اسناد عادی و قولنامهها، به عنوان نوشتههای غیررسمی، همچنان بخش بزرگی از معاملات املاک در ایران را تشکیل میدهند. با وجود تأکید قانون بر سند رسمی، اعتبار این اسناد در محاکم و آثار آنها بر مالکیت، همواره یکی از پرتکرارترین و حیاتیترین چالشهای حقوقی بوده است. این مقاله به طور جامع به بررسی جایگاه قانونی، اعتبار اثباتی و آثار این اسناد در نظام حقوقی ایران، به ویژه در تقابل با قانون ثبت اسناد و املاک، میپردازد.
برای تحلیل آثار حقوقی، ابتدا باید تمایز این دو نوع سند را بر اساس قانون درک کنیم:
۱.۱. سند رسمی
طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، سندی است که در حدود صلاحیت مأمورین رسمی (مانند دفاتر اسناد رسمی) و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشد.
اثر حقوقی: سند رسمی دارای اعتبار مطلق بوده و قابل انکار و تردید نیست؛ مگر با ادعای جعل یا اثبات عدم رعایت تشریفات قانونی در تنظیم آن.
۱.۲. سند عادی و قولنامه
سندی است که شرایط تنظیم سند رسمی را نداشته باشد (ماده ۱۲۸۹ قانون مدنی). قولنامه (یا مبایعهنامه عادی) یک نوع سند عادی است که تعهدی برای انجام بیع در آینده یا سندی برای اثبات وقوع بیع (به صورت بیعنامه) است.
اثر حقوقی: سند عادی تنها در صورتی قابل استناد است که طرف مقابل اصالت آن را بپذیرد یا انتساب آن به وی در دادگاه اثبات شود (از طریق کارشناسی خط، اثر انگشت و...).
نوع سند
مرجع تنظیم
اعتبار اثباتی در دادگاه
قابلیت انکار و تردید
رسمی
دفاتر اسناد رسمی
مطلق و غیرقابل خدشه
خیر (مگر با ادعای جعل)
عادی/قولنامه
طرفین معامله/ بنگاه املاک
نسبی (منوط به پذیرش یا اثبات)
بله
مهمترین سؤال در معاملات، امکان استفاده از سند عادی برای اثبات مالکیت است. پاسخ قانون ثبت و رویه قضایی در این زمینه متفاوت است:
۲.۱. قانون ثبت و قاعده "عدم پذیرش در محاکم"
ماده ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، دولت را مکلف به رسمیت شناختن تنها معاملات رسمی در خصوص املاک ثبتشده میدانند. همچنین، ماده ۴۸ قانون ثبت صریحاً بیان میکند: «سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.»
تفسیر حقوقی (تفسیر مضیق): این مواد به ظاهر اعتبار اسناد عادی را در محاکم، برای انتقال مالکیت سلب کردهاند.
۲.۲. رویه قضایی و قاعده "اصل حاکمیت اراده"
دیوان عالی کشور و بسیاری از دادگاهها، با اتکا به اصل حاکمیت اراده (ماده ۱۰ قانون مدنی)، قولنامه را به عنوان تعهد به انتقال مالکیت یا عقد بیع صحیح تلقی میکنند.
نتیجه عملی: دادگاهها معمولاً دعوای "الزام به تنظیم سند رسمی" را بر اساس قولنامه میپذیرند. یعنی گرچه قولنامه مستقیماً مالکیت را منتقل نمیکند، اما تعهد به انتقال را اثبات میکند و دادگاه فرد متعهد (فروشنده) را ملزم به حضور در دفترخانه و امضای سند رسمی (انتقال مالکیت) مینماید.
پیچیدهترین مشکل زمانی رخ میدهد که یک ملک با سند عادی به چندین نفر فروخته شود (تعارض معاملات) یا با سند رسمی معامله شود.
۳.۱. تعارض بیع عادی و بیع رسمی (بیع معارض)
اگر شخصی ملک خود را با سند عادی به «الف» بفروشد، و سپس همان ملک را با سند رسمی به «ب» منتقل کند:
رویه غالب: بر اساس قانون ثبت (ماده ۲۲ و ۴۸)، مالک کسی است که ملک در دفاتر املاک به نام او ثبت شده باشد. دادگاهها معمولاً خریدار با سند رسمی (ب) را مالک میدانند.
جرم انتقال مال غیر: فروشنده مرتکب جرم انتقال مال غیر شده و باید به خریدار اول (الف) خسارت وارده را بپردازد.
۳.۲. چالش "تعهد" در برابر "مالکیت"
قولنامه یک تعهد حقوقی است، اما تا زمانی که در دفتر املاک به ثبت رسمی نرسد، آثار کامل مالکیت (مانند امکان توقیف ملک توسط طلبکاران خریدار) ایجاد نمیکند. بنابراین، خریدار با قولنامه، در برابر بدهیهای احتمالی فروشنده تا قبل از ثبت رسمی، در معرض خطر قرار دارد.
برای کاهش خطرات ناشی از ماهیت عادی قولنامهها، اقدامات زیر از نظر کارشناسان حقوقی ضروری است:
۴.۱. استفاده از شروط تضمینی و فسخ
شرط وجه التزام: تعیین یک مبلغ مشخص (وجه التزام) برای جبران خسارت در صورت امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی.
شرط فسخ (خیار): درج صریح شرط فسخ قرارداد در صورت مشخص شدن معارض یا اشکال در سند ملک.
۴.۲. اخذ گواهی عدم حضور و طرح دعوای فوری
اخذ گواهی عدم حضور: در موعد مقرر برای تنظیم سند رسمی، خریدار باید در دفترخانه حاضر شده و گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت کند. این گواهی قویترین دلیل برای اثبات نقض تعهد توسط فروشنده است.
طرح دعوای همزمان: بلافاصله پس از نقض تعهد، خریدار باید همزمان دو دعوا را مطرح کند: "الزام به تنظیم سند رسمی" و "مطالبه وجه التزام".
۴.۳. استفاده از ابزار تأمین خواسته
در هنگام طرح دعوای "الزام به تنظیم سند"، خریدار باید درخواست "صدور قرار تأمین خواسته" (توقیف ملک) را از دادگاه بخواهد. با صدور این قرار، فروشنده دیگر نمیتواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند و احتمال موفقیت در دعوای اصلی بسیار بالا میرود.
اسناد عادی و قولنامهها، اگرچه طبق اصول کلی حقوقی (حاکمیت اراده) صحیح و الزامآور تلقی میشوند و مبنای دعوای "الزام به تنظیم سند رسمی" قرار میگیرند، اما مستقیماً مالکیت املاک ثبتشده را منتقل نمیکنند و در برابر اسناد رسمی یا طلبکاران فروشنده، شکننده و آسیبپذیر هستند.
توصیه نهایی حقوقی: برای ایجاد امنیت کامل حقوقی و جلوگیری از طرح دعاوی معارض، طرفین باید تلاش کنند تا در کوتاهترین زمان ممکن، تعهدات مندرج در قولنامه را با حضور در دفتر اسناد رسمی و ثبت انتقال در دفاتر املاک، به سند رسمی تبدیل نمایند. ماده ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت همچنان سنگ بنای اثبات مالکیت در نظام حقوقی ایران هستند.
آیا قولنامه حکم سند رسمی را دارد؟ خیر. قولنامه تنها یک تعهد به انتقال مالکیت است، اما تا زمانی که منجر به ثبت رسمی در دفتر املاک نشود، مالکیت مطلق را اثبات نمیکند.
اگر فروشنده از امضای سند رسمی خودداری کند، چکار باید کرد؟ ابتدا گواهی عدم حضور از دفترخانه گرفته و سپس با در دست داشتن قولنامه، دعوای "الزام به تنظیم سند رسمی" را در دادگاه طرح کنید.
سند عادی بهتر است یا سند رسمی؟ سند رسمی بهترین و مطمئنترین ابزار برای اثبات مالکیت است و از نظر قانونی بر سند عادی ارجحیت مطلق دارد.
منبع : https://vakila.blog/
