مدیریت ساختمان از مهم ترین چالش هایی است که به طور قطع به یکی از دغدغه های اصلی جوامع در این چند سال تبدیل شده است. وظایف مدیر ساختمان یکی از مهمترین مسائل مربوط به آپارتمان نشینی می باشد. قبل از هر گونه توضیح درباره وظایف مدیر ساختمان بهتر است درباره مقررات و قوانین مربوط به ساختمان نشینی اطلاعات کاملی کسب نماییم که در مقاله ” همه چیز درباره قوانین و مقررات آپارتمان نشینی و هزینه های آپارتمان “به طور کامل شرح داده شده است . حال که با قوانین ساختمان به طور کامل آشنا شدیم. بهتر است به موضوع وظایف مدیر ساختمان بپردازیم.
از وظایف مدیر ساختمان باید بگوییم: که مدیر ساختمان وظیفه حفظ و اداره ساختمان را بر عهده دارد و مجری تصمیماتی است که در مجمع عمومی مالکین گرفته می شود. شما می توانید با استفاده از نرم افزار مدیریت ساختمان رایگان اندروید خیال خود را بابت مدیریت ساختمان آسوده کرده و با خیالی راحت به کار های روزمره خود بپردازید.
اگر شما تجربه زندگی کردن در آپارتمان یا مجتمع را داشته باشید، حتما شاهد به وجود آمدن خرابی یا آسیب هایی در آنجا بوده اید. به طور حتم حل شدن این مشکلات نیاز به پیگیری شخص یا اشخاصی دارد. مدیر یا هیئت مدیر افرادی هستند که مدیریت اینکار را انجام می دهند. توجه به این نکته ضروری است که مدیر یا مدیران جهت اداره امور ساختمان موظف به تبعیت از تصمیمات مجمع عمومی مالکان هستند. در صورتی که تصمیم گرفته شده توسط مجمع عمومی، خلاف قوانین تملک آپارتمان ها و آئین نامه اجرایی آن یا خلاف سایر قوانین مربوط کشوری باشد، به طور قطع مدیر یا هیئت مدیره مسئولیتی جهت اجرای آن قوانین نخواهند داشت.
در ادامه این مقاله به مهمترین وظایف مدیر ساختمان به طور مفصل اشاره میکنیم:
یکی از وظایف مدیر ساختمان محاسبه هزینه های ساختمان و تعیین سهم هر یک از ساکنان است. در این مورد بهتر است بدانید اگر ملک در اختیار مستاجر باشد؛ بخشی از هزینه ها بر عهده ی مالکان است و بخش دیگری بر عهده مستاجر ین است. نرم افزار رایگان مدیریت آپارتمان تمام کار های مربوط به مدیریت را به راحتی برای شما انجام می دهد. طبق قانون در صورتی که مالکان ترتیب و قانون خاصی جهت پرداخت هزینه های مشترک ایجاد نکرده باشند، سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنند گان از هزینه های مشترک، از جمله: آب، گاز، ایزوگام پشت بام و غیره که با مساحت زیربنا ارتباط دارد با این روش محاسبه می گردد.
نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان (به عبارتی نسبت به متراژ) و سایر مخارج که ارتباطی به میزان مساحت و زیربنا ندارد از قبیل:
هزینه های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگاهداری تأسیسات، باغبان، تزئینات قسمت های مشترک و غیره به طور مساوی بین مالکین یا استفاده کنند گان تقسیم می شود.
در صورتیکه هر یک از افراد اعتراضی نسبت به میزان سهم و هزینه آن داشته باشند، بایستی از مدیریت ساختمان کمک بخواهند. در نتیجه مدیر وظیفه دارد به اعتراض آنها رسیدگی نماید. البته این نکته حائز اهمیت است که در صورتیکه اعتراض افراد منطقی نباشد، همچنان رسیدگی به این موضوع جز وظایف مدیران است و در صورتیکه پیگیری نکنند، معترضین می توانند به مراجع صلاحیت دار قضایی مراجعه نمایند.
یکی از مهمترین وظایف مدیر ساختمان برخورد با مالکان و ساکنان بدهکار می باشد. در صورت خودداری ساکنان یا مالکان از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک بایستی مدیر یا هیئت مدیره با ارسال اظهار نامه، مبلغ بدهی را به وی اطلاع داده و آنرا مطالبه کنند. شما می توانید اظهار نامه را از دادگاه تهیه کنید و به وسیله مدیر ساختمان در سه نسخه تنظیم و در ادامه امضاء می گردد. در پایان این فرآیند، فرم ها در دفتر دادگاه به ثبت می رسند و توسط مامور دادگاه به بدهکاران ابلاغ می گردند.
یکی دیگر از وظایف مدیران ساختمان ها این است: که چنانچه پس از گذشت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهار نامه، مالکین یا ساکنین بدهی خود را نپردازند، موجب ماده ۱۰ قانون مدیران بنا به تشخیص خود می توانند از ارائه امکانات و خدمات مشترک مانند شوفاژ، تهویه مطبوع آب گرم ( نه آب سرد )، برق، گاز و غیره به آنها خودداری کنند. مدیر یا مدیران این اجازه را ندارند که قبل از ابلاغ اظهار نامه، اقدام به این کار کنند.
در همین راستا باید بدانید که در صورتیکه مدیر یا هیئت مدیره با توجه به وظایفش برای وصول مطالبات ساختمان برای ساکنان بدهکار اظهار نامه ارسال کند ولی مالک یا مستاجر بدهکار همچنان اقدامی جهت تسویه انجام ندهد. اداره ثبتی که در محله مربوط به آپارتمان قرار دارد، به تقاضای مدیر یا هیئت مدیره برای وصول مبلغ ذکر شده در اظهار نامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر می کند. عملیات اجرائی بر اساس مقررات اجرای اسناد رسمی صورت می گیرد.
به این ترتیب که بعد از ابلاغ اجرائیه توسط دفتر اسناد رسمی، به اندازه بدهی بدهکار، اموال او بازداشت می شود و ارزش اموال بازداشت شده توسط کارشناس، ارزیابی می گردد و سپس به حراج و مزایده گذاشته خواهد شد، به این ترتیب از این راه میزان طلب ساختمان وصول می گردد. مدیر یا هیئت مدیره جهت دریافت مطالبات ساختمان علاوه بر ابلاغ اظهار نامه و صدور اجرائیه از طرف اداره ثبت محل وقوع آپارتمان می تواند از طریق طرح و اقامه دعوی در دادگاه نسبت به وصول مطالبات ساختمان از واحد یا واحدهای بدهکار اقدام نمایند .
با توجه به ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمان ها، دفاتر املاک رسمی وظیفه دارند زمان تنظیم سند انتقال، اجاره، رهن، صلح و … گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را از مالک بگیرند. لازم به ذکر است که تاییدیه مدیر یا مدیران ساختمان در این گواهی ضروری است و می بایست تایید گردد که تمامی هزینه های مشترک تسویه شده است. بنا بر این هر گز فراموش نکنید زمان خرید خانه گواهی تسویه را از مالک قبلی دریافت نمایید. در صورتیکه خودتان قرار است ملکی را تخلیه نمایید، حتما با مدیر ساختمان تسویه نمایید و از او رسید دریافت کنید.
یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان امور مربوط به بازسازی ساختمان است که البته در صورتیکه در مجمع عمومی مالکین به نتیجه برسند که نیاز به بازسازی ساختمان وجود دارد. این موضوع با اکثریت آرا به تصویب برسد، به موجب قانون، مجری این طرح مدیر یا مدیران هستند که در واقع نماینده مالکان خواهند بود و اقدامات لازم را باید انجام دهند.
در صورتیکه مالکی همکاری لازم را جهت تخلیه واحد خود هنگام بازسازی ساختمان انجام ندهد، با درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رئیس دادگستری یا رئیس مجتمع قضائی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان، دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.
بنابراین از دیگر وظایف مدیر یا مدیران درخواست تخلیه واحدی است که مالک آن از همکاری با سایر مالکین جهت بازسازی و یا نوسازی ساختمان خودداری می کند و ملک خود را تخلیه نمی نماید.
