در این آموزش به بررسی شاخص های مهم بازار مسکن می پردازیم. بازار مسکن یکی از بازارهای محبوب جهت سرمایه گذاری در بین مردم کشور است. درصد زیادی از مردم اعتقاد دارند که سرمایه گذاری در مسکن می‌تواند به عنوان یک سرمایه گذاری مطمئن و سود آور برای آنها عمل کند. از بین بازارهای مختلف بازار مسکن می‌توان گفت که تنها بازاری است که رکود قیمت از این جهت که قیمت در یک رنجی ثابت بماند را دارد ولی افت قیمت یا افت شدید قیمتی در سال های گذشته نداشته در صورتیکه دیگر بازارهای مختلف افت و خیز شدیدتری نسبت به بازار مسکن داشته اند.
ویژگی‌های اساسی در بازار مسکن
بازار مسکن از جمله بازارهایی هست که رونق یا رکود آن را طرف خریدار و متقاضی تعیین می‌کند.
معمولا چرخه های رونق مسکن یه چرخه زمانی ۵ تا ۶.۵ ساله است در شهر تهران. این چرخه شامل ۲ سال دوره رونق حدود ۲ تا ۳ سال دوره رکود و ۱ تا ۲ سال دوره ثبات می‌باشد.
تاثیر دوره رونق یا رکود مسکن در شهرستان ها نسبت به تهران تقریبا در بازه زمانی ۶ تا۹ ماهه اتفاق می افتد.
نوسانات قیمت مسکن از نوسانات تورم عمومی در سطح جامعه معمولا بیشتر است.
نرخ قیمت ها در بازار مسکن از الگوی خاصی پیروی نمی‌کند. به عنوان مثال دو اپارتمان در یک خیابان و موقعیت مشابه ممکن است قیمت های متفاوتی داشته باشند .
علت رکود در بازار مسکن در حقیقت نیاز به زمان جهت بازیابی و ریکاوری قدرت تقاضا یا خریدار می باشد. و منظور از رکود افتادن در یک روند کاهش قیمت نیست.
هر چه قدر دوره ی رونق مسکن با شدت‌تر باشد به میزان آن دوره رکود نیز شدیدتر خواهد بود (منظور از رکود به معنی افت پی در پی قیمت نیست و درجا زدن قیمت در مسکن نوعی رکود به حساب می‌آید)
گروه اول قصد خرید مسکن به منظور مصرف را دارند ( تقاضای مصرفی)
گروه دوم قصد خرید مسکن به منظور سرمایه گذاری را دارند و قصد سکونت ندارند ( تقاضای سرمایه ای)
انواع تقاضای مصرفی
تقاضای در زمینه مصرف مسکن را دو گروه انجام می‌دهند.
گروه اول که مهمترین گروه نیز می‌باشند خانه اولی ها هستند. یعنی عروس دامادهایی که قصد خرید اولین خانه خود را برای زندگی کردن دارند.
گروه دوم خانوارهایی هستند که قصد تعویض مسکن خود را دارند. مثال از این گروه فرضا خانوارهایی هستند که یک ملک ۶۰ متری دارند و بعد از مدتی صاحب فرزند شده و نیاز به فضای بزرگتر دارند این گروه نیز بعنوان گروه دوم تشکیل دهنده تقاضا در بازار مسکن هستند.
انواع تقاضای سرمایه ای
گروه اول در زمینه تقاضای سرمایه ای افراد حقیقی هستند که پول مازادی دارند و قصد یک سرمایه گذاری بلند مدت و امن را دارند. این گروه میان زمین، ویلا یا آپارتمانی جهت سرمایه گذاری می‌خرند و اجاره می‌دهند.
گروه دوم نهادها و افراد حقوقی با دید میان مدت هستند که شامل صندوق‌ها، بانک‌ها و نهادهایی می‌شوند که میان در پروژه‌های بعنوان مثال مسکونی یا اداری تجاری سرمایه‌گذاری می‌کنند و بعد از یک تا دو سال می‌فروشند املاک خودشون رو.
گروه سوم گروه سفته بازها و دلالان مسکن هستند که با دید کوتاه مدت به بازار مسکن ورود می‌کنند. بعنوان مثال میان یک آپارتمانی رو به مبلغ دو میلیارد تومان می‌خرند و مقداری بازسازی روی ملک انجام می‌دهند و آن را دو میلیارد و سیصد میلیون می‌فروشند.
