یکی از وظایف مشاورین املاک حرفه‌ای ارائه مشاوره ساخت، خرید یا فروش است. یکی از توانایی‌های ضروری برای مشاورین املاک در این خصوص، توانایی تحلیل سود ساخت و ساز است. در این مقاله روش تحلیل سود ساخت مسکن را با توجه به نسبت قیمت زمین به آپارتمان بررسی می‌کنیم.
به طور کلی می‌توان گفت ۳ عامل زیر تعیین کننده سود ساخت هستند:
۱. قیمت زمین
۲. هزینه ساخت
۳. قیمت نوساز
به عبارت دیگر، سود ساخت با استفاده از فرمول زیر قابل محاسبه است:
سود ساخت = (قیمت زمین + هزینه ساخت) – قیمت نوساز
همانطور که می‌بینید، زمانی سود ساخت افزایش می‌یابد که قیمت نوساز بالاتر بوده، قیمت زمین و هزینه ساخت پایین‌تر باشد. با توجه به این حقیقت که هر چه قیمت نوساز بالاتر باشد، قیمت زمین نیز بالاتر خواهد بود، در نتیجه موضوع نسبت قیمت زمین به آپارتمان به امری تعیین کننده تبدیل می‌شود.
پیش از اینکه به این مسئله بپردازیم، موضوع هزینه ساخت را به صورت مختصر بررسی می‌کنیم.
به طور کل هزینه ساخت را می‌توان به دو بخش تقسیم‌بندی کرد:
۱. هزینه ساخت تا پایان مرحله سفت کاری
۲. هزینه ساخت مربوط به نازک کاری
هزینه ساخت تا مرحله سفت کاری تقریبا در نقاط مختلف یکسان است. یعنی این هزینه در جاهای مختلف شهر تفاوتی ندارد. عاملی که می‌تواند روی هزینه ساخت اثر گذار باشد، هزینه مربوط به مرحله نازک کاری است.
طبیعتاً اگر زمین مورد نظر در پایین شهر باشد، منطقی است که پایین‌ترین هزینه نازک کاری را برای ساخت و ساز در نظر بگیریم. همچنین اگر زمین در مناطق مرفه نشین و بالا شهر باشد، می‌توان برای نازک کاری هزینه بیشتری صرف کرد.
به عنوان مثال اگر در حال حاضر کف هزینه ساخت و ساز ۲ و نیم میلیون تومان به ازای هر متر مربع باشد، برای ساخت یک خانه کاملا خوب (از نظر نازک کاری) می‌توان این هزینه را تا ۴ میلیون تومان و برای یک خانه لاکچری می‌توانید این رقم را مثلا تا ۷ میلیون تومان افزایش دهید.
برای محاسبه هزینه کلی ساخت در فرمولی که بالاتر به آن اشاره کردیم، باید مراقب باشید که قیمت هر متر مربع ساخت را در متراژ زمین ضرب نکنید. فرمول درست برای محاسبه هزینه ساخت عبارت است از:
هزینه ساخت = هزینه هر متر مربع ساخت × زیربنای مفید
زیربنای مفید نیز با توجه به ۳ فاکتور زیر بدست می‌آید:
۱. متراژ کلی زمین
۲. درصد ساخت زمین
۳. تراکم
برای محاسبه زیربنای مفید می‌توانید از این فرمول استفاده کنید:
زیربنای مفید = تراکم × (متراژ کلی زمین × درصد ساخت زمین)
مثلا اگر زمین مورد نظر ۳۰۰ متر بوده و ۶۰ درصد اجازه ساخت داشته باشد و تراکم آن ۴ باشد، زیربنای مفید به این ترتیب محاسبه می‌شود:
۷۲۰ = ۴ × (۳۰۰ × ۶۰٪)
با فرض اینکه هزینه ساخت هر متر مربع ۳ میلیون تومان است، هزینه کل ساخت که باید در فرمول سود ساخت قرار گیرد معادل ۲ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان است.
پیشنهاد می‌کنیم مقاله مربوط به درصد ساخت زمین را حتما مطالعه کنید، تا از تاثیر آن در سرمایه‌گذاری آگاه شده و نکات مهم در خصوص مسئله کارشناسی و انتخاب زمین را به طور کامل بیاموزید.
همانطور که می‌بینید، از یک طرف امکان مانور کمی روی هزینه ساخت و ساز وجود دارد. از طرف دیگر قیمت نوساز منطقه عاملی است که کنترلی بر آن نداریم. در نتیجه می‌توان گفت قیمت زمین، عاملی کلیدی در بررسی سود ساخت است.
اینجاست که مسئله نسبت قیمت زمین به آپارتمان و بررسی تاثیر آن در سود ساخت اهمیت خود را به رخ می‌کشد. در ادامه این موضوع را بررسی می‌کنیم.
مجددا فرمول محاسبه سود ساخت را یادآوری می‌کنیم:
سود ساخت و ساز = (قیمت زمین + هزینه ساخت) – قیمت نوساز
توضیح دادیم که هزینه ساخت چگونه و با چه فرمولی محاسبه می‌شود. در این بخش به طور مختصر روش محاسبه قیمت نوساز را مرور می‌کنیم.
فرض کنید با بررسی‌هایی انجام شده می‌دانید قیمت هر متر مربع بنای نوساز ۲۰ میلیون تومان است. اگر متراژ زمین شما ۳۰۰ متر باشد، برای محاسبه قیمت نوساز نباید ۲۰ میلیون تومان را در ۳۰۰ متر ضرب کنید.
همانطور که برای محاسبه هزینه ساخت به جای متراژ کل زمین، زیربنای مفید را ملاک قرار دادیم، برای محاسبه قیمت نوساز ملک مورد نظر نیز باید متراژ مفید را در نظر بگیریم.
بنابراین با فرض ۳۰۰ متر مربع زمین، ۶۰ درصد اجازه ساخت، تراکم ۴ و قیمت هر متر مربع نوساز ۲۰ میلیون تومان، قیمت نوساز به این ترتیب محاسبه می‌شود:
قیمت نوساز = قیمت هر متر مربع نوساز × [ تراکم × (متراژ کل زمین × درصد ساخت زمین)]
۱۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان = ۲۰ میلیون × [۴ × (۳۰۰ × ۶۰٪)]
فرض می‌کنیم قیمت زمین نیز متری ۳۰ میلیون تومان است. قبلا هزینه ساخت برای این مثال را محاسبه کرده بودیم. بنابراین تا حالا به این ارقام رسیده‌ایم:
بنابراین سود ساخت و ساز به این ترتیب قابل محاسبه است:
۳ میلیارد و ۲۴۰ میلیون = (۹ میلیارد + ۲ میلیارد و ۱۶۰) – ۱۴ میلیارد و ۴۰۰ میلیون
تا این مرحله روش محاسبه سود ساخت را آموخته‌ایم. در ادامه موضوع نسبت قیمت زمین به آپارتمان را عمیق‌تر مورد بررسی قرار داده و نکاتی کاربردی برای ارائه مشاوره سرمایه‌گذاری، در اختیار مشاورین املاک قرار می‌دهیم.
نکته مهمی که باید در ابتدای این بحث به آن توجه کنید این است که نمی‌توان هیچ نسبت ثابتی بین قیمت زمین و آپارتمان فرض کرد. هر چند قیمت زمین و آپارتمان تحت تاثیر یکدیگر قرار دارند، اما قیمت هر یک به عوامل مختلفی بستگی دارد.
بنابراین این تصور که اگر نسبت قیمت یک زمین به آپارتمان فلان است، می‌توان بر اساس همین نسبت قیمت زمین یا آپارتمان دیگری را تخمین زد، تصور کاملا اشتباهی است.
اما نکته طلایی این جاست که بر اساس نسبت قیمت زمین به آپارتمان می‌توان به ۳ نتیجه‌گیری رسید:
۱. میزان سود حاصل از ساخت و ساز
۲. منطقی بودن خرید زمین برای ساخت و ساز
۳. تشخیص مناسب بودن زمان برای خرید زمین جهت ساخت و ساز
در ادامه هر یک از این موارد را به صورت مفید و مختصر بررسی می‌کنیم.
برای شفاف شدن اثر نسبت قیمت زمین به آپارتمان کار را با دو مثال ادامه می‌دهیم. ، اطلاعات مثال اول را جهت یادآوری مجددا ذکر می‌کنیم:
برای مثال دوم، متراژ زمین، تراکم و درصد ساخت را مانند مثال قبل فرض می‌کنیم. اما قیمت هر متر مربع زمین را ۴۲ میلیون تومان، قیمت هر متر مربع آپارتمان نوساز را ۳۰ میلیون تومان و هزینه ساخت هر متر مربع را ۵ میلیون تومان در نظر می‌گیریم.
در مثال دوم قیمت کل نوساز، قیمت کل زمین و هزینه کل ساخت عبارتند از:
در نتیجه سود حال از ساخت و ساز در این مثال این گونه محاسبه می‌شود:
۵ میلیارد و ۴۰۰ میلیون = (۱۲ میلیارد و ۶۰۰ میلیون+۳ میلیارد و ۶۰۰ میلیون) – ۲۱ میلیارد و ۶۰۰ میلیون
در مثال اول نسبت قیمت زمین به آپارتمان، ۳۰ به ۲۰ (یا ۱۵۰ درصد) بود. در مثال دوم، این نسبت معادل ۴۲ به ۳۰ (یا ۱۴۰ درصد) است.
آیا نسبت قیمت زمین به آپارتمان فاکتور مناسبی برای تحلیل سود دهی است؟
احتمالا با توجه به این اعداد تصور می‌کنید که اگر نسبت قیمت زمین به آپارتمان کمتر باشد، سود بیشتری حاصل خواهد شد. این نتیجه‌گیری در نگاه اول درست به نظر می‌رسد. اما باید به این نکته توجه کنید که در واقعیت عوامل زیادی در سود سازنده اثر گذارند.
به عنوان نمونه اگر در همین مثال هزینه ساخت و ساز را تغییر دهیم، نتیجه می‌تواند تغییر کند. علاوه بر این عوامل مختلفی مثل میزان تراکم، درصد ساخت و... روی این محاسبات اثر گذارند.
البته نباید فراموش کرد که فاکتورهایی مثل تراکم و درصد ساخت به طور مستقیم روی قیمت زمین و همینطور روی سود حاصل از ساخت و ساز موثرند. بنابراین شما نمی‌توانید با محاسبه یک فاکتور به نام نسبت قیمت زمین به آپارتمان سود دهی ساخت و ساز را تحلیل کنید.
اما بدیهی است که به عنوان یک مشاور حرفه‌ای، باید توانایی محاسبه چنین مواردی را داشته باشید.
هر چند سود بالاتر همیشه جذاب است. اما زمانی این سود منطقی است که تناسب آن با هزینه انجام شده را بررسی کنیم. به عبارت دیگر با بررسی درصد سود کسب شده، می‌توانیم منطقی بودن خرید را دقیق‌تر بررسی کنیم.
برای محاسبه درصد سود کسب شده باید از فرمول زیر استفاده کنید:
درصد سود = ۱۰۰ × [سود حاصل از ساخت تقسیم بر (هزینه کل ساخت + قیمت کل زمین)]
برای روشن‌تر شدن روش محاسبه، درصد سود را در دو مثال بالا بدست می‌آوریم. در مثال اول سود حاصل از ساخت ۳ میلیارد و ۲۴۰ میلیون و مجموع هزینه‌ها، شامل هزینه ساخت و خرید زمین، ۱۱ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان بود. بنابراین سود ساخت به این ترتیب قابل محاسبه است:
۲۹درصد = ۱۰۰ × (۳ میلیارد و ۲۴۰ میلیون تقسیم بر ۱۱ میلیارد و ۱۶۰ میلیون)
در مثال دوم مجموع سود حاصل از ساخت معادل ۵ میلیارد و ۴۰۰ میلیون و مجموعه هزینه ساخت و قیمت زمین معادل ۱۶ میلیارد و ۲۰۰ میلیون بود. در نتیجه درصد سود اینگونه محاسبه می‌شود:
۳۳.۳ درصد = ۱۰۰ × (۵ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تقسیم بر ۱۶ میلیارد و ۲۰۰ میلیون)
همان طور که مشاهده می‌کنید، سود در مثال اول معادل ۲۹ درصد و در مثال دوم ۳۳.۳ درصد است.
چند نکته مهم در ارائه مشاوره برای مشاورین املاک
سود مثال دوم حدود ۱ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان بیشتر از سود مثال اول است. اما با توجه به هزینه‌های انجام شده، صرفا ۴.۳ درصد سود بیشتر نصیب سازنده می‌شود.
به عبارت دیگر، در مثال اول، سازنده با ۱۱ میلیارد و ۱۶۰ میلیون تومان، سود ۲۹ درصدی کسب کرده و در مثال دوم با ۱۶ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان سود ۳۳.۳ درصدی. یعنی با حدود ۵ میلیارد تومان سرمایه‌گذاری بیشتر (۴۴.۸ درصد افزایش سرمایه‌گذاری)، فقط ۴.۳ درصد افزایش سود داشته است.
شما به عنوان مشاور املاک حرفه‌ای، باید به این اعداد و ارقام، شرایط بازار و منطقی بودن میزان سود توجه کنید تا بتوانید مشاوره‌ای هوشمندانه ارائه کنید.
اگر شما به عنوان یک مشاور املاک حرفه‌ای بتوانید به این ترتیب به مشتریان، مخصوصا سازنده‌ها مشاوره دهید و میزان سود و منطقی بودن آن را برای ایشان محاسبه کنید، شکی نیست که جایگاه خود را به عنوان یک فرد حرفه‌ای و آگاه در ذهن آن‌ها ثبت خواهید کرد.
مشاورین املاک برای ارائه مشاوره در خصوص زمان مناسب جهت خرید زمین برای ساخت و ساز، می‌توانند به دو فاکتور توجه کنند:
۱. درصد سود
۲. تغییرات در نسبت قیمت زمین به آپارتمان
توجه داشته باشید که حداقل سود منطقی برای ساخت و ساز ۳۰ درصد است. پس اگر می‌خواهید در این خصوص مشاوره بدهید، باید درصد سود حاصل از ساخت و ساز را با توجه به توضیحات ارائه شده محاسبه کنید. اگر این درصد مساوی یا بیشتر از ۳۰ بود، زمان مناسبی برای خرید و ساخت و ساز است.
در حالت دوم می‌توانید به تغییرات نسبت قیمت زمین به آپارتمان توجه کنید. البته باید توجه داشته باشید که قیمت زمین و آپارتمان تحت تاثیر عوامل متفاوتی رشد می‌کنند. بنابراین هر زمان ممکن است نسبت قیمت یک زمین به قیمت آپارتمان نوساز تغییر کند.
شما به عنوان یک مشاور املاک فعال، می‌توانید با رصد این تغییرات، به مشتریان وفادار و سازندگانی که با آن‌ها همکاری دارید، سیگنال خرید یا عدم خرید بدهید. به این ترتیب که هر وقت تغییرات نسبت قیمت زمین به آپارتمان کاهشی شد، زمان مناسبی برای خرید است.
امیدواریم این مطلب برای شما مفید بوده باشد. در صورتی که در سوال یا ابهامی برای شما باقی مانده است، سوالات خود را در بخش نظرات در انتهای این مقاله مطرح کنید.
