شاید افزایش نرخ بهره مورگیج – حداقل در کانادا - باعث تاخیر در پرداخت یا عدم توانایی در پرداخت مورگیج نشود
بولتن هایدر-مورانیس: قانون گذارانی که تغییرات در قوانین مورگیجها را بررسی میکنند، باید آنها را بر مبنای دادههای کانادایی پایه گذاری کنند، نه بر مبنای تجارب در ایالات متحده.
خانهای که در میامی، ایالت فلوریدا سلب مالکیت شده است. Joe Raedle / Getty
آیا افزایش نرخ بهره مورگیج در کانادا، منجر به بیشترشدن عدم توانایی در پرداخت مورگیج میشود؟ به نظر میرسد که مطابق با اعتقاد رایجی که در بین سیاست گذاران وجود دارد - و نظریه اقتصادی پایه – باید اینگونه باشد. اما مطالعهای که اخیرا به بررسی دادههای مربوط به استقراض و خرج مصرف کننده در کانادا پرداخته است، سؤالاتی را در مورد آن رابطه مطرح میکند.
ترس از اینکه افزایش نرخ بهره میتواند پرداخت مورگیج را برای کاناداییها دشوارتر کند، یکی از انگیزهها برای سختتر کردن مقررات مورگیج در کانادا بود. از جمله این تغییرات، میتوان به تست استرس، کوتاه کردن دوره استهلاک، و وضع مالیاتهای جدید بر خریداران خارجی اشاره کرد. بدون شک، سیاست گذاران کانادا، تحت تأثیر تجربه در ایالات متحده قرار گرفتند، جایی که افزایش ناگهانی در مورگیجهای درجه دو( subprime mortgages)، نقش بسزایی در رکود بزرگ در سال 2008 داشت.
تجربهی ایالات متحده نشان داد که وقتی نرخهای مورگیج بسیار پایین و موقت (تیزر)، با نرخهای بالاتر و بلند مدت جایگزین شدند، به دنبال آن، تعداد سلب مالکیتها هم افزایش پیدا کرد، به خصوص در بین کسانی که وامهای NINJA (بدون درآمد، بدون شغل و بدون دارایی) گرفته بودند.
اما مقالهای که اخیراً، یعنی هفته گذشته در نشست سالانه انجمن اقتصادی آمریکا ارائه شد، به نتیجهای متفاوت در کانادا است یافت.
نویسندگان این مقاله، یعنی Katya Kartashova از بانک کانادا و Xiaoqing Zhou از بانک مرکزی فدرال در ایالت دالاس، اطلاعات مربوط به مصرف کننده را از TransUnion دریافت کردهاند؛ TransUnion یک آژانس گزارشدهی اعتبار است که اطلاعات مالی مربوط به تقریبا تمام وام گیرندهها در کانادا را به همراه گزارش اعتباری در اختیار دارد. این اطلاعات شامل مورگیجها و بدهیهای دیگر، مانند وام خودرو، کارتهای اعتباری، حداکثر اعتبار و وامهای اقساطی، به جز وامهای دانشجویی بود.
وقتی آنها اطلاعات مصرف کننده را تجزیه و تحلیل کردند، به این نتیجه رسیدند که افزایش در نرخ مورگیج و یا اقساط مورگیج، " آنگونه که معمولاً در روزنامهها و مطبوعات مالی ادعا میشود، به نظر نمیرسد که تاثیری در کاهش هزینههای مداوم، افزایش اهرم مصرف کنندگان، یا افزایش احتمال کوتاهی در پرداخت مورگیج شود."
این تجزیه و تحلیل، براساس زمان سررسید مورگیج متمرکز بود، که همان تامین مالی مجدد و تمدید در پایان یک دوره - معمولاً بین دو تا پنج سال - است. در زمان سررسید وام مورگیج، وام گیرندگان در مورد شرایط مورگیج با وام دهنده مجدداً مذاکره میکند، از جملهی این شرایط میتوان به نرخ بهره مورگیج اشاره کرد که برای منعکس کردن شرایط رایج بازار، تغییر داده میشود.
نوسانات نرخ بهره در سالهای اخیر، به محققان این امکان را داده است تا رفتار مصرف کننده را تحت شرایط انبساطی (هنگامی که نرخ بهره در حال نزول بود) و انقباضی (هنگامی که نرخ بهره در افزایش بود) تجزیه و تحلیل کنند. فرض اساسی این بود که در شرایط تمدید (renewal)، کاهش نرخ بهره منجر به اقساط کمتر برای مورگیج میشود، در حالی که افزایش نرخ بهره اثر متضاد خواهد داشت. نویسندگان برای نشان دادن دوره انبساطی، وامهایی که از تایخ ژانویه 2015 تا ژانویه 2017 تمدید شده بودند را تجزیه و تحلیل کردند، در حالی که وامهایی که از تایخ ژوئیه 2017 تا ژوئن 2019 تمدید شده بودند، نمایانگر دوره انقباضی بود.
این تجزیه و تحلیل نشان داد که وقتی نرخ مورگیج و اقساط مورگیج کاهش مییابد، رفتار مصرف کننده تفاوت چشمگیری دارد با زمانی که نرخ مورگیج و اقساط مورگیج افزایش پیدا میکند. مثلاً عدم توانایی پرداخت در مورگیج و یا تاخیر ان را در نظر بگیرید.
مطابق با یافتههای دیگر، دادههای کانادایی نیز نشان دادند که با پایین آوردن نرخ مورگیج، احتمال عدم توانایی پرداخت در مورگیج و یا تاخیر در پرداخت مورگیج و قصور در پرداخت وامهای اقساطی کاهش یافت.
اما وقتی نرخ مورگیج و اقساط افزایش یافتند، دادههای کانادایی هیچ مدرکی مبنی بر افزایش احتمال عدم توانایی در پرداخت مورگیج یا سایر بدهیها نشان ندادند.
به عبارت دیگر، بالا رفتن اقساط مورگیج به دلیل بالاتر بودن نرخ مورگیج، منجر به احتمال عدم توانایی پرداخت بیشتر نشد.
نرخ احتمال عدم توانایی پرداخت مورگیج در کانادا، برای مدت طولانی بسیار پایین بوده است. نویسندگان، نرخ عدم توانایی پرداخت مورگیج را در حدود 1/0 درصد گزارش دادند. همچنین آنها به دادههای انجمن بانكداران كانادا مراجعه كردند، كه این دادهها نشان میداد از سال 2005 تاكنون نرخ عدم توانایی پرداخت مورگیج در كانادا از 0/5 درصد فراتر نرفته است.
در اوایل هفته جاری، مدیرعاملان بانکهای بزرگ کانادا به دولت فدرال هشدار دادند، که نسبت به تجدید نظر در تست استرسی که از ژانویه سال 2018 برای مورگیجهای بیمه شده و بیمه نشده اعمال شده است و وام گیرندگان را ملزم به داشتن شرایط نرخ بالاتر (تقریبا دو درصد بالاتر) از نرخ قرارداد میکند، اقدام نماید.
لوئیس واچون، مدیرعامل بانک ملی کانادا، به بازارهای مورگیج در ایالات متحده اشاره کرد و اظهار داشت که قانون گذاران ایالات متحده با در نظر گرفتن تجارب گذشته، "در سال 2005 ، 2006 استانداردهای تعهدی را سختتر میکردند تا از آنچه که بعدا رخ داد، جلوگیری کنند."
با اینکه سیاستگذاران و رهبران کانادایی مرتباً به نمونههای آمریکایی استناد میکنند، اما اختلافات ساختاری در بازار مورگیج بین ایالات متحده و کانادا هم ممکن است به تفاوت نتایج بازار مسکن کمک کرده باشد. برای کسانی که نمیدانند باید بگوییم که مقررات مالی در کانادا همیشه سختگیرانهتر از مقررات ایالات متحده بوده است به گونهای که وامهای نوع NINJA در کانادا، بسیار نادر بودهاند.
همچنین، تعداد وام دهندگان بزرگ در کانادا که زمینه را برای اجرای مقررات یکسان فراهم میکنند، اندک است. در عین حال، بر خلاف ایالات متحده که در آن مورگیجهای طولانی مدت با نرخ ثابت، متداولتر است، مورگیجها در کانادا غالباً کوتاه مدت هستند (دو تا پنج سال) و دورههای استهلاک طولانی 25 تا 30 سال دارند. علاوه بر این، مقررات ورشکستگی، چون به مورگیجها مربوط میشوند، در بیشتر مناطق کانادا محدودیت بیشتری ایجاد میکنند.
چارچوب مقرراتی سختگیرانهتر در کانادا، دلیل بر آن نمیشود که سطح بدهی بالای مصرف کننده نادیده گرفته شود. در سه ماهه دوم سال 2019، کاناداییها به ازای هر دلار درآمد خالص، 74/1 دلار بدهی بازار اعتباری داشتند.
اما قانون گذارانی که به دنبال ارزیابی هرگونه تغییر در قوانین مورگیجها هستند، بهتر است که آنها را بر مبنای دادههای کانادایی پایه گذاری کنند، نه بر اساس تجربیات در ایالات متحده که در آن، چارچوبهای نظارتی بسیار ضعیف بودهاند.
