یکی از سخت ترین بخش های معامله های ملکی برای افرادی که آشنایی کامل با مسائل حقوقی ندارند بحث سند زدن است. هنگامی که معامله به مرحله امضای سند می‌رسد، بندهایی وجود دارد که با دقت باید مورد بررسی قرار بگیرد تا در آینده برای شما مشکل قانونی پیش نیاید. معاملات ملکی که منجر به امضای سند می شود عبارتند از : خرید و فروش، رهن و اجاره، مشارکت در ساخت و... . شما می توانید تمامی آگهی های املاک منطقه 2 را در سایت املاک مثلث دنبال فرمایید.
در ابتدا قصد داریم به مهم ترین بخش معامله ملک که بحث انتقال سند، انتقال مالکیت یا به نام زدن سند است بپردازیم. طرفین معامله باید تمام حواس خود را برای امضای یک قرارداد حرفه ای جمع کنند. بندهایی که در قرارداد ذکر می شود باید مورد قبول دو طرف باشد و اگر این اتفاق برقرار نباشد نباید امضای قرارداد انجام شود. مهم نیست که شما به دنبال خرید آپارتمان در سعادت آباد هستید یا خرید یک زمین در خارج از شهر، سندی که امضا می شود یک سند قانونی است و موضوعات این چنینی تاثیری در آن ندارد. علاوه بر آن برای خرید آپارتمان در شهرک غرب نیز می توانید به این موضوع دقت کنید.
انتقال سند ملکی مراحلی دارد که شما به عنوان یکی از طرفین معامله باید به آن توجه فرمایید. هدف از تدوین این مقاله نیز آگاهی شما عزیزانی است که قصد دارید در آینده معامله ای انجام بدهید.
بصورت کلی مراحل انتقال سند در معاملات ملکی شامل موارد زیر می باشد:
استعلام الکترونیکی ملک خدمتی است که در سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به شما ارائه می شود. به کمک این استعلام سند شما می توانید از صحت و اعتبار سند تک برگی ملک مورد نظر اطمینان حاصل فرمایید. این کار به وسیله شناسه یکتای استعلام سند ملک اقدام به این کار نمایند. همچنین اگر دسترسی به روش الکترونیکی را ندارید یا ترجیح می دهید به صورت حضوری این کار را انجام بدهید، می توانید با مراجعه به دفاتر ثبت اسناد رسمی این کار را انجام بدهید.
مبایعه نامه نوعی قرارداد بین خریدار و فروشنده املاک است که مشخصات آن ها، شرح کلی و برخی جزئیات معامله، روش پرداخت و دیگر توافقات طرفین معامله در آن ذکر می شود.
گاهی اوقات پیش می آید که برای کاهش هزینه های موجود طرفین ترجیح می دهند تا خودشان اقدام به تنظیم مبایعه نامه نمایند که این کار می تواند مشکلات بزرگی به بار بیاورد و توصیه می شود که توسط فردی با تجربه نگارش شود. مشاورین املاک مثلث با تجربه چندین ساله ای که در حوزه املاک دارند در تمامی معاملات، این کار را به عهده دارند.
پس از دریافت کد رهگیری، جهت بنام زدن سند ملک لازم است تا فروشنده و خریدار در زمانی با یکدیگر توافق کرده و تاریخ و روز آن را در مبایعه نامه قید کرده بودند، در دفتر اسناد رسمی مشخص شده حاضر شوند. این مراجعه جهت رسمی کردن معامله بوده و لازم است تا فروشنده با شناسنامه، اصل سند و بنچاق به آن دفتر مراجعه کند.
جهت انتقال سند ملک، حضور شخص خریدار الزامی نبوده، ولی اگر فروشنده ملک نیز در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود، شخص خریدار باید باشد تا گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت کند. گواهی عدم حضور فروشنده، دارای اعتبار قانونی بوده و خریدار ملک می تواند با مراجعه به دفاتر قضایی، علاوه بر پس گرفتن مبلغ خود، مبلغی را نیز بابت خسارت عدم حضور جهت سند زدن و انتقال آن دریافت کند.
خیلی از اوقات عزیزانی که تجربه آنچنانی در انتقال سند ندارند، با مشکلی برخورد می کنند که چه مدارکی نیاز دارند تا به درستی مراحل قانونی انتقال سند را انجام بدهند. در ادامه لیست مدارک مورد نیاز را قرار داده‌ایم:
موارد فوق منهای مواردی که مربوط به خریدار می باشد جزو مدارک لازم جهت تعویض سند منگوله دار به تک برگی نیز می باشد.
در ادامه همراه ما باشید تا تعدادی از موارد ذکر شده در مبایعه نامه را برای شما توضیح دهیم. هدف از مواردی که در مبایعه نامه قرار داده می شود این است که طرفین معامله بتوانند به خوبی از شرایط موجود اطلاع کسب کنند.
در مبایعه نامه می توان فرصتی برای فسخ معامله یا پشیمانی در نظر گرفت. مثلا ظرف مدت 24 ساعت یا 48 ساعت اگر خریدار یا فروشنده پشیمان شد می تواند به دفتر املاکی که مبایعه نامه در آن تنظیم شده مراجعه کرده و معامله را فسخ کند. اما حتما مبلغی را جهت جریمه فسخ قرارداد مشخص کنید، تا خود شما که زمان بسیاری را تا این مرحله از کار گذاشته اید متضرر نشوید.
بهتر است که شما در مبایعه نامه یک بخش را به ذکر متعلقات ملک اختصاص بدهید تا به صورت دقیق همه چیز بیان شده باشد. این کار به آن دلیل است که در آینده اگر چیزی از ملک کم یا زیاد شود آنگاه شما چیزی بدهکار نشوید.
اجازه دهید مثالی برای شما بزنیم، فرض کنید شما امروز ملک را تحویل گرفته اید و از آب و برق و گاز آن استفاده کرده اید، اما قرار است چند ماه دیگر سند آن زده شود. اینجاست که یا خریدار زیر بار بدهی حال و گذشته آن ملک می رود یا شخص فروشنده ای که پس از تسویه کنتورهای خود را صفر نکرده متضرر خواهد شد. پس تقسیم بندی این موارد و دیگر هزینه های دفتری، تمام و کمال در مبایعه نامه مندرج شود.
اول از همه که حتما دقت کنید تاریخ و روزهایی که قرار است به دفترخانه مراجعه کنید یا پول ها واریز شود مصادف با تعطیلات رسمی و غیر رسمی نباش. علاوه بر آن تاریخ و روزی بعنوان جایگزین نیز مشخص شود، تا در صورت تعطیلی ادارات و دفاتر اسناد رسمی به علت های مختلف مانند افزایش شیوع کرونا، قرار به روزی دیگر موکول شود.
در برخی از معاملات پیش می آید ملک در گروی بانک بوده، در طرح راه سازی قرار گرفته یا موظف به عقب نشینی شده است؛ که در نتیجه آن گرچه کد رهگیری صادر خواهد شد، اما دفتر اسناد رسمی نمی تواند نقل و انتقال سند ملک را نهایی کند. در این حالت حتما بندی از بابت این موضوع در مبایعه نامه آورده شود و از پیش ادعای درخواست خسارت کنید؛ چرا که این وظیفه فروشنده و حتی مشاور شماست که ابتدا باید از وضعیت ملک مطلع بوده و سپس اقدام به معامله نماید.
سند زدن ملک هزینه های مشخص و قابل پیش بینی ندارد اما می توان تا جا ممکن از آن مطلع بود، زیرا به فاکتورهای مختلفی نظیر حق کمیسیون مشاور و دفتر املاک، هزیه اداره دارایی و پولی که باید به شهرداری و دفترخانه بپردازید بستگی دارد. حالا اگر ملک شما تجاری-اداری نیز بوده باشد، شما باید با اداره بیمه نیز تسویه کنید، و حتی در صورت تاخیر در پرداخت این مبلغ جریمه ای نیز به آن افزوده می شود.
