در دنیای امروز، بازار املاک و مستغلات به سرعت در حال توسعه است و پیش‌فروش آپارتمان‌ها به عنوان یکی از عرصه‌های پربازده این بازار، توجه بسیاری را به خود جلب کرده است. این پدیده نه تنها برای خریداران و فروشندگان بلکه برای حقوقیان و افرادی که در حوزه مشاوره حقوقی فعالیت می‌کنند، چالش‌ها و پیچیدگی‌های خاص خود را به همراه دارد. مقاله‌ای در این زمینه به بررسی جوانب حقوقی پیش‌فروش آپارتمان می‌پردازد تا افراد متخصص، حقوقدانان، و سرمایه‌گذاران مسائل اساسی این حوزه را به عنوان یکی از ابعاد مهم سرمایه‌گذاری در دنیای املاک، بشناسند.
پیش فروش یا پیش خرید چیست؟
پیش‌فروش یا پیش‌خرید به معامله‌هایی اشاره دارد که در زمینه ملک‌ها و املاک صورت می‌گیرد و قبل از تکمیل ساخت و ساز یک واحد مسکونی انجام می‌شود. در پیش‌فروش آپارتمان، سازنده یا فروشنده واحد مسکونی را قبل از تکمیل ساخت به فروش می‌رساند و خریدار (پیش‌خریدار) مالک آینده آن می‌شود، حتی قبل از تحویل واحد.
قانون پیش فروش چیست؟
قانون پیش‌فروش آپارتمان که در سال ۱۳۸۹ مصوب شد، مشخصات و شرایط پیش‌فروش آپارتمان را تنظیم می‌کند. این قانون از ۲۵ ماده و ۴ تبصره تشکیل شده و شامل نظارت بر مراحل ساخت، کیفیت ساخت، و تحویل واحد به پیش‌خریدار به عنوان مالک آینده است. این قانون هدف اصلی‌اش رعایت اصول اخلاقی و حقوقی در معاملات پیش‌فروش آپارتمان است و به حل اختلافات و جلوگیری از نقض قراردادها کمک می‌کند.
نکات مهم قبل از پیش فروش آپارتمان
مراحل قبل از پیش‌فروش آپارتمان شامل دریافت پروانه‌ی ساختمان و تدوین شناسنامه‌ی فنی برای هر واحد است. پس از آن، فروشنده باید طبق قانون پیش‌فروش آپارتمان، آگهی و تبلیغات را در دفاتر رسمی و منابع مجاز انجام داده و تصاویر مرتبط را در جراید و وب‌سایت‌های مجاز منتشر کند. همچنین، تمامی مراحل باید در دفاتر رسمی و مراکز اسناد رسمی صورت گیرد و برای درج آگهی، مجوز رسمی باید دریافت شود. عدم رعایت این مراحل ممکن است منجر به جریمه و حبس گردد.
مشخصاتی که بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان باید به خریدار داده شود
بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان، مشخصات مالک باید به خریدار داده شود که شامل جزئیات حقیقی پیش‌فروشنده است. همچنین، جزئیات کامل معامله باید به شفافیت کامل ارائه شود، از جمله مشخصات فیزیکی ملک، نقشه‌ها و تصاویر مرتبط، و امکانات ملک مانند پارکینگ و آسانسور.
زمان تحویل و متراژ آپارتمان
- زمان تحویل آپارتمان باید در قرارداد پیش‌فروش مشخص شده و امکان تأخیر وجود دارد؛ ارائه گزینه‌هایی برای پوشش خسارت یا جلب رضایت خریدار ضروری است.
- متراژ آپارتمان نیز باید در قرارداد شفافاً مشخص شود؛ اختلاف تا ۵ متر مربع قابل پذیرش است، اما در صورت تفاوت بیشتر، پیش‌خریدار حق فسخ معامله یا توافق بر روی افزایش مبلغ متراژ را دارد.
شرایط و نحوه تسویه‌ی بهای آپارتمان
- در پیش‌فروش آپارتمان، پرداخت حداقل ۱۰ درصد از مبلغ به صورت نقدی یا چک انجام می‌شود.
- مراحل پرداخت اقساط و مبالغ هر قسط در قرارداد شفافاً مشخص می‌شود و به پیشرفت کار واقعی وابسته است.
- در صورت تأخیر در پرداخت، امکان پرداخت تاخیری وجود دارد، اما مالک حق فسخ قرارداد را دارد.
- پیش‌فروش آپارتمان در استان مازندران به عنوان یک گزینه مناسب برای سرمایه‌گذاری مطرح است، به ویژه با توجه به جاذبه‌های گردشگری و رشد شهری.
