به طور حتم می توان گفت که لازم است مالکان هر کسب و کاری قبل از شروع فعالیت، قوانین و امور حقوقی مربوط به کسب و کار خود را بدانند. این موضوع کمک می کند تا در طول عمر کاری خود بسیار کمتر دچار مشکل شده و حتی باعث ایجاد دردسر برای مشتریان خود نیز نشوند.
شغل مشاور املاک از آن دسته مشاغل است که نیاز مبرمی به دانستن امور حقوقی دارد. در بسیاری از قراردادها رعایت نشدن اصول اولیه، می تواند مشکلاتی را ایجاد نماید که تا مدت ها طرفین معامله را در دادگاه گرفتار نماید.
لذا مجموعه املاک داران با سابقه دو دهه فعالیت در صنعت املاک و ساختمان، وبینارهای آموزشی را به طور رایگان برگزار می نماید تا هرچه بیشتر همکاران خود را در حزه املاک با مسائل حقوقی آشنا نماید.
مهمترین نکات حقوقی املاک
املاک و مستغلات از مواردی هستند که بخش عمده ای از قوانین مدنی و یا حتی کیفری را به خود اختصاص داده اند. به طور مثال روابط بین موجر و مستاجر، از جمله این قوانین است که تقریبا به اندازه یک کتاب کامل در مورد آن قانون نوشته شده است و در تمام مراحل نوشتن قرارداد بین این افراد نیز ریزه کاری هایی وجود دارد که ممکن است بعضا از دید مشاور یا مشتری پنهان بماند.
اما اگر بخواهیم تخصصی تر به موضوع نگاه کنیم متوجه می شویم که همه چیز در نوشتن یک قرارداد از سند خوانی و شناخت انواع سند شروع می شود تا احراز مالکیت و مواردی از این دست.
پس لازم است قبل از شروع صحبت ابتدا به انواع سند اشاره نماییم.
انواع سند در معاملات
سند در معاملات املاک کشور ما به دو دسته سند عادی و سند رسمی تقسیم بندی می شود. سند های رسمی همانطور که از نامشان پیداست، به هرگونه سندی که به وسیله مامورین رسمی و دولتی تهیه شود، در دفاتر اسناد رسمی و یا در اداره ثبت تنظیم شوند گفته می شود.
اما برعکس آن اسناد عادی، به هر نوع سندی که به روش های بالا تهیه نشده باشد اشاره دارد.
اسناد رسمی
اسناد رسمی در معاملات املاک به اسناد دفترچه ای و تک برگ تقسیم می شوند. اسناد دفترچه ای یا منگوله دار تا چند سال پیش یه عنوان مهم ترین اسناد رسمی شناخته می شدند. به این علت که توسط دفاتر ثبت اسناد و املاک تنظیم می شدند.
از طرفی تمامی مشخصات کامل طرفین معامله در آن وجود داشت و پس از انجام هر معامله ای هم مجددا یکی از صفحات آن به نام مالک جدید نوشته می شد. در هر کدام از این دفترچه ها یک تکه سیم و سرب وجود داشت که دلیل بر اصالت سند بود.
اما این دسته از اسناد مشکلاتی نیز داشتند که از جمله ان ها می توان به موارد زیر اشاره کرد.
· احتمال کلابرداری در این نوع از اسناد بسیار بالا بود. زیرا به علت دست نویس بودن این نوع سند، احتمال جعل وجود داشت.
· احتمال فروش به غیر
· عدم امکان وجود دو یا تعداد بشتری سند برای مالکان
اسناد تک برگ
بعد از سال ها قانون گذار به این نتیجه رسید که با سیستمی کردن روند صدور سند و تایپی بودن متن آن مشکلات سندهای دفترچه ای را حل نماید. در این صورت هم احتمال جعل و کلاهبرداری به شدت کاهش پیدا کرد و هم هر کدام از شراکای ملک به اندازه قدر السهم خود می توانند، یک برگه سند جدا داشته باشند. همچنین وجود نقشه هوایی شهرداری در این اسناد نیز حد و حدودات را به طور کامل نشان داده و از تعرض به زمین های همسایه نیز جلوگیری می نماید.
تقسیم بندی اسناد
1- سند شش دانگ: دانگ به معنی یک سهم از شش سهم است و به طور کلی هر ملکی به 6 قسمت تقسیم می شود که هر کدام از آن ها یک دانگ نام دارد. در مورد این اسناد می توان گفت که می توانند به طور کلی متعلق به یک نفر باشند و یا مالکیت هر دانگ برای یک شخص حقیقی و یا حقوقی باشد.
2- سند مشاع: به املاکی که دارای چند مالک هستن و دقیقا حد و حدودات هر مالک مشخص نیست مشاع گفته می شود. در این نوع از املاک احتمال جدا کرذن سهم هر یک از افراد و یا فروش ان وجود دارد.
3- سند اوقافی: املاکی که در تصرف اداره اوقاف هستند و یا تحت مالکیت آستان قدس رضوی، سند اوقافی دارند. البته ممکن است ملک برای یک امامزاده، ساخت مدرسه، حمام و یا مسجد هم وقف شده باشد که به طور کلی تحت نظارت سازمان اوقاف است.
مالکیت عرصه این املاک با سازمان اوقاف یا آستان قدس رضوی است و مالکیت اعیان آن برای مالک فعلی آن.
4- سند رهنی: اسنادی که به دلیل بدهی بانکی در رهن بانک هستند و یا اسنادی که برای آزادی یک متهم در دادگاه به امانت نگهداری می شوند جزء این دسته هستند. حتی اگر شخص به علت بدهی سند خود را در رهن شخص حقیقی با حقوقی دیگری به گرو بگذارد نیز جزء اسناد رهنی محسوب می شود.
5- سند ورثه ای: سند ورثه ای به اسنادی گفته می شود که مالک آن فوت کرده، و مالکان کنونی، فرزندان و یا همسر وی هستند. فروش این گونه املاک بدون رضایت سایر ورثه امکان پذیر نیست. اما باز هم می توان با تسلیم دادخواستی مبنی بر افراز و تفکیک قدر السهم هر یک از ورثه اقدام نمود.
سند خوانی
یکی از مسائل حقوقی مهم برای مشاوران املاک، سند خوانی و تشخیص انواع آن است. زیرا اشتباهات کوچک در این زمینه یا عدم رعایت قوانین حاکم برهر کدام از این اسناد، می توان مشکلات عدیده ای را ایجاد نماید.
لذا لازم است مشاوران محترم دوره های آموزشی سندخوانی را گذرانده و از تدریس رایگان مدرسان باتجربه املاک داران نیز استفاده نمایند.
