اجاره یک قرارداد است که با انعقاد آن مستاجر مالک منافع مالی می‌شود. هدف از اجاره کردن استفاده از منفعت آن مال است، اما گاهی شرایطی پیش می‌آید که منفعت مال از بین می‌رود.آیا قانونی وجود دارد که معامله را به نفع مستاجر تمام کند؟ در این نوشتار از مجله حقوقی دادمان به بررسی این مورد می پردازیم.
مطابق ماده ۴۶۶ اجاره عقدی است که به موجب آن شخصی (مستاجر) مالک منفعت مالی که مورد اجاره قرار گرفته می‌شود. برای مثال منفعت یک خانه، سکونت در آن، استفاده از آشپزخانه ، حمام و استراحت کردن در آن است که به موجب عقد اجاره، مستاجر برای مدتی صاحب این منافع می‌شود.
اگر منفعت مال مورد اجاره قرار گرفته از بین برود یا استفاده از آن ممکن نباشد و این وضعیت به علت قصور مستاجر نباشد، برای او حقوقی ایجاد می‌کند.
مطابق قانون هرزمانی که به دلیل یک عیب منفعت مالی که اجاره شده غیرقابل استفاده باشد و نشود این عیب را برطرف کرد و علت آن حوادث قهری باشد عقد اجاره باطل می‌شود. زیرا همان‌طور که بیان شد هدف اجاره استفاده از منفعت آن بوده که حالا ممکن نیست.
برای مثال ممکن است ملکی را برای استفاده بیمارستان اجاره کنند. بیمارستان در این ملک دایر شود اما پس از مدتی ارتش، میدان تیری را کنار این بیمارستان بسازد. واضح است یک بیمارستان کنار میدان تیر نمی‌تواند به فعالیت خود ادامه دهد.
زیرا استفاده از کمال مورد اجاره مقدور نیست، این اتفاق از دست مستاجر خارج بوده و از حوادث قهری به شمار می‌رود. به همین دلیل برای مستاجر حق فسخ ایجاد می‌شود. حتی در صورتی‌که مستاجر اختیارات معامله را از جمله خیار فسخ از خود ساقط کرده باشد.
مورد بعدی در بحث قانونی به نفع مستاجر اینست که گاهی حادثه ایجاد شده تنها باعث از بین رفتن بخشی از منفعت مال مورد اجاره می‌شود. برای مثال به علت حادثه‌ای ۳ هزار متر از یک سوله ۱۰ هزار متری غیرقابل استفاده می‌شود، در این حالت انفساخ (فسخ شدن خود به خودی قرارداد) نسبت به همان بخشی که استفاده از آن ممکن نیست اتفاق می‌فتد.
