رعایت نکات حقوقی که هنگام خرید ملک باید به آنها توجه کنیم !
رعایت نکات حقوقی که هنگام خرید ملک باید به آنها توجه کنیم ! » یکی از قراردادهای مهم در جامعه که عموم افراد در طول عمر خود ممکن است بارها با آن روبرو شوند، قراردادهای مربوط به خرید و فروش ملک اعم از مسکونی (خانه، آپارتمان یا ویلا) یا تجاری یا زمین است.
ملک به طور کلی در دسته اموال غیرمنقول قرار می‌گیرد و از این حیث از قواعد حقوقی خاصی پیروی می‌کند. اما هرکسی که مبادرت به خرید و فروش ملکی می‌کند باید با نکات مهم و اولیه‌ای در خصوص این نوع قراردادها آشنا باشد تا پس از معامله به مشکل برخورد نکند.
در هنگام خرید ملک باید به قوانین و مقرراتی که در حوزه املاک وجود دارند توجه داشت با علم و آگاهی از قانون با خرید و فروش خانه اقدام کرد.
در زیر نکات حقوقی هنگام خرید ملک که توجه به آن ها الزامی است ذکر کردیم :
- اساسی‌ترین نکته حقوقی بحث مالکیت فروشنده در مورد خانه مورد معامله می‌باشد و به طور کلی در کلیه خرید و فروش‌های متداول، بحث کسب اطمینان قطعی از مالکیت فروشنده یک اصل بدیهی و مهم تلقی می شود به منظور کسب اطمینان از مالکیت فروشنده بایستی به اسناد رسمی ارائه شده از جانب خریدار توجه نمود.
- اگر خانه مورد معامله دارای سند رسمی می‌باشد بایستی در خصوص مشخصات شناسایی فروشنده در سند رسمی توجه لازم را به عمل آورد.
- اگر فروشنده از سند قطعی خانه مورد معامله برخوردار نمی‌باشد، بایستی نسبت به بررسی درج نام فروشنده در مبایعه نامه ارائه شده به عنوان خریدار اقدام نمود.
- اگر ملکی مشاع باشد، همه اعضا باید در هنگام فروش خانه حضور داشته باشند.
- گاهی ممکن است فردی به عنوان وکیل مالکان یا مالک در هنگام معامله حضور داشته باشد که در این حالت نیز باید به اعتبار برگ وکالت توجه شود.
- در بعضی مواقع اشخاص به عنوان وکیل مالک اصلی خانه، اقدام به فروش خانه مورد معامله می‌نمایند.
- خریداران محترم بایستی در این موارد، از صحت و ابعاد حقوقی وکالت نامه کسب اطمینان حاصل نمایند.
- خریدار خانه ضمن بررسی صحت وکالت نامه مربوطه، بایستی در خصوص اختیار فروش خانه در چارچوب وکالت نامه نیز اطلاع به دست آورد.
- گاهی اوقات وکالت نامه ارائه شده از جانب شخص مدعی برخوردار از وکالت فروش خانه، مربوط به وکالت در امور دیگر بوده و طی وکالت نامه مورد نظر، هیچ اختیار فروشی در مورد خانه به وکیل داده نشده است.
- ملکی که از طریق قانونی و رسمی خریده می شود باید دارای سند باشد.
- در برخی از موارد دیده شده است که خریداران به دلیل سهل انگاری و کم توجهی جهت تطبیق سند و مشخصات ثبتی خانه مورد معامله با مشخصات واقعی خانه دچار مشکلات حقوقی مخاطره آمیزی میشوند.
- قبل از انجام معامله، نسبت به تطبیق مشخصاتی همچون؛ نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی و… با مشخصات میدانی ملک مورد معامله توجه لازم را به عمل آورید. مشخصات مذکور علاوه بر اینکه در سند و مبایعه نام درج شده است، در نزد مراجع ذی صلاح نیز موجود می‌باشد.
- بحث عدم توقیف و در رهن بودن خانه است. اصطلاحا به خانه‌ای که توقیف و ملک مورد نظر آزاد بوده و در رهن بانک نباشد .
- گاهی اوقات فروشنده خانه اش را برای وام گرفتن در رهن بانک می‌گذارد یا این که خانه در اجرای حکمی توسط مراجع قضایی ضبط شده است.
- در این موارد فروش خانه با تنظیم مبایعه نامه امکان پذیر است و تنظیم کردن سند به نام خریدار فقط با فک رهن صورت می‌گیرد.
- در این شرایط بهترین کار این است که فروشنده وکالت فک رهن را به خریدار داده و خریدار هم قسمتی از پول خانه را برای این کار بگذارد.
- یعنی به جای این که کل پول ملک را به فروشنده بدهد، قسمتی از آن را برای فک رهن و پرداخت هزینه آن نگه می دارد.
- بر اساس قانون خرید و فروش خانه‌ای که در اجاره مستاجر می‌باشد، منع قانونی ندارد ولی توصیه می‌شود که قبل از انجام معامله و خرید خانه، در خصوص مستاجر و مدت اجاره تعیین و تکلیف نمایید تا دچار مشکلات خاصی نشوید.
- قید نمودن انشعابات آب، برق، گاز و.. در سند و مبایعه نامه است.
- به طور کلی خرید خانه سوا از خرید انشعابات مذکور نمی‌باشد ولی جهت کسب اطمینان خاطر، در سند و مبایعه نامه به طور صریح و شفاف این انشعابات را درج نمایید.
- لازم به ذکر است که در مورد تلفن ثابت؛ حتما بایستی نسبت به قید انتقال تلفن در سند مبادرت نمایید.
- قید و درج نمودن انتقال پارکینگ و انباری در سند رسمی یا مبایعه نامه خانه می‌باشد.
- در مورد انتقال چند پارکینگ و انباری به همراه خانه نیز بایستی هر یک از پارکینگ‌ها و انباری‌ها به طور مجزا در سند و مبایعه نامه درج شوند.
- چرا که عدم قید انتقال پارکینگ و انباری، مسئولیت حقوقی را برای فروشنده در قبال انتقال این موارد به همراه ندارد.
- هنگام خرید و نقل و انتقال سند مالکیت، باید سند دفترچه ای به سند تک برگی مبدل شود.
- در خصوص پرداخت مالیات و عوارض نوسازی شهرداری توجه به این نکته لازم است که فروشنده باید قبل از سند زدن، عوارض نوسازی شهرداری را پرداخت کند.
- آخرین نکته ای که در خرید ملک باید به آن توجه داشت این است که خرید ملک باید در دفترخانه نهایی شود .
- در واقع پس از تهیه مدارک لازم و همچنین شرح توافقات، مدارک موجود در دفتر اسناد رسمی ثبت میشوند و مراحل ثبت سند قطعی به پایان می‌رسد.
