اگر ملک خود را یکباره به مدت چهاریا شش سال و یا بیشتر به کسی اجاره دهید، درپایان مدت اجاره آیا می توانید بدون مشکل یا ادعایی ملک را تخلیه کنید و برای مستاجرحق سرقفلی یا کسب و پیشه ایجاد نمی شود؟ برای پاسخ به این پرسش و دیگر مسائل مربوط به اجاره طولانی اماکن تجاری که معمولا” موجران و مالکان واحد های تجاری با آن روبه رو می شوند توجه تان را به نوشتار زیرجلب می کنم .
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶
درقانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶حقی به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت پیش بینی شده است که پس ازپایان مدت اجاره برای مستاجر محل تجاری ایجاد می شود بدون اینکه درابتدای اجاره پولی به عنوان حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه به موجر پرداخته باشد وحتی مدت زمان درایجاد آن تاثیر ندارد.
قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶
اما درقانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ حقی به عنوان سرقفلی پیش بینی شده که وقتی به مستاجر واحد تجاری تعلق می گیرد که درابتدای اجاره مستاجر،مبلغی غیرازقرض الحسنه یا رهن به عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کند که همزمان با تخلیه باید به قیمت عادله روز با نظر کارشناس به مستاجر برگشت داده شود مگردرقرارداد به گونه ای دیگرشرط شده باشد.
در بحث اجاره طولانی اماکن تجاری باتوجه به قوانین ذکر شده در بالا هرواحد تجاری که دارای سابقه اجاره پیش از یکم مهرماه ۱۳۷۶ باشد و هرچند سال یکباربا رضایت وآگاهی مالک ازمستاجرقبلی به مستاجر بعدی منتقل شود مشمول قانون سال ۵۶ شده ،حتی اگرمدت اجاره یکسال و کمتر هم باشد برای مستاجرحق کسب و پیشه ایجاد می شود که دراین صورت با وجود انقضای مدت اجاره ،تخلیه ملک ممکن نیست مگر برابر شرایط مقرر که در ماده ۱۵ قانون اجاره سال ۵۶٫ آمده است .
?اگر یک واحد تجاری مشمول قانون سال ۵۶ باشد و مالک حق کسب و پیشه را ازآخرین مستاجرخریداری کند و سپس ملک را به فرد دیگری صرفا اجاره داده بدون اینکه حق سرقفلی یا کسب و پیشه را به وی انتقال دهد دراین صورت در پایان مدت اجاره مستاجر هیچگونه حقی اعم از سرقفلی یا حق کسب و پیشه ندارد.
?اگریک مکان تجاری پس ازیکم مهرماه ۱۳۷۶ ساخته شده ومستاجردرابتدای اجاره مبلغی به عنوان سرقفلی به موجرپرداخت نکرده باشد ،حتی اگرمدت اجاره طولانی ومثلا” ده سال باشد ،درپایان اجاره وهنگام تخلیه حقی برای مستاجر به جزقرض الحسنه ایجاد نمی شود.زیرا درقانون روابط موجرومستاجرسال ۷۶ به عکس قانون سال ۵۶ صرف اجاره دادن ،حق سرقفلی یا کسب و پیشه ایجاد نمی شود و اجاره طولانی اماکن تجاری هم باعث نگرانی مالک نخواهد شد.
?مستاجری که صاحب حق کسب و پیشه طبق قانون سال ۵۶ است اگرحق انتقال به غیرداشته باشد نمی تواند ملک را به دیگری اجاره دهد و به عنوان مالک ازمستاجر بعدی اجاره بگیرد زیرا این اقدام به منزله انتقال سرقفلی است و خطربزرگی برای وی ایجاد میکند و مستاجرتازه می تواند مدعی مالکیت حق کسب و پیشه شود.
?با توجه به تفاوت های موجود میان قانون سال۵۶ و ۷۶ در باب اجاره مکان های تجاری و ضرورت آگاهی ازمقررات و مفاد قرارداد اجاره ،حتما به عنوان مالک ویا مستاجر پیش ازهرگونه اقدام انتقال به غیریا تغییرشغل یا ساخت بنا و یا تعمییرات و غیره با یک وکیل مجرب درحوزه امور ملک و قراردادها مشورت تا اززیان های احتمالی درآینده پیشگیری کنید.
