با گذشت قریب به سیزده سال از لازم الاجرا شدن قانون مصوب 1376، هنوز اکثر مطالبات موجر و مستاجران اماکن تجاری مشمول قانون سال 1356 است.
با بررسی نظرات معاونت حقوقی قوه قضائیه، مشاهده می شود که شاید هشتاد درصد استعلام ها و پاسخ های آنها -در زمینه اجاره های تجاری- مربوط به محل های مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 باشد. .
صدور اصل این دستور (غیر از بحث سرقفلی) در صلاحیت شورای حل اختلاف و در نتیجه عدم توافق دادگاههای ذیل و مداخله دیوان عالی کشور و سرانجام خلط و تعارض احکام قطعی دادگاهها یا شعب دیوان عالی کشور.
همچنین بر بیان برخی از نظرات و ایده های جدید در مورد پرونده ها نظارت می کنیم. مثلاً «سرقفلی» و «حقوق تجاری، حرفه ای و تجاری» را در زمان تخلیه اماکن تجاری موضوع قانون 1356 به تفکیک تعیین کنید، با این تصور که چون بر اساس مفاد قرارداد اجاره، مستاجر بدواً پرداخت می‌شود «سرقفلی» نیز ایجاد می‌شود و به مرور زمان برای او حق تصرف و تجارت ایجاد می‌شود، در زمان تخلیه اگر دلیل تخلیه، حق تصرف و تجارت باشد، «صندوق تجارت» مستأجر است. باید به نرخ روز پرداخت شود و اگر دلیل تخلیه نیاز شخصی یا نوسازی باشد، کل سرقفلی باید پرداخت شود. و کلیه هزینه های شغلی و تجاری باید به نرخ روز به مستاجر پرداخت شود و در صورتی که دلیل تخلیه نقل و انتقال غیر از بدون مجوز باشد، موجر باید سرقفلی کامل و نصف هزینه تجارت و تجارت را روزانه به مستاجر بپردازد.
در آثار پیشینیان اعم از لغت نامه و کتب حقوقی و فقهی از حق تجارت سخنی به میان نیامده است و این جای تعجب نیست. زیرا تولد و پیدایش این پدیده در نظام حقوقی و اقتصادی ایران در دهه 1320 بوده است و قبل از این تاریخ اگرچه در نظام های حقوقی خارجی وجود داشته اما در ایران پذیرفته نشده است.
عنوان شرعی آن نامعلوم و حل آن مورد مناقشه بوده و این اختلاف تا زمان صدور رأی مجمع تشخیص مصلحت نظام ادامه داشت.
به اعتبار برخی حقوق دانان، حتی با توجه به وحدت مفهوم سرقفلی و حق تجارت، که البته با این نظر موافق نیستیم، حق تجارت به معنای وسیع به حق مشتری ثابت و سرمایه تجاری. و به معنای محدودتر. آن را به حقی تعبیر کرده اند که به موجب آن مستاجر در اجاره محل تجاری خود بر دیگران اولویت دارد.
برخی دیگر بر این باورند که این حق مستأجران تاجر و تاجر و مطلقاً کسانی است که با اجاره محل امرار معاش می کنند هر چند تاجر نباشند. از نظر مفهومی با سرقفلی متفاوت است زیرا شهرت کسب و کار و وجود مشتریان عناصر تشکیل دهنده آن نیستند.
حق مذکور متعلق به خود نیست و خود قابل معاوضه نمی باشد، یعنی مستأجر نمی تواند همان منافع مستأجره را برای خود نگه دارد و حق تملک، تجارت و تجارت را به دیگران واگذار کند و آن را تغییر دهد. بلکه هر دو باید با آن معاوضه شود این نیز به این معناست که حق کسب و پیشه و تصرف نسبت به منافع عین مستأجر، ملکی تبعی است، بنابراین حق حبس تبعی هر قدر تبعی باشد معنا ندارد.
حق تملک و تجارت، مال غیر منقول است و حق تبعی، حقی است که مجاور ملک دیگری است، مثلاً خانه ای که عبور آن از ملک دیگری است، حق عبور آن خانه، حقی است که مجاور آن خانه است. ، حق فرعی خود مذاکره می کند. ثبت نشده و مالیات ندارد. حق مالکیت و حق سرقفلی یا کسب و پیشه از این قبیل است و به همین دلیل است که حق سرقفلی به خودی خود برای اجرای قوه مجریه یا ثبت اجرائیه قابل توقیف نیست.
به دلیل نیاز به کامل بودن و دشواری تعریف حق تجارت، ایراداتی به هر دو تعریف وارد است:
اولاً اگر بگوییم حق مشتریان ثابت و سرمایه تجارتخانه است، لزوماً آثار این حق در محل تحصیل صدق نمی کند. زیرا مشتریان با فرض تغییر مکان فروشگاه را ترک نخواهند کرد و سرمایه فروشگاه ارزشی برای مکان قائل نیست و در نهایت با فرض پذیرفته شدن این تعریف، در صورت اجاره محل فروشگاه نمی توان آن را جزء سرمایه در نظر گرفت، یعنی هیچ ارزش مستقلی ندارد.
دوم- تعریف قانون تجارت و پیشه: حق تقدمی که مستاجر به موجب آن در اجاره محل تجاری خود نسبت به دیگران حق تقدم دارد، هر چند در زمان حاکمیت قانون موجر و مستأجر، به نحوی قابل قبول بوده باشد. سال 1339 با تصویب قانون 1356 دیگر اینگونه نیست. زیرا وجود این حق تنها در صورتی وجود دارد که در تحلیل حقوقی فرض کنیم مدت اجاره به پایان رسیده است و مالک قصد تخلیه عین مستأجره و اجاره مجدد آن را داشته باشد و در این صورت مستاجر متصرف حق تملک و ملک را در سایر نامزدها برای اجاره ملک اشغال کنند. زودتر است، آشکار نمی شود.
بلکه در صورتی قابل پخش است که مستأجر همزمان با مستأجر قصد انتقال حقوق خود را داشته باشد (ماده 19 قانون 1356 و تبصره های آن). در این صورت مستاجر حقی را که در نتیجه انعقاد اجاره برای او ایجاد شده است یا با رضایت مالک یا به حکم دادگاه (در صورت عدم رضایت مالک) منتقل می کند. بنابراین حق تقدم در اجاره محل تجاری شما در اینجا مطرح نیست، اما حق انتقال منافع مالکیت مطرح نیست.
همچنین در صورت انتقال عین ملک به دیگری بدون رعایت شرایط ماده 19 مذکور، نصف حق تملک و تصرف به مستأجر یا مستأجر تعلق می گیرد. وجود دارد، اما حداقل نیمی از آن به طور مستقل وجود دارد.
منبع : خرید کتاب از دادستان بوک
