حق سرقفلی و حق کسب پیشه یا تجارت برای بسیاری از بازاریان و مردم عادی که به طریقی با مسائل مربوط به سرقفلی مغازه و حق پیشه و تجارت درگیر هستند عباراتی هستند که ممکن است تفاوتها و شباهت ها و قوانین مربوط به آنها را به خوبی درک نکرده و معمولاً در تشخیص این دو حق دچار اشتباه شوند. در این مقاله قصد داریم به طور مفصل راجع به حق سرقفلی و حق کسب و شباهت و تفاوت بین آنها و همچنین تمام قوانین مربوط به این دو حق را برایتان توضیح دهیم.
سرقفلی مغازه در لغت عبارت است از حقی که بازرگان و کاسب به محلی پیدا می کند، به جهت تقدم در اجاره، حسن شهرت، جمع آوری مشتری و رونق کسبی که در اثر عملکرد مستاجر محل بوجود می آید. به عبارتی سرقفلی در حقیـقت وجه و پـولی است که مستأجر برای مالکیت منافع یک مکان تجاری به مؤجر و مالک پرداخت میکند ولی همچنان مالکیت عین و ملک مکان تجاری متعلق به مؤجر و مالک باقی میماند و برای استفاده مستأجر از عین و ملک مکان تجاری قرارداد اجاره با صاحب ملک منعقد میشود و اجاره بها توسط مستأجر به مؤجر و مالک پرداخت میشود.
حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستاجر کسب به وجود می آید. در نتیجه بعد از اینکه مستاجر کار و فعالیت کرد و در نزد مشتریانش اعتباری بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه یا تجارت می گویند. حق مالی در اثر مرور زمان برای مستاجر بوجود می آید. (قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶)
۱. هر دو مالی بوده دارای ارزش اقتصادی می باشند و قابل تبدیل به پول هستند.
۲. هر دو قابل انتقال به ورثه می باشند چه اینکه مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشد یا نداشته باشد و ورثه غیر نیست بلکه قائم مقام خاص است .
۳. هر دو قابل انتقال به غیر می باشند .
۴. از نظر قابلیت توقیف و اجرا مشترک می باشند .
۱. سرقفلی مغازه از نظر شرعی یک امر صحیح است و مشکلی ندارد اما در مورد حق کسب و پیشه و تجارت مغازه مشهور می گویند حلال نیست .
۲. مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات محل مورد اجاره بستگی دارد ولی در حق کسب و پیشه این موارد ملاک نیست و اصولا باید طول مدت اجاره و حسن شهرت مستاجر که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است و نوع کسب و پیشه و تجارت، ملاک محاسبه قرار میگیرد.
۳. در تعیین مبلغ سرقفلی مکان تجاری قواعد عمومی نقش ندارد و مالک تصمیم میگیرد چه مقدار تعیین کند ولی در حق کسب و پیشه و تجارت محکمه دخالت میکند و با جلب نظر کارشناس تعیین می شود.
۴. سرقفلی مربوط به محل است ولی حق کسب و پیشه مربوط به شغل است .
۵. سرقفلی چون در ابتدا گرفته می شود ممکن است مالک محل از حق خودش صرف نظر کند و از مستاجر سرقفلی نگیرد ولی در حق کسب و پیشه چون ابتدا حقی وجود ندارد و در اثر مرور زمان بوجود می آید مالک و مستاجر با توافق نمی توانند آن را در موقع انعقاد اجاره نگیرند .
۶. سرقفلی در قرارداد اجاره می آید و ناشی از قرارداد اجاره هست ولی حق کسب و پیشه رو قانون تعیین کرده است .
۷. سرقفلی به مالک ملک تجاری یا به مستاجر اول پرداخت می شود ولی حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می شود .
۸. مستاجری که حق سرقفلی دارد در صورت تخلف از قرداد اجاره، مالک (موجر) حق فسخ اجاره و تخلیه ملک را دارد اما در مورد حق کسب و پیشه در صورت تخلف مستاجر حق کسب و پیشه زائل می شود البته در یک مورد تخلف آن هم بدون داشتن مجوز به دیگری انتقال بدهد نصف حق کسب و پیشه پرداخت می شود .
۹. وقتی که مالک مکان تجاری خودش از محل استفاده میکند در مورد اجرای طرحهای دستگاههای دولتی و شهرداری ها در این صورت سرقفلی به خود مالک پرداخت می شود .
وجه (سرقفلی) از طرف مستاجر ملک تجاری به مالک (موجر) پرداخت می شود که در پایان مدت اجاره به مستاجر برمی گرداند. (ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶) یا از طرف مستاجر دوم به مستاجر اول پرداخت می شود در صورتی که مستاجر اول حق انتقال مورد اجاره به دیگری را داشته باشد (تبصره ۱ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶)
به مستاجر متصرف پرداخت می شود. مالک اگر قصد تخلیه ملک را داشته باشد باید حق کسب و پیشه را به مستاجر شغل مزبور بدهد و اگر ندهد مستاجر به دادگاه مراجعه می کند و اگر مستاجر حق انتقال به دیگری داشته باشد از مستاجر دوم حق کسب و پیشه دریافت می کند.(م ۱۹قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶)
نکته : حق کسب و پیشه از طرف مالک (موجر) یا از طرف مستاجر جدید به مستاجر اول پرداخت می شود .
سرقفلی با توجه به نوع بنا،کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی و تجهیزات و امکانات آن توسط مالک پیشنهاد و با توافق طرفین تعیین می شود و در صورت عدم توافق دادگاه تعیین می کند. (ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر ۷۶)
حق کسب و پیشه اصولا طول مدت اجاره و حسن شهرت مستاجر که در معروفیت محل مزبور موثر افتاده است و نوع کسب و پیشه و تجارت، ملاک قرار می گیرد و توسط دادگاه و با جلب نظر کارشناس تعیین می شود. (م ۱۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶)
در این قسمت به دو قانون مهم درباره اتتقال حق سرقفلی مغازه و ملک تجاری یعنی قانون اجاره سرقفلی و قانون صلح سرقفلی به طور جداگانه می پردازیم:
یکی از قالب‌های انتقال سرقفلی، عقد اجاره است که طی آن مستأجر با پرداخت مبلغی سرقفلی ملک را نیز مالک می‌گردد. البته در بیشتر قراردادهایی که در آنها سرقفلی مدنظر مالک و مستأجر است در قرارداد از مبلغ پرداختی تحت عنوان سرقفلی یاد میشود که در اکثر مواقع قصد طرفین بر انتقال حق سرقفلی ملک تجاری است. به دیگر سخن طرفین در مفاد یک عقد اجاره، حق ….. ملک را هم لحاظ می‌کنند. چنانکه رایج است در این نوع قرارداد‌ها مبلغ پرداختی برای ملک، عیناً نوشته میشود و اجرت ماهیانه برای مالک در نظر گرفته میشود و مرسوم است در این‌گونه اجاره‌ها مدت قید نمی‌گردد که البته علت نیز روشن است؛ چرا که در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ زمان در قراردادهای اجاره از اهمیت چندانی برخوردار نبود و مستأجر و موجر می‌توانستند طرف دیگر را برای انعقاد عقد اجاره اجبار کنند .انتقال سرقفلی مغازه در قالب اجاره چندان که باید رایج نیست بلکه اغلب انتقال سرقفلی در زمان حکومت قانون سابق با عقدی مجزا و مستقلاً منتقل می‌شد.
یکی دیگر از عقودی که انتقال سرقفلی در قالب آن سابقاً رایج بوده و در حال حاضر نیز در برخی مواقع وجود دارد، عقد صلح است که انتقال حق کسب و پیشه یا سرقفلی ناشی از آن نیز در این قالب درگذشته خیلی رایج بود. به طوری مستأجر دارای حق کسب و پیشه ضمن جلب رضایت مالک برای انعقاد عقد اجاره با منتقل‌الیه، حق کسب و پیشه همان مکان را با عقد صلح به مستأجر ثانی انتقال می‌داد. به این ترتیب مستأجر جدید ضمن مالکیت حق کسب و پیشه (سرقفلی)، مالکیت منافع را نیز به دست می‌آورد.
در برخی مواقع نیز مالک و مستأجر یا مستأجر و منتقل‌الیه به جای استفاده از دو عقد در کنار هم برای انتقال منافع از عقد صلح استفاده می‌کنند و به این ترتیب در قالب یک عقد واحد، دست به انتقال حق کسب و پیشه و حتی سرقفلی می‌زنند. حال این سؤال مطرح میشود که آیا با توجه به رواج عرفی انتقال سرقفلی در قالب صلح از لحاظ حقوقی این رویه قابلیت دفاع دارد؟ به نظر میرسد با توجه به کلیت ماده ۷۵۴ قانون مدنی که مقرر می‌دارد «هر صلحی نافذ است جزء صلح بر امری که غیر مشروع باشد.» صلح سرقفلی که مشروعیت آن مورد تائید مقنن است موردی نخواهد داشت. اگرچه این مسئله در مورد حق کسب و پیشه که در مشروعیت آن شائبه‌هایی وجود داشته شک برانگیز است. لیکن در این خصوص نیز با توجه به مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام در باب مشروعیت حق کسب و پیشه، تردیدی وجود ندارد. علی‌ای‌حال به نظر میرسد صلح به جای عقد اجاره بنا به تصریح ماده ۷۵۸ قانون مدنی نتیجه مدنظر طرفین را تأمین خواهد کرد؛ بنابراین انتقال سرقفلی در این قالب میسر بوده و از لحاظ تئوری و حقوقی نیز ایرادی بر آن وارد نیست.
سرقفلی بعد از فراز و نشیب های بسیار در حال حاضر در قانون و عرف انواع مختلفی دارد. بحث اینکه قابل توقیف و مزایده می باشد یا خیر ؟ و با توجه به اینکه انواع مختلف دارد موارد توقیف و مزایده هم متفاوت می باشد.
برای اطلاع از انواع سرقفلی و همچنین مطالعه ادامه مقاله به آدرس زیر مراجعه کنید:
