برای شناخت تهاتر می‌بایست ابتدا به تاریخچه معاملات انسان نگاه کنیم. از زمانی که انسان، تخصصی شدن فعالیت‌ها را پذیرفت، تهاتر و معاملات تهاتری هم آغاز گردید و به طور مثال یک نفر به نتیجه رسید که دامداری را بهتر از کشاورزی انجام می‌دهد و هم‌زمان همسایه‌اش هم فهمید که کشاورزی را بهتر از دامداری می‌داند. پس یکی فقط وقت خود را صرف دامداری و دیگری فقط به کشاورزی مشغول شد.
آنها احتمالاً مجبور بوده‌اند مقدار مشخصی گوشت را در مقابل مقدار مشخصی سیب‌زمینی یا گندم یا چیزی شبیه این، معامله کنند. این نوع از معامله همان چیزی است که آن را معاملات پایاپای یا تهاتر (Barter) می‌نامند. تهاتر زمانی به طور کامل و نیز به‌درستی انجام می‌شود که در آن دو کالا مستقیماً با هم مبادله شوند که در چنین شرایطی معامله کاملاً پایاپای خواهد بود.
تهاتر همیشه هم به معنی مبادله کالا به کالا نبوده و تعریف دقیق‌تر این معامله به این شکل است که در آن از ابزار مبادله استفاده نشود. این بدان معنی است که مثلاً یک زمین کشاورزی به‌صورت اجاره در حال کاشت و برداشت برنج است. حتی اگر به شکل رسمی بین صاحب زمین و شخصی که برنج را برایش می‌کارد، شرایطی برای دریافت اجاره به‌صورت برنج ذکر شود، دیگر تهاتر معنی نداشته و در واقع، برنج تنها ابزاری برای مبادله بوده است.
اگر قصد تهاتر دارید به این مواد قانونی توجه کنید!
در شرایطی که نقدکردن دارایی برای افراد سخت باشد و یا کشورهایی مانند ایران تحت تحریم‌های اقتصادی بوده باشند از این ابزار دادوستد استفاده خواهد شد. همین دلیل هم باعث خواهد شد که تهاتر املاک بیشتر از تهاتر کالاهای دیگر شنیده می‌شود. در بعضی مواقع هم شاهد این هستیم که سازنده یک ساختمان، به‌جای اینکه هزینه مصالح ساختمانی که این روزها با افزایش قیمت هم روبه‌رو بوده است را پرداخت کند، با توجه به میزان بدهی‌اش، یک واحد آپارتمان را به فروشنده مصالح ساختمانی واگذار می‌کند.
بازار تهاتر انواع مختلف املاک اعم از مسکونی یا تجاری با سایر کالاهای ارزشمند سرمایه‌ای اگرچه در دوره‌های مختلف متقاضیان خاص خود را داشته است اما طی سال‌های اخیر، بار دیگر از سوی برخی از عرضه‌کنندگان واحدهای مسکونی موردتوجه خاص قرار گرفته است. در حال حاضر و در شرایطی که در برخی از مناطق و محلات شهرهای بزرگ کشور، متقاضیان با کمبود فایل مناسب برای خرید آپارتمان روبه‌رو هستند، حجم فایل‌های فروش غیرنقدی مسکن عرضه شده به بازار معاوضه و تهاتر افزایش بی‌سابقه‌ای یافته است.
بررسی‌ها حاکی از آن است که انتظارات تورمی و به‌خصوص ترس از تورم ملکی و نوسانات قیمت در بازارهای اقتصادی به‌خصوص بازارهای بالادست بازار مسکن موجب شده است تا بخش قابل‌توجهی از فروشندگان آپارتمان‌های مسکونی از اهرم غیر پولی برای فروش و تبدیل دارایی‌های ملکی خود استفاده کنند.
برای این منظور بازار معاوضه ساختمان با سایر املاک همچون زمین، ملک کلنگی یا تهاتر املاک با سایر دارایی‌های ارزشمند سرمایه‌ای چون خودرو، ارز، طلا و حتی بیت‌کوین و نیز برخی از اقلام غذایی با ماندگاری طولانی‌مدت و فاقد تاریخ انقضا در کوتاه‌مدت و میان‌مدت را انتخاب کنند.
بازار فروش غیرنقدی آپارتمان‌های مسکونی در طی ماه‌های اخیر به دلیل نوسانات زیادی که تجربه شده است موردتوجه برخی از مالکان و سازندگان واحدهای مسکونی قرار گرفته است. این بازار در اواخر دوره رونق قبلی و اوایل دوره رکود گذشته نیز از سوی این گروه از فعالان بازار ملک مورد توجه قرار گرفت. در نتیجه حجم فایل‌های تهاتر املاک با سایر آپارتمان‌ها و دارایی‌های سرمایه‌ای در این دوره با افزایش مواجه شد.
بااین‌حال، نتایج تحقیقات میدانی مبین آن است که افزایش استقبال عرضه‌کنندگان مسکن از بازار معاوضه و تهاتر ملک با سایر دارایی‌ها، در دوره فعلی با منشأ متفاوتی نسبت به دوره‌های قبلی ایجاد شده است. کاهش ارزش پول در نتیجه نوسانات نرخ ارز، انتظارات تورمی و همچنین ترس سازندگان و مالکان واحدهای مسکونی از کاهش نقدینگی ناشی از تبدیل دارایی‌های خود به پول نقد و در نتیجه کاهش قدرت خرید و بنیه مالی برای ساخت‌وساز در آینده، مهم‌ترین و اصلی‌ترین انگیزه افزایش استقبال مالکان و سازنده‌های مسکن از بازار معاوضه و تهاتر بوده است.
این بازار در اواخر دوره رونق پیشین و اوایل دوره رکود خود نیز از سوی برخی از فعالان بازار ملک موردتوجه قرار گرفت. در نتیجه حجم فایل‌های معاوضه آپارتمان با سایر املاک و دارایی‌های سرمایه‌ای در این دوره با افزایش مواجه شد. این در حالی است که نتایج تحقیقات میدانی نشان می‌دهد افزایش استقبال سمت عرضه مسکن از بازار معاوضه و تهاتر ملک با سایر دارایی‌ها، در دوره فعلی با منشأ متفاوتی نسبت به دوره قبل ایجاد شده است.
کاهش ارزش پول موجب ازبین‌رفتن نقدینگی ناشی از فروش ملک خواهد شد. بر اساس گزارش‌ها متقاضیان معاوضه و تهاتر از تحرک قابل‌توجهی در بازار برخوردار شده است به طوری که بنا بر اعلام واسطه‌های معاملات مسکن و همچنین بر مبنای تحقیقات میدانی از بازار معاوضه واحدهای مسکونی، اخیراً گروهی از فروشندگان آپارتمان، معاوضه ملک با املاک دیگر یا تهاتر املاک با سایر کالاها را در دستور کار خود قرار داده‌اند.
هرچند اصلی‌ترین دلیل روی‌آوردن برخی از فعالان سمت عرضه مسکن به بازار معاوضه و تهاتر املاک از یک نگرانی عمده سرچشمه می‌گیرد. طی تحقیقات انجام شده اولین و اصلی‌ترین گروه عرضه‌کننده آپارتمان به بازار معاوضه و تهاتر املاک، برخی سازندگان واحدهای مسکونی هستند که در حال معرفی تعداد زیادی از واحدهای مسکونی نوساز آماده عرضه به‌صورت یکجا به بازار هستند. معاوضه در بازار مسکن یا همان تهاتر املاک به معنای عرضه واحد مسکونی در قبال دارایی‌های ارزشمند غیر ملکی همچون خودرو، طلا، ارز و غیره است.
به دلیل شکاف قابل‌توجهی که بین سطح قیمت واحدهای مسکونی نوساز با آپارتمان‌های چندساله و عدم قدرت خرید کافی متقاضیان برای خرید واحدهای نوساز به وجود آمده است، سطح تقاضا برای خرید این گروه از واحدها نسبت به سال‌های قبل روند کاهشی داشته است. در نتیجه سازندگان واحدهای مسکونی با مشکل عدم وجود خریدار با پول نقد در بازار دست‌به‌گریبان هستند.
انواع معاملات مبتنی بر تهاتر به شرح زیر دسته‌بندی می‌شوند.
اساساً شرط تهاتر این است که زمان پرداخت دو دِین، محل پرداخت و جنس موضوعی این دو با هم یکی باشد. مثلاً اگر یکی از طرفین معامله طلب بدهی مشخصی داشته باشد و دیگری در ازای آن باید ماشینی را به او تحویل دهد، این تفاوت در اسباب و علت دو دِین دلیلی بر تهاتری نبودن معامله نیست.
اما اختلاف در زمان و محل پرداخت بدهی مانع وقوع تهاتر املاک خواهد شد، مگر آنکه هزینه پرداخت شده در محل موردنظر، توسط شخص دیگری انجام‌گرفته و یا یکی از طرفین معامله از حق خودش که پرداخت بدهی در محل مشخصی بوده گذشت نماید. در برخی مواقع نیز ممکن است تاریخ سررسید دو بدهی یکسان نباشد.
مثلاً در حالتی که دو نفر طلبی از یکدیگر داشته باشند ولی تاریخ سررسید یکی از آنها زودتر از دیگری باشد هم شرایط تهاتر املاک وجود نخواهد داشت. مگر شخصی که زمان بیشتری برای پرداخت بدهی خود داشته است، از این مدت‌زمان صرف‌نظر کرده و این موضوع، تهاتر را ممکن سازد.
همان‌طور که اشاره شد، فروشنده‌های ملک برای جلب خریدار راضی به انجام معاملات تهاتری به‌جای انجام معامله نقدی شده‌اند، به طوری که معادل ارزش ملکشان، زمین یا ملک در نقطه‌ای دیگر را از خریدار دریافت می‌کنند. کارشناسان و فعالان بازار مسکن سه دلیل عمده را برای افزایش تعداد معاملات تهاتری در بازار مسکن عنوان کرده‌اند و فروشندگان مسکن معتقدند در شرایطی که پول نقد در دست مردم کم شده و ارزش ریال کاهش پیدا کرده، معامله ملک با پول نقد دردسرساز شده است.
کاهش میزان پول نقد در دست معامله‌کنندگان بازار مسکن، طرفین معامله را مجبور به استفاده اجباری از شیوه‌های جایگزین مبادله ریالی کرده و دو شیوه جدید تهاتر و معاوضه را در این بازار جا انداخته است. کاهش قدرت کششی برای خرید مسکن در بین متقاضیان طی ماه‌های اخیر که بیشتر ناشی از جاذبه نقدینگی در بازارهای ارز و طلا بوده، هم‌اکنون طرف‌های عرضه در بازار ملک را ناگزیر کرده پیشنهادهای غیرمعمول برای فروش املاکشان به بازار ارائه دهند.
فروشنده‌های ساختمان در حال حاضر به‌منظور جلب خریداران راضی شده‌اند به‌جای آنکه به‌صورت نقدی معامله کنند، از روش معاوضه استفاده کنند، به طوری که معادل ارزش ملکشان، زمین یا ملک در نقطه‌ای دیگر را از خریدار دریافت کنند. در حال حاضر شیوه معاوضه بیشتر توسط و مالکان واحدهای نوساز انجام شود تا از این طریق، آنها بتوانند با فروش آنچه ساخته‌اند و دریافت زمین به‌جای آن، امکان شروع یک پروژه جدید را برای خود ممکن کنند.
شیوه تهاتر هم جزئی از اولویت‌های بعدی فروشنده‌ها شده و در این روش، ملک آماده فروش با کالای باارزشی مبادله می‌گردد. بر اساس اعلام معاون بازرسی اتحادیه مشاوران املاک تهران خریداران اکنون از روش‌های تهاتر و معاوضه استقبال می‌کنند.
بر اساس نظر کارشناسان و فعالان بازار مسکن شرایط اقتصادی و نوسانات قیمت در برخی بازارها، باعث شده فعالان بازار مسکن به‌خصوص خریداران تا حد ممکن هزینه‌های جانبی معامله را کاهش دهند. فروشندگان و انبوه‌سازان بازار مسکن علاوه بر کالاهایی مانند دلار و طلا، به معاوضه ملک‌های خود با کالاهایی همچون فرش‌های نفیس هم‌روی آورده‌اند تا به این ترتیب بتوانند هزینه‌های جانبی معاملات خود را در رکود تورمی بازار کاهش دهند.
این دسته از کارشناسان و فعالان بازار مسکن مبنای افزایش تعداد معاملات تهاتری در بازار مسکن را سه دلیل عمده می‌دانند؛ برخی از کارشناسان معتقدند کم شدن نقدینگی و تمایل کمتر طرفین معاملات به خرج کردن پول نقد، محتمل‌ترین دلیل برای رشد معامله‌های تهاتری در بازار خریدوفروش مسکن است.
انبوه‌سازان اما تزلزل بازار ارز و سکه و نوسانات اقتصادی را دلیلی برای ترغیب سازندگان و فروشندگان مسکن به تهاتر عنوان می‌کنند و معتقدند در شرایطی که پول نقد در دست مردم کم شده و ارزش ریال کاهش پیدا کرده است، معامله ملک با پول نقد دردسرساز شده است، بنابراین در چنین شرایطی برای آنکه ضرر نکنند به معاوضه ملکی با ملک دیگر یا مورد دیگر ترغیب شده‌اند.
از سوی دیگر بنگاه‌داران و فعالان بازار مسکن خریدوفروش ملک در شرایط فعلی بازار را سخت ارزیابی کرده و بر این اعتقاد هستند که چون پول نقد در بازار وجود ندارد مردم به‌صورت پیش بینی نشده رفتار می‌کنند و برای اینکه از معامله خود اطمینان داشته باشند و ارزش ریال آنها کاهش پیدا نکند آن را با ملک دیگر یا خودرو معاوضه خواهند کرد.
قبل از اقدام به تهاتر ملک باید بدانید که این کار را بدون داشتن دانش انجام ندهید چون ممکن است با انجام دادن این کار بدون استراتژی قبلی، باعث می شود تا متحمل ضرر شوید پس به همین دلیل گروه مشاوره و سرمایه گذاری آسمان هوم شما را در زمینه سرمایه گذاری و تهاتر در ملک یاری می کند.
