بیع شرط عبارت است از قرارداد و معامله ای که در آن برای فروشنده یا همان بایع در مدّتی معیّن در صورت باز پس دادن بهای کالا به خریدار، حقّ خیار، شرط می‌گردد، مانند آنکه فروشنده خانه‌ی هزار تومانی را به دویست تومان بفروشد و با خریدار توافق کند که اگرظرف یک سال بعد از معامله، ثمن خانه را به وی برگرداند حقّ فسخ معامله را دارا می باشد. باید توجه داشته باشید که در بیع شرط برای مشتری و شخص ثالث خیاری درج نمی گردد و مخصوص بایع است.
باید توجه داشته باشید که در بیع شرط برای مشتری و شخص ثالث خیاری درج نمی گردد و مخصوص بایع است.
شرایط صحت معامله بیع شرط مانند هر معامله دیگری باید طبق ماده 190 قانون مدنی به قرار ذیل باشد:
✅- قصد طرفین و رضای آن‌ها.
✅- اهلیت موضوع.
✅- موضوع معین که مورد معامله باشد.
✅- مشروعیت جهت معامله.
انواع بیع شرطی که می توان نام برد عبارت است از بیع شرط متصل و منفصل
??بیع شرط منفصل: مربوط به موردی است که بعد از انجام معامله فاصله زمانی مشخصی به بایع داده می شود که فسخ بیع را درخواست نماید.
??بیع شرط متصل: مهلتی که برای بایع به منظور فسخ قرارداد در نظر گرفته شده است متصل به قرارداد است و به محض انعقاد قرارداد آغاز می گردد.
دربیع شرط در ماده 463 قانون مدنی مشخص می گردد که قصد بایع بیع و خرید و فروش نبوده است پس احکام بیع را نمی توان در مورد آن جاری نمود زیرا که بیع شرط نوعی وثیقه و قرض گرفتن است یعنی بایع قرض دهنده و خریدار قرض گیرنده می باشد و اگر قرض گیرنده نتواند برای مدت مشخص شده ثمن را برگرداند قرض قطعی می گردد و انتقال مالکیت رخ می دهد.
در قانون مدنی بیع شرط ماهیت تملیکیدارد مبیع به مالکیت مشتری در می آید اما در قانون ثبت همان طور که اشاره شد بیع شرط اثری وثیقه ای دارد که در ماده 34 قانون ثبت امده است «درصورتی که بدهکار بدهی خود را نپردازد طلبکار می‌تواند درخواست صدور اجراییه نماید»
باید این نکته را در نظر داشت که در قانون ثبت بیع شرطی صحیح و کامل است که دارای سند رسمی باشد زیرا که در این قانون اسناد رسمی را بیان نموده و سخنی از اسناد عادی به میان نیامده است و در مواردی که اسناد عادی هستند قانون مدنی را حاکم دانسته است.
اما معامله با حق استردادی که در قانون ثبت صحبت شده است محدود و مخصوص بیع شرط نیست و می توان محدوده آن را وسعت بخشید برای مثال می توان صلح را نیز در این دایره قرارداد اما از یک نظر نیز خاص است و محدوده آن مخصوص املاک است.
بای استناد به ماده 458و 461 می توان بیان نمود که فسخ بیع شرط دارای چند مرحله می باشد
1️⃣- برای مثال می توان شرط نمود که اگر بایع معادل تمام ثمن را برگرداند حق فسخ تمام قراردادرا دارد
2️⃣- ممکن است شرط شود که اگر بایع بخشی از ثمن را برگرداند حق فسخ تمام قرارداد را دارد.
3️⃣- ممکن است شرط شود که اگر بایع بخشی از ثمن را برگرداند حق فسخ بخشی از قرارداد را دارد.
4️⃣- اگر به صورت مطلقباشد و بازگرداندن تمام و یا بخشی از ثمن سخن به میان نیامده باشد حق فسخ به تمام قرارداد را دربرمی گیرد.
5️⃣- اگر در مدتی که شرط قرارداده شده است مشتری ثمن را از بایع قبول ننماید و امتناع نماید بایع می تواند ثمن را نزد حاکم بسپارد و معامله را فسخ نماید.
6️⃣- با فوت هریک از طرفین قرارداد حق فسخ به وراث آن ها می رسد.
7️⃣- چون با برگرداندن ثمن از سوی بایع، بایع می تواند قرارداد را فسخ نماید می توان نتیجه گرفت که فسخ بیع شرط یک نوع ایقاع عینی برای بایع است.
