قراردادهای ملکی از مجموعه قراردادهای بسیار مهم و حساس هستند که در طی آن‌ها باید به نکات زیادی توجه کنید. قراردادهای ملکی از این جهت مهم هستند که میزان تعهدات طرفین قرارداد را مشخص می‌کنند. در صورتی که هنگام نوشتن این نوع از قراردادها به نکات توجه نشود امکان بروز ضررهای جبران ناپذیری وجود دارد. مشاورین املاک باید از این نکات به خوبی اطلاع داشته باشند و در زمان عقد قرارداد به صورت کامل آن‌ها را در اختیار طرفین معامله قرار دهند؛ اما بهتر است شما پیش زمینه‌ای از این نکات داشته باشید. در ادامه به بررسی کامل نکات عقد قراردادهای ملکی می‌پردازیم.
پیش از بررسی نکات باید از انواع قرارداد اطلاع داشته باشید؛ زیرا برخی از نکات مربوط به نوع خاصی از قرارداد هستند. بر اساس ماده 183 در قانون مدنی، عقد به پروسه‌ای گفته می‌شود که در طی آن یک یا چندین نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر نسبت به امری تعهد می‌دهند. عقد لازم به عقدی گفته می‌شود که امکان فسخ کردن ندارد، مانند مبایعه نامه و اجاره نامه، این عقود به خودی خود امکان فسخ ندارند به جز زمانی که در متن قرارداد مواردی برای انحلال ثبت شده باشد. انواع قراردادهای ملکی در کشور ما به شرح زیر هستند:
طرفین قراردادهای ملکی می‌توانند حقیقی یا حقوقی باشند. چنانچه یکی از طرفین شخصیت حقوقی است باید در طی تنظیم قرار دقت بیشتری به خرج داد. در این مواقع که یکی از طرفین شخصیتی حقوقی است، باید مواردی همچون اساسنامه، شخص صاحب امضا، جواز فعالیت و غیره را پیش از تنظیم قرارداد به خوبی بررسی کنید. اگر به هر دلیلی یکی از طرفین قرارداد در هنگام معامله حضور نداشتند، نماینده قانونی یا قیم فرد می‌توانند به جای آن در زمان معامله حضور داشته باشد.
جدا از بحث نحوه صحیح فسخ قرارداد ملک برای تنظیم یک قرارداد ملکی باید در هر جایگاهی که هستید از نکات زیر اطلاع داشته باشید و برای رعایت آن‌ها حساسیت کافی به خرج دهید.
عنوان قرارداد ملکی باید واضح و بدون هر گونه ابهام باشد. در زمان تنظیم این بخش باید توجه کافی را داشته باشید؛ زیرا عنوان اولین بخش مهم هر قرارداد است. در بالا کلیه عناوین قراردادهای ملکی را برایتان ذکر کرده‌ایم.
متن قرارداد باید بر اساس اصول قرارداد نویسی نوشته شود و کلیه جزئیات و مشخصات ملکی در آن ذکر شوند. ملک مورد معامله باید معین و معلوم باشد. به این صورت که وضعیت دقیقی از ملک از جمله میزان و سالم یا خراب بودن آن باید مشخص شود. در متن باید مبلغ قرارداد به صورت کامل ذکر شود، این مبلغ در اصطلاحات ملکی به عنوان ثمن نام برده می‌شود. علاوه بر مبلغ قرارداد بهتر است روش پرداخت را نیز ثبت کنید. روش معمول پرداخت مبلغ قرارداد برای املاک فروشی به این صورت است که یک سوم مبلغ در زمان تنظیم قرارداد، یک سوم در زمان تحویل ملک و مابقی در هنگام ثبت سند پرداخت می‌شود.
به جز این مورد ممکن است، مبلغ قرارداد برای فروش، اجازه یا غیره به روش‌های دیگری پرداخت شود که لازم است به صورت کامل در متن قرارداد به ثبت برسند. اگر برای پرداخت مبلغ از چک استفاده می‌شود، باید شماره سریال و تاریخ چک‌ها دقیق در متن نوشته شوند. اگر قرارداد برای مواردی همچون اجاره نوشته می‌شود، حتما تاریخ و مدت اجاره و قرارداد را ثبت کنید. توجه داشته باشید که تاریخ قرارداد زمانی است که قرارداد نوشته می‌شود، این تاریخ را با سایر تاریخ‌ها اشتباه نگیرید. اگر جزئیات معامله زیاد هستند و شرح دادن آن‌ها در قرارداد ممکن نیست، حتما به هر مقدار که نیاز است برگه ضمیمه کنید و سپس کلیه نکات را ذکر کنید.
یک قرارداد اصولی و حرفه‌ای ملکی، قراردادی است که در آن منافع هر دو طرف لحاظ شود به گونه‌ای که قرارداد تنها برای منافع یک سمت سنگینی نکند. در پایان متن در قسمت مشخص شده باید هر دو طرف قرارداد را امضا نمایند، امضا باید معتبر و همراه با تاریخ و کد ملی باشد. توجه داشته باشید حتما پیش از نوشتن قرارداد رسمی و امضا آن، پیش نویس داشته باشید و آن را هر دو طرف معامله چندین مرتبه چک کنند.
شاهدین معامله را باید از افرادی انتخاب کنید که ذی‌نفع نیستند. شاهدین باید تمامی برگه‌ها را امضا کنند و امضای آن‌ها باید کاملا معتبر و همراه با نام و نام خانوادگی و کد ملی باشد.
شرایط قرار باید به صورت دقیق و کامل ذکر شوند. برخی از شروط چنانچه باطل شوند کل قرارداد را باطل می‌کنند؛ اما برخی از شروط تنها خود باطل می‌شوند. طبق ماده 401 قانون مدنی، اگر در متن قراردادی شرط فسخ ذکر شده باشد در صورتی هم شر و هم قرارداد باطل می‌شود که برای اعمال حق مدتی تعیین نکرده باشند. شروطی که مخالف قانون و شرع باشند به خودی خود باطل هستند.
برای تنظیم یک قرارداد ملکی درست باید نکاتی را در نظر داشته باشید. این نوع از قراردادها باید در دفاتر مشاورین املاک و با نظارت وکیل مجرب حقوقی تنظیم شوند، از تنظیم قرارداد به صورت خانگی خودداری کنید. در طی قرارداد به عنوان آن توجه ویژه داشته باشید. متن باید کامل و به همراه کلیه جزئیات باشد. قرارداد باید به امضا طرفین و شاهدین برسد. حتما نوع پرداخت و روش پرداخت را متن قرارداد ذکر کنید. اگر برای نوشتن یک قرارداد ملکی همچنان ابهامی دارید با ما در میان بگذارید تا کارشناسان سایت ما پاسخگوی شما باشند.
