سرمایه گذاری در مسکن، امروز هیچ نگاهی به توسعه روستایی ندارد و با ضوابط شهرسازی و معیارهای اقتصاد شهری تطابق ندارد. این خود موجب یک شکاف واگرا میان طبقه مرفه شهری و حومه مهاجر پذیر شهرها شده و اولین آسیب آن در عدم تعادل های فرهنگی و اجتماعی در شهرها ظاهر می شود. به جرأت می‌توانیم بگوئیم تهران و بعضی از مراکز استان ها در ایران، از شهر بودن و استانداردهای آن فاصله گرفته‌اند و تنها جان پناهی برای زندگی و کسب درآمد شده اند. تراکم ترافیک و آلودگی هوا و ... مؤید این سخن است. نوسانات قیمت در شهرهای بزرگ از جمله تهران، طی دودهه ی اخیر یکی از چالش های اساسی اقتصاد کشور بوده است. به طوری که در یک دوره افزایش شدید و در دوره دیگر ثبات را تجربه کرده و با این نوسانات ، کل اقتصاد را متأثر ساخته است.
عوامل تأثیر گذار بر قیمت مسکن به دو دسته عوامل سمت عرضه و عوامل سمت تقاضا قابل تقسیم است. افزایش قیمت مسکن، افزایش قیمت مسکن ، افزایش قیمت زمین و مصالح ساختمانی از جمله عوامل مؤثر بر عرضه است. از سوی دیگر در سمت تقاضا، عوامل به دودسته تقسیم می شوند. تقاضای واقعی مسکن که تقاضای ناشی از نیاز خانوار است و تقاضای سرمایه ای مسکن که برای حفظ ارزش دارایی به کار می رود. آنچه تحولات بازار مسکن را از سایر تحولات اقتصادی متمایز می کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می‌شود، تقاضای سرمایه ای مسکن در ایران است. اگرچه معتقدیم عامل اصلی شکل گیری و شیوه این نوع تقاضا در کشورمان، سیاست های غلط دولتها بوده است. برای مثال در چهارسال منتهی به سال 1396، نقدینگی سالانه 25 درصد رشد داشت اما نرخ تورم دو سال کمتر می شد و حتی به بازه ی اعداد تک رقمی نیز راه یافته بود. آنچه در طول آن سالها جلوی ظهور تورم را گرفت، با سپرده های بانکی بود . رشد حجم شبه پول نسبت به پول ، این ادعا را تقویت می کند. هنگامی که تورم در قیمت ها تخلیه نشود . منجر به فشرده شدن فنر قیمت ها و آزادی یکباره آنها خواهد شد. همان طور که در همان سال ها به مدد دلارهای نفتی نرخ ارز به صورت مصنوعی نگه داشته شد تا در باور عموم این تصور غلط ایجاد شود که معجزه ای در اقتصاد رخ داده و قدرت ریال در برابر دلار حفظ شده است. در حالی که همین سیاست های غلط اقتصادی در سال 1397 موجب جهش یکباره نرخ ارز شد و به تبع آن قیمت مسکن حدود 100% رشد کرد و تورم در اقتصاد مجدداً به نرخ های بالای 30 درصد رسید.
گروه تحلیلی شرکت مشاور اقتصادی باتاب کارا
