این یک مطلب جامع برای شماست اگر قصد سرمایه گذاری در حوزه مسکن دارید و میخواهید بیشترین ارزش افزوده از سرمایه ای که در اختیار دارید داشته باشید . با توجه به وضعیت بازار مسکن در 4 سال اخیر و دقیقا از زمانیکه قیمت دلار جهش خود را از کانال 3 هزار تومان شروع کرد این مطلب به بررسی این موضوع میپردازد که سرمایه گذاری در کدام در طی این چند سال برای شما سود آور تر بوده و معایب و مزایای هر کدام چیست تا بطور کلی به این نتیجه برسیم که پیش خرید آپارتمان در تهران یا شمال کشور؟ بهتر است با ما همراه باشید.
هر بازاری که قیمت نامشخصی داشته باشد برای دلالان سود آور تر است و رونق آن نیز مقطعی میباشد . به عنوان مثال قیمت یک ماشین ایرانی کاملا مشخص است اما یک ماشین خارجی که سال با سال مدل و آپشن های آن متفاوت است حدود قیمتی مشخص دارد اما تا 10 درصد جای بازی برای قیمت گذاری در آن وجود دارد . هر چه این مدل خاص تر باشد درصدی که میتوان قیمت آنرا بیشتر فروخت بیشتر است .
حکایت ویلا و زمین در شمال کشور همین است . در تهران هر منطقه شاخص قیمتی مشخصی دارد و چه بخواهید پیش خرید آپارتمان در تهران کنید و چه ملک آماده بخرید قیمت ها با نوع سازه ، امکانات ، سن بنا و دیگر فاکتورها بالا و پایین میرود اما در شمال کشور وضعیت بدینصورت نیست . شما اگر به چند بنگاه معاملات ملکی در یک منطقه مراجعه نمایید متوجه قیمت واقعی نخواهید شد در واقع هیچ شاخصی برای یک محدوده وجود ندارد .
زمین هایی که تا چند سال پیش در قسمتی قرار داشته یکباره دیوار کشی ، قطعه بندی ، جدول بندی میشود و یک تابلو با یک نام هم در به عنوان شهرک فلان سر در آن قرار میگیرد و یکباره قیمتی که اعلام میدارند چند برابر قیمت زمینی بوده که چند ماه پیش خریداری شده . حال مشتریانی که از همه جا بی خبر تنها این جمله را شنیده اند که قیمت زمین در شمال چند برابر میشود به سوی این منطقه سرازیر میشوند و با همین قیمت های کاذب شروع به خرید مینمایند و زمانیکه بازار به رکود میخورد تازه متوجه کلاهی که بر سرشان رفته میشوند زیرا از قیمتی که خریداری کرده اند به مراتب پاییتر هم مشتری ندارند .
ساخت و ساز غیر مجاز در شمال کشور به حدی پیش رفته است که در شهرهای همچون رامسر از داخل شهر ویلاهایی که در نوک کوه و در وسط جنگل ساخته شده به چشم میخورد . اما طرح دولت جدید برخورد جدی با ساخت و ساز غیر مجاز در شمال کشور است و در حال تخریب ویلاهای غیر مجاز میباشد . زمین های کشاورزی ، شالیزار و یا در جنگل و کوه که تا چند وقت پیش قیمت های عجیب و غریبی داشته اند امروز با تخریب اولین ویلا قیمتشان چند برابر کاهش میابد .
اما در تهران اینگونه نیست که شما قیمت واقعی منطقه را نتوانید محاسبه کنید و یا از ارزش ذاتی آن با خبر نشوید و اگر هم قیمت بالاتری به شما اعلام کنند بابت متریال ، امکانات و یا برند بودن است که آن هم توسط خود شما قابل بررسی و تصمیم گیری است . اما اینکه یک شهرک در شمال کشور در آینده برند میشود چیزی نیست که شما بخواهید در آن ریسک کرده و سرمایه گذاری نمایید .
البته این نکته را هم اشاره کنیم که سود بسیاری توسط افرادی که در این مناطق مشغول معاملات هستند کسب شده است و علت آن هم هجوم مردم در مقاطعی برای خرید زمین یا ویلا در این محدوده بوده است که با قیمت های کاذب توانسته اند ویلا یا زمین را به فروش برسانند .شما با جستجو پیش فروش چیتگر در سایتها املاک میتوانید قیمت های منطقه را به آسانی مشاهده نمایید .
بازار مسکن مطمئن است همیشه اینطور بوده اما هر بازاری را نمیتوان بازار مسکن نامید . مسکن به عنوان اولین نیاز هر خانواده در اولویت است و خرید ویلا ، زمین را نمیتوان جزو اولویت های یک خانواده در نظر گرفت از این رو ضریب اطمینان بیشتر در این بازار وجود دارد. تنها باید به این موضوع توجه فرمائید که در بازار مسکن چند نوع خرید وجود دارد که در زیر برایتان شرح خواهیم داد
در هر حالت هر کدام از این نوع خرید ها شرایط مخصوص خود را دارند و سرمایه گذاری در هرکدام نیازمند اطلاعات کامل در مورد تفاوت،قوانین و شرایط هرکدام میباشد که در ادامه به آنها میپردازیم .
این نوع پیش خرید بصورت مشارکت در تعاونی های مسکن میباشد . تعریف تعاونی این است که عده ای برای تهیه زمین ، ساخت و تکمیل یک پروژه ساختمانی سرمایه گذاری میکنند و تعاونی تشکیل میدهند . در واقع در این نوع ساخت و ساز سود سازنده وجود ندارد و کلیه هزینه ها جمعی پرداخت میشود . همچنین تعهداتی نیز وجود ندارد و به جای آن توافقات میان اعضا است که برای اجرای آن از بین خود مدیر عامل و هیات مدیره انتخاب کرده تا پروژه را مدیریت کنند . پروژه ستین نمونه ای از این نوع پیش فروش میباشد .
در صورت عملکرد نادرست میتوانند افراد دیگری را جایگزین کرده و عملیات را پیش ببرند . در این نوع ساخت و ساز قیمت علی الحساب است یعنی هر چه شد پای اعضاست و با پیش خرید با قیمت قطعی متفاوت است . در پیش خرید با قیمت قطعی سازنده تعهد میدهد در قبال دریافت مبلغی مشخص واحدی را با متراژ مشخص با امکانات و متریالی که از پیش تعیین شده به شما تحویل دهد .
در مواقعی که ثبات بازار از نظر مصالح و هزینه ساخت را پیش رو داریم بهترین گزینه برای سرمایه گذاری پیش خرید است . زیرا در این حالت کاری به بازار مسکن نداریم بلکه بصورت اقساطی و پله پله واحدی را ساخته و تحویل میگیریم که سود سازنده نیز در آن دخیل نیست . در حالیکه در زمانیکه بازار در حالت رکود است خرید و فروش ملک نیز از رونق می افتد اما در این حالت شما ملک آماده نخریده اید بلکه در حال ساخت آن هستید و اگر افزایش قیمت زمین یا تورم داشتید ملکتان را هم گرانتر میفروشید .
سازنده هایی در تهران وجود دارند که سالانه چند هزار واحد ساخته و تحویل میدهند . بله درست خواندید این رقم درست است و این روال چند ده ساله آنها میباشد و سرمایه گذارانی که همیشه به دنبال سرمایه گذاری در چنین پروژه ها به دنبال آنها میروند .گرچه برخی از آنها آنقدری برند شده اند که واحدهای نیمه آماده خود را با قیمتی حتی بالاتر از قیمت منطقه پیش فروش میکنند ولیکن مانند هر بازاری پشتوانه ، برند و سابقه قیمت خاص خودش را دارد .
علی الخصوص برای افرادی که ریسک سرمایه گذاری پایینی دارند وگرنه افرادی هستند که به دنبال سازنده هایی میگردند که چندین پروژه را در حال اجرا دارند و میدانند که پروژه به تاخیر می افتد ، حتی برایشان خوشایند است که سازه ای که با 40 الی 60 درصد مبلغ کل با قیمت قطعی خریداری کرده اند به تاخیر نیز بخورد زیرا مابقی اقساط را با استفاده از تورم در سالهای آینده پرداخت خواهند کرد طوریکه هنگام تحویل واحد قیمت تمام شده برایشان چند برابر کمتر نیز می افتد.
این اتفاق در دهه 90 شمی تجربه شد زمانیکه در سال 1396 بعد از چندین سال رکود و ثبات یک باره جهش قیمت ها آغار گردید تمام افرادی که با قیمت های قطعی پیش خرید کرده بودند، اقساطی که باید پرداخت میکردند ارزش ریالی آن نسبت به روزی که قرارداد بسته بودند چند برابر کاهش پیدا کرده بود واحد خود را با قیمتی تحویل گرفته اند که شاید 30 درصد مبلغ روز آنرا نیز پرداخت نکرده بودند .
حال تصور کنید که اتفاقی که در بالا شرح دادیم در یک منطقه رو به رشد در تهران می افتاد . یعنی علاوه بر سودی که بابت تورم نسیب پیش خرید کننده میگردید افزایش قیمتی نیز بابت آبادانی و رشد منطقه شاهد خواهد بود . حال شما تصور نمایید در این حالت چرا باید به دنیال زمین یا ویلایی بدون جواز ، خارج بافت با قیمتی نامشخص بروید در حالیکه شرایط در پایتخت برای سرمایه گذاری در مسکن فراهم است .
منطقه 22 تهران در حال حاضر به عنوان آخرین منطقه ضمیمه شده به شهرداری تهران با مدرن ترین الگوهای شهرسازی دنیا ساخته شده است . بازار بزرگ ایران مال که در دنیا رتبه دار است ، دریاچه مصنوعی چیتگر ، شهر بازی هزار و یک شهر که در خاورمیانه ربته دار خواهد بود به همراه دیگر امکانات رفاهی گواه این موضوع را میدهد که آینده ای بسیار روشن در انتظار این منطقه خواهد بود .
از نظر موقعیت جغرافیایی نیز این منطقه به دلیل وزش باد از غرب به شرق تهران دارای هوایی سالم تر نسبت به دیگر نقاط تهران میباشد . به دلیل پدیده وارونگی دما در فصل زمستان شمال شهر آلوده ترین نقطه و در تابستان جوب تهران آلوده ترین منطقه تهران میباشند .
همانطور که در بالا اشاره کرده ایم قیمت های هر منطقه از تهران مشخص است و سازنده ها با استفاده از طراحان برند ، امکانات خاص و متریال قصد این را دارند که ملک خود را گرانتر به فروش برسانند . حال نکته ای که میخواهیم بدان اشاره کنیم این است که اگر قصد پیش خرید آپارتمان در تهران را دارید بدین معنی است که ملک شما هنوز آماده نیست و نمیتوانید تمام آنچه وعده داده شده را مشاهده نمایید .
ممکن است هنگام پیش فروش واحد امکاناتی نظیر سالن بدنسازی ، سونا ، استخر و جکوزی و یا روف گاردن به شما معرفی شود و شما هم خوشحالید از اینکه واحدی که خریداری مینمایید دارای چنین امکاناتی است . اما نکته ای که باید در نظر داشته باشید امکان بهره برداری از امکانات میباشد .
اگر استخر مجموعه در مجموع مانند یک حوض بزرگ باشد و یا سالن بدنسازی یک فضای 50 متری که دارای 2 دستگاه همه کاره است در واقع پولتان را برای امکاناتی که بر روی کاغذ جذاب هستند دور ریخته اید . جدا از هزینه نگهداری هر یک از این امکانات توجه داشته باشید که جزئیات مربوط به هر یک را بررسی نمایید تا بدانید دقیقا برای چه چیزی پول پرداخت میکنید .
هیچ منطقه ای در تهران را نخواهید یافت که از ابتدا آباد بوده باشد . اگر از قدیمی تر ها بپرسید حتی برخی مناطق روی بورس تهران را جز اینکه زمانی بیابان بوده اند به یاد نمی آورند . در واقع هیچ منطقه ای در تهران وجود نداشته و ندارد که آباد نشده باشد و صاحبخانه شدن در آن برای افرادی که در قدیم از کنار آن اسان گذشته اند باعث افسوس نشود .
در واقغ این طبیعت انسان است که ترجیح میدهد به شنیده هایش بیشتر از دیده هاش اطمینان کند . زمانیکه در تهران زندگی میکنید و موقعیت های بسیاری که در همین شهر قابل بررسی است را نباید نادیده بگیرید و چون شنیده هایی آن هم بصورت نا موثق از رشد یک منطقه در شمال یا اطراف تهران به گوشتان خورده به سراغ آن بروید . بلکه تمامی جوانب و پیش بینی های لازم را حتی با بدبینی و با بررسی سابقه آن منطقه بررسی نمایید و بعد از نتیجه گیری اقدام به سرمایه گذاری در آن منطقه نمایید .
بطور کلی در این مطلب به بررسی این موضوع پرداختیم که پیش خرید آپارتمان در تهران یا شمال کشور؟ پر سود تر خواهد بود و به معایب و مزایای هر یک بصورت جداگانه پرداختیم . در نظر داشته باشید سرمایه گذاری در این مناطق بسته به خواستار هر شخص که نیاز اول وی برای صاحبخانه شدن است و یا مکانی ویلایی برای تفریح متفاوت است و همچنین به ریسک پذیری و سرمایه اولیه وی نیز مربوط است .
اما بد نیست این موضوع را اشاره نماییم که قیمت برخی ویلاها در مناطق شمالی با گرانترین مناطق توریستی کشورهای اطراف برابری میکند و این از عجایب قیمت گذاری و معاملات در این منطقه دارد که علت آن نیز حضور واسطه گران و دلالان به دلیل روشن نبودن قیمت ذاتی در این بازار است .
