دراین نوشتار از مجموعه نکات حقوقی مشاورین املاک دادمان در باب ویژگی ها و شرایط معاملات قولنامه ای برای خریداران و فروشندگان توضیحاتی داده شده است .
۱- یکی از مهمترین شرایط معاملات قولنامه ای این است که پیش ازهرکار بررسی کنید که مشاور املاکی که در آن جا قولنامه را می نویسد ، ازاتحادیه مجوزدارد یا نه. در ضمن حق بنگاه دار باید درقولنامه درج شود. همچنین از اسنادی که به امانت نزد مشاوراملاک گذاشته می‌شود، درقرارداد عنوان شود.
۲- سند ملک را شخصا ملاحظه و مطمئن شوید که ملک در وثیقه نباشد. همچنین اگر می‌خواهید خیالتان ازنظراینکه فروشنده آن ملک را فقط به شما فروخته است راحت شود، می‌توانید از طریق کد رهگیری، پیگیری کنید که قبلا به فرد دیگر فروخته نشده باشد. افزون براین ،مشخصات مالی را که می خواهید خریداری کنید با آن چه درسند ذکر شده تطبیق دهید. اگر معامله برسرخرید خانه است، دقت کنید که ملحقات و مشاعات ملک مانند آب و برق و پارکینگ و انباری و… در سند نوشته شده باشد.
۳- اگر کسی که قولنامه را امضا می‌کند، وکیل و نماینده مالک است، مطمئن شوید که نمایندگی او قانونی است و حق امضا دراین مورد خاص را دارد.
۴- مالی که می خواهید بخرید ،اگر ارث به فروشنده رسیده باشد، حتما گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات برارث را ببینید.
۵- مطمئن شوید که فروشنده ممنوع‌المعامله نیست، درغیر این صورت نمی تواند سند رسمی رابه شما منتقل کند.
۶- تا زمانی که مال را دریافت نکرده اید یا سند به نام شما نشده است، از پرداخت کل مبلغ خودداری کنید.
۷- اگر ملکی را که می خواهید بخرید مستاجر دارد، با فروشنده بر سر زمان و نحوه تخلیه ملک توافق کنید.
۸- اگرمال، چند نفرمالک داشته باشد، همه آن ها باید زیر قولنامه را امضا کنند، مگراینکه یک نفر از طرف همه آن ها وکالت داشته باشد.
۹- نکته ای که در شرایط معاملات قولنامه ای باید به آن توجه کنید این است که در قولنامه ذکرکنید که اگر درباره مالی که به شما فروخته شده، فرد دیگری ادعای مالکیت کرد، مسوولیت جبران خسارت به عهده کیست.
۱۰- نکته مهم دیگراین است که افزون برامضای فروشنده وخریدار و مهربنگاه دار، دو نفرشاهد مورد اعتماد دو طرف، زیر قولنامه را امضا کنند تا از مشکلات احتمالی آینده پیشگیری شود. فراموش نکنید در قولنامه تاریخ و محل دفتر خانه ای را که باید فروشنده در آن جا سند ملک را به نام شما ثبت کند حتما درج کنید.
۱۱- همچنین «اسقاط کافه خیارات» درقولنامه را فراموش نکنید؛ این به آن معنی است که راه برای هرگونه برهم زدن معامله توسط فروشنده بسته می‌شود.
۱۲- امروزه نسخه های چاپی قولنامه وجود دارد. ازنوشتن و امضا کردن قولنامه های دستی خودداری کنید. از دیگر شرایط معاملات قولنامه ای اینکه باید درسه نسخه تنظیم شود. یک نسخه دست خریدار، یک نسخه برای فروشنده و یک نسخه نزد بنگاه دارمی‌ماند.
اگر شما فروشنده اید شرایط معاملات قولنامه ای به این صورت است که پیش ازهرگونه دردسر،از توان مالی خریدار برای پرداخت مبلغ معامله مطمئن شوید. هم چنین درصورتی که قرار است مبلغ معامله ازطریق چک پرداخت شود، اگرچک خریدار برگشت خورد، شما فقط می‌توانید تقاضای قیمت چک را بکنید و اختیاری درباره برهم زدن معامله ندارید. فقط یک راه وجود دارد و آن این است که شرط برهم زدن معامله را در صورت برگشت خوردن چک، در قولنامه بگنجانید.
افزون بر این می‌توانید در قولنامه تصریح کنید که اگر درروزی که برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند مشخص شده، خریدار حضورنیابد یا پول مورد نیاز را همراه نداشته باشد، معامله «منفسخ» ،یعنی به خودی خود منتفی شود. حتی می‌توانید قید کنید که اگر این اتفاق افتاد این مال را بدون نیاز به مراجعه به دادگاه ،به هر کس دیگری که بخواهید می‌فروشید.
اگر درروز مقرر به دفتر خانه رفتید و فروشنده نیامده بود، یک گواهی عدم حضور فروشنده از سردفتر بگیرید و به دادگاه مراجعه کنید. با تقدیم داد خواست به همراه گواهی، الزام فروشنده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند به نام خودتان را از دادگاه بخواهید. اگر بازهم فروشنده خودداری کرد، نماینده اجرای احکام به جای وی سند را امضا خواهد کرد.
همان طور که گفته شد، قولنامه یک سند عادی است. اما اگر درست و با توجه به نکات گفته شده تنظیم شود، به استناد آن می‌توانید به دادگاه مراجعه و حقوق مندرج درقولنامه را پیگیری کنید. با توجه به مفاد و شرایط معاملات قولنامه ای ، خریدارمی‌تواند فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی کند. فروشنده هم می‌تواند مبلغ پرداخت نشده معامله را از خریدار بگیرد.
