اگر تابحال قصد پیش خرید یک واحد مسکونی از پروژه های منطقه 22 را داشته اید صد درصد به این سوال مهم برخورد کرده اید که چگونه یک تعاونی سالم و مطمئن را بشناسم که پولم سوخت نشود و پس از دو یا سه سال قسط دادن، بتوانم خانه خود را با کیفیت مناسب و سر موعد تحویل بگیرم؟
جواب این سوال البته ساده نیست. چرا که یا باید زمان کافی و مجاری مناسب داشته باشید تا درباره تمامی تعاونی های موجود تحقیق کنید- که البته کمتر کسی چنین زمانی دارد یا اینکه با مشاور مطمئن و امین که برحسب تخصصش تمام تعاونی ها را بررسی کرده است، مشورت کنید و انتخابی دقیق و منطقی داشته باشید که در این صورت سود خیلی خوبی نصیبتان خواهد شد.
فعالیت؛ اولین و مهمترین خصوصیت یک تعاونی موفق فعال بودن آن است. به این معنی که وقتی شما از محل پروژه بازدید می کنید، در حال کار باشند. البته برخی از پروژه ها که در مرحله اسکلت هستند و به صورت اسکلت فلزی پیچ و مهره می باشند، همیشه در محل پروژه حضور ندارند و اسکلت در کارخانه ساخته می شود و در محل پروژه نصب می شود. برای اینکه متوجه شوید چنین پروژه هایی فعال هستند یا نه می توانید یکی دو ماه پس از بازدید اولیه مجددا بازدید دیگری داشته باشید و پروژه را با زمان بازدید اول مقایسه کنید. مطمئناً اگر فعال باشند در این مدت پروژه پیشرفت داشته و شما متوجه پیشرفت آن خواهید شد.
رضایت سهامداران و اعضای تعاونی؛ همیشه سهامداران و اعضای یک تعاونی خب و موفق، از عملکرد تعاونی رضایت دارند و در جریان پیشرفت پروژه هستند. کافی است از فروشنده یا فروشندگان امتیاز یا سهام یک پروژه تحقیق کنید که به چه دلیل قصد فروش سهام یا امتیازشان را دارند. اگر فروش به دلیل نیاز فوری به پول یا نقل مکان به شهری دیگر و یا هر عذر موجه دیگری باشد، پروژه مشکلی ندارد و فروشنده به بیان روشن اعلام می کند که از عملکرد تعاونی راضی است اما اگر تعاونی مشکل دار باشد فروشنده در لابلای حرفهایش به آن مشکلات اشاره خواهد کرد.
بررسی برنامه زمانبندی پروژه؛ یکی از اصلی ترین ابزار سنجش پیشرفت یک پروژه، بررسی برنامه زمانبندی پروژه است. تنها با همین سوال ساده که آیا طبق جدول زمانبندی پیشرفت دارید؟ معمولا پروژه های خوب طبق جدول زمانبندی پیشرفت دارند و آنهایی که از برنامه زمانبندی عقب هستند یعنی عملکرد درستی نداشته اند. لازم به ذکر است پروژه هایی را هم می شناسم که از برنامه زمانبندی چند ماه جلو هستند که البته این اتفاق گرچه کم پیش می آید اما نشان از خردمندی برنامه ریزان و مدیران چنین پروژه ای می باشد.
موقعیت مکانی و امکانات پروژه؛ در کل هر آنچه که مربوط به انتخاب های تعاونی می باشد باید منطقی و به نفع اعضا و سهامداران باشد. مثل زمینی که برای ساخت انتخاب می کند، طراحی نما و پلان واحدها، امکانات و مشاعات برج و ... تمامی مواردی که شما را جذب می کند به خرید امتیاز یا سهامی از آن پروژه. باید تمام آپشنها به نحوی باشند که در جای خود بهترین انتخاب بوده باشند و هیچ خریداری نتواند ایرادی از آنها بگیرد.
قیمت ساخت و نحوه پرداخت منطقی؛ از آنجایی که تعاونیهای سازنده سود و انتفاعی برای خود ندارند و از خود اعضای چند نفری انتخاب می شوند تا برای کل اعضا پروژه را بسازند و به اتمام برسانند، پس قیمتی که شما برای واحد پرداخت می کنید قیمت تمام شده ی واقعی است و این قیمت باید نسبت به امکانات و نوع مصالحی که در پروژه وجود دارد کاملا منطقی باشد. نه خیلی زیاد که به قیمت یک واحد آماده شده در همان منطقه نزدیک باشد و نه خیلی کم که یا سازنده مجبور شود وسط کار قیمت را افزایش دهد و یا بخاطر اینکه قیمت پایین داده است از کیفیت کار بزند. همچنین نحوه پرداخت باید بگونه ای باشد که اعضا بتوانند از پس پرداخت اقساط بربیایند و همینطور پرداخت اقساط همراه با پیشرفت پروژه صورت بگیرد. اگر هر عضوی پس از هر دوره پرداخت اقساط پیشرفت پروژه را به چشم ببیند، با اطمینان خاطر و اشتیاق اقساط خود را پرداخت می کند.
نحوه امتیازدهی و اولویت بندی؛ در اکثر نزدیک به اتفاق پروژه ها، طبقات واحدها برای اعضا از ابتدا مشخص نیست و از آنجا که طبقات بالاتر نسبت به طبقات پایینی قیمت بیشتری دارند، این مهم است که چه طبقه ای به چه عضوی تعلق می گیرد. برهمین اساس تعاونی ها یک سیستم تشویقی طراحی کرده اند که هر عضوی به ازای هر روز زودتر یا دیرتر در پرداخت اقساط امتیاز مثبت یا منفی دریافت می کند که به آن روز-ریال می گویند. یعنی هر یک میلیون تومان در یک روز زودتر یک امتیاز مثبت و دیرتر یک امتیاز منفی. براین اساس یک عضو ممکن است انتهای کار 20.000 امتیاز مثبت داشته باشد یا 5000 امتیاز منفی. براساس همین امتیازهای مثبت و منفی اولویت بندی می شوند و اعضا براساس اولویت خود انتخاب واحد در طبقه و سمت دلخواه خود می کنند. حالا هر تعاونی که براساس شیوه بالا اعضا را اولویت بندی کند می شود گفت که در این قسمت موفق عمل کرده است و در غیر این صورت- مثل روش قرعه کشی- نمی تواند قابل قبول باشد.
نوع قرارداد و شیوه نقل و انتقال؛ نوع قرارداد و شیوه نقل و انتقال یک تعاونی خیلی مهم است و باید براساس قانون نقل و انتقال پیشفروش باشد. به این معنی که اگر سازنده شخصی باشد دفترخانه اسناد رسمی باید پیش سند صادر کند، اما سازنده های تعاونی یک وکالتنامه و اقرارنامه رسمی را دفترخانه منعقد می کند و دفترچه مالکیت واحد را پس از استعلام از واحد مالی و حسابداری، در دفتر تعاونی نقل و انتقال می شود. هر روشی غیر از این راه، نشان از ناسالم بودن تعاونی می دهد و اصلا توصیه نمی شود.
سیاست های حفظ ارزش امتیاز در بازار؛ هر هیئت مدیره ای باید بتواند قیمت امتیازهای خود را در بازار کنترل کند و نبض بازار را در دست بگیرد. به این صورت که با ارزش گذاری و مدیریت صحیح بر فروشندگان امتیازها، خرید و فروش امتیازهای پروژه خود را در دست بگیرد و اجازه ندهد ارزش سهام ها یا امتیازهایش در بازار پایین بیاید. یک تعاونی خوب باید برای اعضای خود ارزش قائل باشد و سود و زیان اعضا را سود و زیان خود بداند.
با امید به اینکه با تحقیق و بررسی و مشاوره صحیح، بتوانید انتخاب خوبی داشته باشید و بهترین تصمیم را جهت پیش خرید و سرمایه گذاری بگیرید.
