیر، محله، همسایه‌ها و... اثر گذار هستند. اما شکی در این نیست که یکی از مهم‌ترین عوامل که ارزش خرید یک آپارتمان را افزایش می‌دهد، قدرالسهم آن ملک است. در نتیجه این فاکتور می‌تواند شدیدا روی انتخاب شما اثر گذار باشد.
تصور کنید قصد دارید یک آپارتمان خریداری کنید. فرض کنید ۲ آپارتمان در یک محله با شرایط کاملا مشابه (نقشه، نورگیر و... کاملا یکسان) به شما نشان می‌دهند. متراژ هر دو ملک ۱۲۰ متر مربع است و هر دو در طبقه ۴ قرار دارند.
ساختمان اول در یک زمین ۲۰۰ متر مربعی با ۶۰ درصد ضریب سطح اشغال ساخته شده و ساختمان دوم در یک زمین ۱۴۰ متر مربعی با ضریب سطح اشغال ۸۵ درصد ساخته شده است. قدرالسهم شما در مورد اول معادل ۵۰ متر مربع است و در مورد دوم قدرالسهم زمین آپارتمان شما ۳۵ متر مربع می‌شود.
حالا فرض کنید اگر زمین در آن منطقه متر مربعی ۳۰ میلیون تومان باشد، ارزش قدرالسهم زمین آپارتمان اول معادل ۱ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان است و آپارتمان دوم معادل ۱ میلیارد و ۵۰ میلیون است. یعنی با انتخاب آپارتمان اول شما معادل ۴۵۰ میلیون تومان از بابت قدرالسهم زمین سود کرده‌اید.
ممکن است شما اقدام به خرید آپارتمانی کنید که کلنگی به حساب نمی‌آید، اما نوساز هم نباشد، به عبارت دیگر این ملک سال ساخت بالایی دارد. هر چند در این حالت مبنای کارشناسی قیمت ملک، قدرالسهم زمین نیست، اما ما به شما پیشنهاد می‌کنیم، در این حالت حتما قدرالسهم زمین را محاسبه کنید. چرا؟
شرط عقل حکم می‌کند وقتی که قصد خرید چنین ملکی را دارید، به زمان فروش آن هم فکر کنید. فرض کنید شما یک ملک ۱۵ سال ساخت که نوسازی شده است را خریداری می‌کنید؛ اگر ۷ – ۸ سال از این ملک استفاده کنید عمر بنا ۲۲ تا ۲۳ سال می‌شود، بنابراین قطعا زمان فروش مبنای محاسبه قدرالسهم آن خواهد بود.
پس با کمی دور اندیشی، در زمان خرید چنین ملکی، می‌توانید یکی از فاکتورهای مهم در تصمیم‌گیری را محاسبه قدرالسهم زمین آن ملک در نظر بگیرید.
مثالی که می‌زنیم تجربه عملی یکی از معاملات پیشین خود ما بوده است. فرض کنید یک ملک ۶ واحدی با ۶ مالک داریم و همه‌ی مالکین سر فروش ملک به یک خریدار به توافق رسیده‌اند.
در این حالت می‌توانیم یک بار ملک را بر مبنای قیمت نوساز منطقه قیمت گذاری کرده و یک بار با محاسبه قدرالسهم ارزش گذاری کنیم. اگر ارزش ملک با محاسبه قدرالسهم بیش‌تر بود، می‌توان عددی که به خریدار اعلام می‌کنیم، عددی باشد که با این روش بدست آمده است.
متاسفانه نحوه محاسبه قدرالسهم جزو نکاتی است که اغلب مالکین از آن بی‌اطلاع بوده و به همین جهت نمی‌توانند در معاملات ملکی به سودی که حق آن‌ها است برسند. در ادامه روش محاسبه قدرالسهم را دو حالت توضیح می‌دهیم. حالت اول وقتی متراژ تمام واحدها برابر است و حالت دوم وقتی متراژها متفاوت است.
هر آپارتمان دارای عرصه و مشاعاتی است که هر یک از مالکین از آن سهم دارند. نسبت سهمی که به هر یک از مالکین تعلق می‌گیرد، متناسب با سهمی است که آن مالک از کل اعیان ملک دارد. توضیح نحوه محاسبه قدرالسهم زمین را از ابتدا با یک مثال پیش می‌بریم تا درک آن ساده‌تر باشد.
فرض کنید زمینی داریم به متراژ ۲۰۰ متر مربع که میزان سطح اشغال آن ۱۵۰ متر مربع است. فرض کنید در این زمین ملکی ۴ طبقه ساخته‌ایم و در هر طبقه ۲ واحد داریم. به عبارتی در این ملک ۸ واحد داریم.
در قدم اول برای درک روش محاسبه، فرض می‌کنیم متراژ تمام واحدها مساوی است. یعنی فرض می‌کنیم متراژ هر یک از واحدها معادل ۷۵ متر مربع است.
در این حالت قدرالسهم زمین تمام واحدها مساوی است. پس برای محاسبه قدرالسهم می‌توانیم عرصه کل که ۲۰۰ متر مربع بود را بر ۸ تقسیم کنیم. به این ترتیب قدرالسهم زمین هر یک از واحدها معادل ۲۵ متر مربع بدست می‌آید.
اما پیچیدگی محاسبه قدرالسهم زمانی است که متراژ تمام واحدها برابر نباشد. در این حالت باید دید هر از مالکین چه سهمی از کل اعیان دارند؟ وقتی سهم هر یک از مالکین از اعیان مشخص شد، می‌توان قدرالسهم زمین هر یک را به همان نسبت مشخص کرد. این موضوع را در ادامه و البته با مثال عددی توضیح می‌دهیم.
همان مثال قبلا را در نظر بگیرید اما با متراژ متفاوت برای هر یک از واحدها. فرض کنید متراژ آپارتمان‌ها به این ترتیب است: ۷۰، ۸۰، ۷۵، ۷۵، ۸۵، ۶۵، ۱۰۰ و ۵۰ متر مربع (این اعداد صرفا جهت درک بهتر آورده شده‌اند). درصد سهم هر یک از آپارتمان‌ها از اعیان کل که ۶۰۰ متر مربع بود، به ترتیب زیر است:
(برای محاسبه درصد سهم هر یک از آپارتمان‌ها از اعیان، متراژ آپارتمان را بر متراژ کل اعیان تقسیم کرده در عدد صد ضرب می‌کنیم. مثلا: ۷۰ تقسیم بر ۶۰۰ ضربدر ۱۰۰ مساوی ۱۱.۶۷٪ می‌شود.)
آپارتمان ۷۰ متر مربعی: ۱۱.۶۷٪
آپارتمان ۸۰ متر مربعی: ۱۳.۳۳٪
هر یک از آپارتمان‌های ۷۵ متر مربعی: ۱۲.۵٪
آپارتمان ۸۵ متر مربعی: ۱۴.۱۷٪
آپارتمان ۶۵ متر مربعی: ۱۰.۸۳٪
آپارتمان ۱۰۰ متر مربعی: ۱۶.۶۷٪
آپارتمان ۵۰ متر مربعی: ۸.۳۳٪
حال جهت محاسبه قدرالسهم زمین هر یک از آپارتمان‌ها، باید ببینیم درصد بدست آمده معادل چقدر از عرصه کل (که ۲۰۰ متر مربع بود) می‌شود. به عنوان مثال برای محاسبه قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۷۰ متر مربعی، باید ببینیم ۱۱.۶۷٪ از ۲۰۰ متر مربع چقدر می‌شود؟ با محاسبه برای هر یک از آپارتمان‌ها به اعداد زیر می‌رسیم:
قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۷۰ متر مربعی: 23.34 متر مربع
قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۸۰ متر مربعی: ۲۶.۶۶ متر مربع
قدرالسهم زمین برای هر یک از آپارتمان‌های ۷۵ متر مربعی: ۲۵ متر مربع
قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۸۵ متر مربعی: ۲۸.۳۸ متر مربع
قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۶۵ متر مربعی: ۲۱.۶۶ متر مربع
قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۱۰۰ متر مربعی: ۳۳.۳۴ متر مربع
قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۵۰ متر مربعی: ۱۶.۶۶ متر مربع
امیدواریم حالا که با مفهوم قدرالسهم زمین آشنا شده‌اید، در خرید ملک یا سرمایه گذاری در بازار مسکن، بیش از پیش دقیق و علمی اقدام کنید. اگر در خصوص نحوه محاسبه قدرالسهم سوالی دارید، در بخش نظرات همین پست مطرح کنید.
