در ابتدا باید گفت که بین این دو کلمه تفاوتی وجود ندارد و در حقوق به قول نامه، مبایعه نامه گفته می شود. اما قول نامه بار حقوقی ندارد و دلیل محکمی برای ارائه به دادگاه در زمانی که اختلافی بین طرفین به وجود آید نمی باشد. به همین خاطر قول نامه را تبدیل به مبایعه نامه نموده اند.
یک مبایعه نامه باید حداقل 5 شرط ذیل را دارا باشد:
1️⃣- مشخصات فروشنده:مشخصات شناسنامه ای ، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
2️⃣- مشخصات خریدار:مشخصات شناسنامه ای ، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
3️⃣- موضوع مورد معامله(مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه).
4️⃣- مبلغ مورد معامله :شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل ريال به تومان.
5️⃣- زمان مورد معامله:زمان و نحوۀ پرداخت ، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند .
?: برای مورد پنجم از این تقسم بندی نحوه پرداخت باید مشخص شود که خریدار چه مبلغی را باید در چه زمانی و هم چنین با چه شرایطی به فروشنده بدهد.
این پنج مورد باعث ارزشمند شدن مبایعه نامه می شود و اگر این ها نباشند مبایعه نامه ارزش نخواهد داشت. موارد دیگر برای بهترشدن و شفاف شدن بیشتر مبایعه نامه نوشته می شود
?درصورت رجوع از قرارداد: در مبایعه نامه باید مشخص شود که اگر خریدار و یا فروشنده خواهان بر هم زدن و فسخ معامله بودند چه کاری باید انجام دهند و برای بیان این پشیمانی از معامله باید زمان مشخص مثلا تا 24 ساعت و یا 3 و یا 7 روز بعد از تنظیم مبایعه نامه می توانند رجوع خود را از معامله اعلام نمایند. و اگر بابت این رجوع از قرارداد و پشیمانی خسارتی به هر یک از طرفین وارد شود باید در مبایعه نامه قید شده باشد که مبلغ خسارت چقدر است و به چه صورتی باید پرداخت شود.
?گول خوردن در معامله: در زمانی که عقدی منعقد می شود خیاراتی نیز به وجود می آیند. خیار به بیان کلی اختیار فسخی است که به شخص ذی نفع و یا هر دو طرف معامله و در بعضی از خیارات به شخص ثالث نیز داده می شود. خیارات انواع مختلفی دارند برای نمونه می توان به خیار مجلس، خیار حیوان، خیار تاخیر ثمن، خیار تدلیس و ... اشاره نمود.
با دقت در مبایعه نامه ها می بینیم که معمولا طرفین خیارات را از خود ساقط می نمایند و این جمله « اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش» را در مبایعه نامه به کار میبرند «توضیح کامل این عبارت را در مقاله پیشین ارائه نموده ام.»
به عبارتی می گویند ما به علم به این که این اتفاق نیفتاده است معامله را به هیچ عنوانی فسخ نمی کنیم.اگر خریدار و فروشنده این عبارت را در قرارداد بیاورد و بعد متوجه شود که گول خورده است نمیتواند معامله را فسخ کند و اجازه برهم زدن معامله را ندارد، باید در زمان نوشتن مبایعه نامه به کلمات و جملاتی که مینویسید دقت بسیاری داشته باشید.
?الزامات و مصوبات: در زمانی که برای مثال شما ملک و یا خانه ای میخرید بعضی از لوازم و وسایل در خانه وجود دارند که همه این وسایل را به طور مفصل و کامل باید در این بند بنویسید و بیاورید مانند داشتن کولر گازی و یا آبی، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، موکت و هر آنچه که وجود دارد و خریداری می نمایید.
اگر این بند را ننویسید و در مبایعه نامه به آن اشاره ننماید ممکن است در زمانی که خانه را دریافت می نمایید این موارد را نداشته باشد و فروشنده آنها را از ملک جدا کرده باشد.
بعد از این که این موارد به طور کامل و مفصل نوشته شد طرفین معامله یعنی خریدار و فروشنده به همراه حداقل دو شاهد ذیل این مبایعه نامه را امضاء می نمایند.
اگر دو شاهد مرد ذیل قول نامه را امضاء نمایند قول نامه تبدیل به مبایعه نامه می گردد.
اصولا مبایعه نامه و قول نامه را یکی میدانند اما بهتر است که تفاوت این دو را بدانید مثلا اگر زمانی که فروسنده و خریدار به توافق می رسند دفتر خانه بسته باشد بهتر است قبل از به نام کردن سند خانه یک مبایعه نامه تنظیم گردد.(در خصوص تنظیم قرارداد می توانید اینجا کلیک نمایید)
در مطالبی که پیشتر اشاره شد دریافتیم که فروشنده و خریدار به توافق رسیدند و مبایعه نامه نیز تنظیم نموده اند.اما مبایعه نامه سند محکم و قوی نمی باشد ممکن است فروشنده با چندین نفر برای همین ملک چندین مبایعه نامه تنظیم نموده باشد.
برای این که این اتفاق رخ ندهد و جلوگیری شود، بعد از تنظیم بایعه نامه خریدار و فروشنده به بنگاه های املاک مجاز می روند تا مبایعه نامه خود را در سیستم جامع ثبت نمایند باید به این نکته توجه داشته باشید که بنگاه معاملات ملکی باید حتما رسمی ودارای اعتبار باشد.مشخصات ملک و خریدار و فروشنده را در سیستم نرم افزاری ثبت و سپس کد رهگیری دریافت می نمایند.
اگر فروشنده همزمان این ملک را به چند نفر فروخته باشد در زمان ثبت خطا می دهد پس دریافت کد رهگیری به معنای سلامت معامله است و از کلاهبرداری نیز جلوگیری می شود.
فروشنده باید در این مرحله با شناسنامه و اصل سند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نماید. در دفتر خانه لیستی از مدارک مورد نیاز برای ثبت سند به فروشنده داده می شود که باید آنها را آماده نماید.
مدارک مورد نیاز برای ثبت و سند زدن خانه و ملک به قرار ذیل می باشد
1️⃣- اصل و تصویر سند مالکیت
2️⃣- اصل و تصویر بنچاق*(توضیح داده می شود)
3️⃣- تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
4️⃣- اصل و تصویر وکالت نامه
5️⃣- اصل و تصویر پایان کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامۀ بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین های دارای بنا و زمین های بدون بنا)
6️⃣- صورت مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
7️⃣- اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه ای)
8️⃣- اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه ای)
در زمانی که خانه ای خریداری می نمایید سندی همراه آن داده می شود که در این سند مشخصات جغرافیایی، ثبتی، هندسی ملک به صورت کامل نوشته شده است.
بنچاق یک ورق کاغذی در اندازه و سایز A2 می باشد که مشخصات فروشنده و خریدار و آدرس و هزینه های طرفین در آن نوشته می شود بنچاق به عبارتی پیوست و پیش نیاز سند می باشد. یکی از اسناد درجه 2 در معاملات است یعنی بدون آن نیز معامله صورت خواهد گرفت. یک نسخه از سند بنچاق در دفتر خانه باقی می ماند.
