قطعا تشخیص ملک اوقافی از ملک شخصی، هم برای افرادی که قصد خرید ملک اوقافی را دارند، هم برای افرادی که قصد خرید ملک شخصی دارند ضروری است.
فرض می‌کنیم با پرس و جو در محل یا از طریق مشاورین املاک متوجه شده‌اید املاک منطقه‌ای که قصد خرید در آن را دارید اوقافی هستند. حالا چطور می‌توانید اطمینان حاصل کنید که ملک مورد نظر اوقافی هست یا خیر؟ باید با سند ملک اوقافی و تفاوت آن با سند ملک شخصی آشنا باشید.
در صورتی که سند ملک اوقافی را بشناسید و تفاوت‌های آن با سند ملک شخصی را بدانید، به راحتی می‌توانید ملک وقفی را از ملک شخصی تشخیص دهید.
گروه آموزش و تحقیقات املاک مهندس علیرضا عمویی، در این مقاله با توضیح ویژگی‌های سند ملک اوقافی و بیان تفاوت‌های آن با سند املاک شخصی به شما کمک می‌کند تا به راحتی و بدون نگرانی موفق به تشخیص ملک اوقافی از ملک شخصی شوید.
بخشی از مطالبی که در این نوشته می‌خوانید عبارتند از:
پیش از اینکه سند ملک اوقافی را توضیح دهیم، باید بدانید هر ملکی دارای عرصه و اعیان است. در مورد املاک شخصی، اعیان و عرصه در قالب یک قرارداد به فروشنده واگذار می‌شود. اما در مورد املاک اوقافی اوضاع متفاوت است.
در مورد املاک اوقافی، معمولا عرصه ملک وقف می‌شود. در این شرایط مالکیت عرصه قابل خرید و فروش نیست، بلکه در اختیار سازمان اوقاف (یا متولی مربوطه مثل آستان قدس رضوی) است. در نتیجه در چنین شرایطی، فقط فروش اعیان ملک امکان پذیر است.
تا اینجا متوجه شدیم که عرصه و اعیان در املاک اوقافی دو بحث جدا از هم است. بنابراین در معامله ملک اوقافی هم موضوع عرصه و اعیان متفاوت است.
هر چند عرصه املاک اوقافی قابل خرید و فروش نیست، اما قابل اجاره دادن هست. بنابراین در زمان خرید املاک اوقافی باید علاوه بر انتقال سند اعیان، اجاره نامه ملک هم به نام شما منتقل شود تا از نظر حقوقی با مشکلی روبرو نشوید.
این اجاره نامه، سندی است که بین مالک اعیان و اداره اوقاف یا متولی مربوطه به امضا می‌رسد. تاکید می‌کنیم، در صورتی که اجاره نامه آن ملک به نام شما منتقل نشود، امکان بروز مشکلات حقوقی برای دو طرف معامله وجود دارد.
مطالعه کنید: خرید ملک اوقافی خوب است یا نه؟ آیا خرید ملک اوقافی می‌تواند سرمایه گذاری به حساب آید؟
تا اینجا متوجه شدیم بر خلاف معامله املاک شخصی، در مورد املاک اوقافی، معامله با انتقال سند ملک به خریدار تمام نمی‌شود و انتقال اجاره نامه به خریدار ضروری است. بنابراین در ادامه به نکاتی در مورد اجاره عرصه املاک اوقافی بیان می‌کنیم.
اجاره املاک اوقافی مشابه اجاره سایر املاک نیست. اجاره این املاک از 3 جهت با سایر املاک متفاوت است.
۱. مدت زمان قرار داد اجاره
۲. بازه‌های زمانی پرداخت اجاره بها
۳. مبلغ اجاره بها
قرار داد اجاره املاک شخصی معمولا ۱ ساله است. البته الزامی به یک ساله بودن این قرار داد نیست. اما در املاک اوقافی، قرار داد معمولا بیش‌تر از یک سال است. در گذشته معمولا قرارداد اجاره املاک اوقافی ۹۹ ساله بود.
مدتی است که قرارداد اجاره این املاک، ۹۹ ساله منعقد نمی‌شود. بلکه سقف مدت زمان این قرارداد تقریبا ۱۰ سال شده است. البته براساس قانون اجاره املاک اوقافی بیش از ۱۰ سال امکان پذیر نیست مگر با اجازه سرپرست سازمان اوقاف.
در مورد املاک شخصی معمولا اجاره بها به صورت ماهانه پرداخت می‌شود. هر چند پرداخت ماهانه اجاره بها الزامی نیست اما متداول‌ترین روش پرداخت اجاره است. در مورد املاک وقفی اجاره بها سالانه پرداخت می‌شود.
شاید بابت مبلغ اجاره بها نگران شده باشید. اما باید بدانید که مبلغ اجاره‌ی مربوط به عرصه‌ی یک ملک اوقافی بسیار پایین‌تر از اجاره واقعی آن ملک است. شاید حتی بتوان گفت اجاره یک ساله یک ملک وقفی، از مبلغ متداول اجاره ۱ ماهه آن ملک کمتر است.
مطالعه کنید: پاسخ به سوالات متداول درباره املاک اوقافی و بررسی نگرانی‌های خریداران ملک‌های وقفی
البته دقت داشته باشید. در این جا صحبت ما درباره اجاره کردن عرصه ملک از سازمان اوقاف است. مالک هر ملکی، چه اوقافی چه شخصی، می‌تواند ملک خود را به دیگری اجاره دهد. شرایط قانونی و قیمت اجاره ملک اوقافی در این حالت تفاوتی با سایر املاک ندارد.
یعنی اگر شما یک ملک اوقافی را خریداری کرده باشید، می‌توانید آن را به هر قیمتی اجاره دهید. یعنی اداره اوقاف دخالتی در قیمت گذاری شما برای اجاره ملک نمی‌کند.
تا این قسمت از مقاله با مفاهیم اساسی مربوط به تفاوت ملک اوقافی و شخصی آشنا شدید.
نحوه تشخیص ملک اوقافی از ملک شخصی به تفاوت عمده در سند این املاک باز می‌گردد. اولین تفاوت سند ملک اوقافی با ملک شخصی مربوط به نوشته‌های روی جلد سند می‌شود.
روی جلد سند ملک اوقافی، این مسئله، یعنی اوقافی بودن ملک عنوان شده است. نکته دیگر به متن سند مربوط می‌شود. در اسناد املاک شخصی ذکر شده: «شش دانگ عرصه و اعیان»، اما در سند املاک اوقافی فقط «شش دانگ اعیان» ذکر شده.
پس از تشخیص ملک اوقافی برای انجام معامله آن ملک، غیر از استعلام‌هایی که برای املاک شخصی باید انجام شود، نیاز به استعلام از متولی ملک وقف شده نیز هست.
در مقاله‌ای که در خصوص ماهیت ملک اوقافی و مسائل مربوط به نقل و انتقال آن نوشتیم، توضیح دادیم که متولی تمام املاک اوقافی، اداره اوقاف نیست.
بنابراین باید ابتدا متولی مربوطه را شناسایی کرد تا بتوانید استعلام مربوطه را دریافت کنید. دقت کنید که دریافت استعلام برای اطلاع از میزان بدهی ملک اوقافی ضروری است.
برای اینکه بتوانید متولی ملک اوقافی را جهت دریافت استعلام شناسایی کنید، باید از مالک اجاره نامه عرصه را مطالبه نمایید. با مشاهده و مطالعه اجاره نامه عرصه می‌توانید متولی ملک اوقافی مورد نظر را شناسایی کرده و برای دریافت استعلام به آن جا مراجعه کنید.
فرض کنید به واسطه پرس و جو یا از هر طریق دیگر از اوقافی بودن ملک اطمینان حاصل کرده‌اید. اما به هر دلیل، مثل در دسترس نبودن مالک، امکان دستیابی به اجاره نامه عرصه ملک مورد نظر فراهم نیست. در این شرایط برای دریافت استعلام ملک وقفی مورد نظر چه کار باید کرد؟
در قدم اول بعد از تشخیص ملک اوقافی می‌توانید به اداره اوقاف شهر مراجعه کرده و درخواست استعلام برای ملک مورد نظر را ارائه کنید. در صورتی که اداره اوقاف ملک مورد نظر را در مجموعه املاک خود عنوان نکرد، می‌توانید از اداره موقوفات آستان قدس رضوی استعلام کنید.
در صورتی که جواب این استعلام نیز منفی بود؛ متولی ملک وقفی مورد نظر یا شخصی است یا یکی از بقاع متبرکه. در این شرایط می‌توانید از اداره اوقاف اسامی افراد یا بقاع متبرکه‌ای که در آن شهر دارای موقوفه هستند را جویا شده و برای دریافت استعلام به آن‌ها مراجعه کنید.
تلاش کردیم اطلاعات لازم در خصوص تفاوت و نحوه تشخیص و شناسایی ملک اوقافی را به طور کامل توضیح دهیم. خوشحال می‌شویم در صورتی که همچنان ابهام یا سوالی دارید، آن را با ما مطرح کنید.
