بدون شک امروزه، زندگی آپارتمان نشینی چالش های خاص خود را به همراه دارد. مدیریت ساختمان از مهم ترین چالش هایی است که به طور قطع به یکی از دغدغه های اصلی جوامع در این چند سال تبدیل شده است. در اکثر مواقع منشا این مشکلات بر گرفته از بی نظمی در اداره امور ساختمان و همچنین عدم آشنایی با قوانین و مقررات آپارتمان نشینی است. قبل از هر گونه توضیح در باره مدیریت ساختمان بهتر است درباره مقررات آپارتمان نشینی و قوانین مربوط به ساختمان نشینی اطلاعات کاملی کسب نماییم . پس پیشنهاد می کنم با ما در ادامه همراه باشید تا به طور کامل به این موضوع بپردازیم.
یکی از موارد مهم در بحث قوانین و مقررات آپارتمان نشینی بحث مالکیت می باشد. در خصوص بحث مالکیت در آپارتمان های مختلف مالکیت، به دو قسمت تقسیم می شود:
الف) مالکیت قسمت های مشترکب) مالکیت قسمت های اختصاصی
در مورد قسمت های مشترک لازم باید این نکته را در نظر گرفت که:
قسمت های مشترک به قسمت هایی از ساختمان و اراضی و متعلقات آنها گفته می شود که به طور مستقیم و یا غیرمستقیم، مورد استفاده تمام شرکاء می باشد و نمی توان حق انحصاری برای آن ها قائل شد. به خاطر اشتراکی بودن مکان های گفته شده در قسمت بالا، گذاشتن میز و صندلی و هر نوع اشیا دیگر و همچنین نگه داری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است. قسمت های مشترک در مالکیت مشاع تمام شرکاء ملک است، هرچند که در قسمت های اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمت ها عبور نماید.
قسمت هایی از ساختمان که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص بوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن ها تعلق می گیرد. به طور کلی قسمت هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده. از قسمت های مشترک محسوب می شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل، مورد تردید نباشد.
*زمین زیربنا:
خواه متصل به بنا باشد یا بنا به وسیله پایه روی آن قرار گرفته باشد.
*تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل:
چاه آب و پمپ، منبع آب، مرکز حرارت و تهویه، تابلو های برق، کنتور ها، تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان، اطاق سرایدار در هر قسمت بنا که واقع باشد. دستگاه آسانسور و محل آن، چاه های فاضلاب، لوله ها از قبیل: ( لوله های فاضلاب، آب، برق، تلفن، حرارت مرکزی، تهویه مطبوع، گاز، نفت، هوا کش ها، لوله های بخاری ) گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن و غیره.
*اسکلت ساختمان:
لازم به ذکر است جداره های فاصله بین قسمت های اختصاصی، مشترک بین آن قسمت ها است. مشروط بر اینکه جزء اسکلت ساختمان نباشد.
*درها و پنجره ها، راهروها، پله ها، پاگرد ها که خارج از قسمت های اختصاصی قرار گرفته اند.
*تاسیسات مربوط به راه پله از قبیل:
وسایل تامین کننده روشنایی، تلفن و وسایل اخبار و همچنین تاسیسات مربوط به آن ها به استثنای تلفن های اختصاصی، شیرهای آتش نشانی، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پله های ایمنی.
*بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا در آن احداث گردیده است.
*نمای خارجی ساختمان:
محوطه ساختمان، باغ ها و پارک ها که جنبه استفاده عمومی دارد و در سند قسمت های اختصاصی نیز ثبت نشده باشد
در مورد قسمت های اختصاصی لازم به ذکر است:
قسمت های اختصاصی به قسمت هایی تلقی می شود که عرفا برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد.
نکته دیگر:
علاوه بر ثبت اراضی زیربنا و محوطه باغ ها و پارک های متعلقه برای مالکیت قسمت های اختصاصی نیز باید به طور مجزا سند مالکیت صادر شود، مشخصات کامل قسمت اختصاصی از لحاظ حدود، طبقه، شماره، مساحت قسمت های وابسته، ارزش و غیره باید در سند قید گردد.
در صورتی که مستاجر در حال انتفاع از منافع مورد اجاره باشد، چنانچه طبق قوانین و مقررات آپارتمان نشینی به موجب اجاره نامه یا قرارداد خصوصی پرداخت هزینه های مشترک (هزینه های لازم برای حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه و هزینه های اداری حق الزحمه مدیر یا مدیران ) به عهده مالک باشد و مالک از پرداخت آن خودداری کند، مدیر یا مدیران می توانند علاوه بر مراجعه به استفاده کننده به مالک اصلی نیز مراجعه نمایند.
اگر مالکان با توافق یکدیگر ترتیبی برای تقسیم حقوق و تعهدات پیش بینی کرده باشند بر اساس آن اقدام می شود. لازم به ذکر است در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنای ساختمان می باشند، هزینه های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد محاسبه خواهد شد.
هر یک از شرکاء که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را به نماید، در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، شریک می تواند به مراجع صلاحیت دار قضایی مراجعه کند.
در غیر از موارد فوق حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان می باشد.
چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد، که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه های حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.
پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.
هزینه های غیر مرتبط با مساحت زیر بنا به صورت مساوی تقسیم خواهند شد. با توجه به این که مدیریت کردن ساختمان امری سخت و دشوار است. به تازگی استارتاپ هایی نیز در زمینه مدیریت ساختمان شکل گرفته اند که به مدیران ساختمان کمک می کنند تا هزینه ها را در یک محیط مشترک مدیریت کنند. یعنی متوجه شوند هزینه هر کس به چه منظوری بوده، چگونه حساب شده و در نهایت چقدر خواهد شد. در این مطلب مجموعه ای از قوانین پرداخت هزینه ها و شارژ ساختمان را برای شما جمع آوری کرده ایم تا به طور کامل با قوانین و مقررات آپارتمان نشینی آشنا شوید.
با توجه به رشد جمعیت شهرنشین و پدیده مهاجرت از شهرهای کوچک به کلان شهرها، زندگی آپارتمان نشینی به وجود آمده است. زندگی در خانه هایی غالبا کوچک با راهرو، پشت بام و حیاط مشترک، که قوانین خاص خود را می طلبد. یکی از مهمترین مشکلات پیش رو در این زمینه، موضوع شیوه پرداخت حق شارژ ساختمان است. بهترین راه برای محاسبه شارژ ساختمان استفاده از نرم افزار شارژ ساختمان است. نرم افزار شارژ ساختمان به راحتی تمام امور مربوط به شارژ ساختمان را مدیریت می کند. بهتر است برای آشنایی با این موضوع ابتدا شما را با روش محاسبه شارژ ساختمان آشنا کنیم.
کاربردی ترین روش به زبان ساده آن است که با توجه به مساحت واحد، شخص باید شارژ پرداخت کند. البته به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد. اگر نقشه ساختمان به گونه ای باشد که استقرار حیاط ساختمان یا بالکن مجموعه به شکلی باشد که تنها یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن را داشته باشند، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.
براساس قوانین و مقررات آپارتمان نشینی سهم هر یک از مالکان آپارتمان ها از مخارج قسمت های مشترک ساختمان به دو نوع تقسیم می شود. در ادامه به طور کامل به این دو نوع هزینه می پردازیم.
هزینه های نسبی بر اساس سهم هر یک از مالکان یا استفاده کنندگان از هزینه های مشترک براساس مساحت زیر بنا حساب می شود. یعنی مواردی از قبیل: آب، گازوییل و ایزوگام پشت بام. از طرفی دیگر طبق قانون تملک آپارتمان، مدیر یا مدیران آپارتمان وظیفه دارند تمام بنا را در مقابل آتش سوزی بیمه کنند.
سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای آنها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و به بیمه گر پرداخت می شود. بنابراین هزینه های نسبی ساختمان به دو نوع هزینه های مستمر و حق بیمه تقسیم خواهند شد.
روش تقسیم در این نوع هزینه ها به این شکل است، که ابتدا متراژ کل واحدها به دست می آید و سپس هزینه کل به متراژ تقسیم و هر واحدی براساس متراژ سهم خود را پرداخت می کند.
هزینه های ثابت هزینه هایی هستند که به متراژ ساختمان هیچ ارتباطی ندارند. از جمله هزینه های ثابت می توان به: سرایدار، نگهبان، متصدی، آسانسور، هزینه های نگهداری و تاسیسات، باغبان و قسمت های مشترک اشاره کرد. نوع دیگر این نوع هزینه ها اندوخته قانونی است که در برابر هزینه های اتفاقی ساختمان را بیمه می کند. تصمیم در مورد میزان این نوع اندوخته به عهده کل اعضای ساختمان است.
در حالت عادی این نوع هزینه ها به صورت مساوی بین واحدها تقسیم می شوند. شما می توانید تمام این کار های دشوار و سخت را با خیالی آسوده به نرم افزار مدیریت ساختمان اندروید بسپارید.
طبق قانون املاک کشور، پرداخت هزینه های آب، برق، گاز و تلفن به عهده مستاجر است. علاوه بر این پرداخت هزینه تعمیر و سرویس آسانسور به صورت جزیی و هزینه شارژ ساختمان نیز با مستاجر خواهد بود. جبران هر نوع خرابی که مسبب آن مستاجر باشد (مثلا سوختن لامپ یا شکستن شیشه)، رفع مشکل فاضلاب پس از چند ماه اقامت مستاجر در محل و همین طور پرداخت عوارض سالانه پس ماند شهرداری به عهده مستاجر است.
در مقابل، هزینه تعمیرات عمده آسانسور یا دیگر نقاط خانه، هزینه رفع مشکل فاضلاب در بدو ورود مستاجر به محل و هزینه عوارض نوسازی شهرداری نیز به عهده صاحب خانه خواهد بود. هم چنین تعمیرات ترکیدگی لوله یا مشکلاتی از این دست نیز را صاحب خانه باید بپردازد و مسئولیتی به عهده مستاجر نیست.
توجه داشته باشید که مستاجر در صورتی می تواند هزینه تعمیرات و تغییرات انجام شده در مورد اجاره را از مالک مطالبه کند که این تعمیرات با اجازه او انجام شده باشد. بنابراین قبل از هر اقدامی برای تعمیر باید با صاحب خانه تماس بگیرید.
صاحب خانه موظف است که در زمان مشخص به شما پاسخ دهد. با مالک درباره فوریت تعمیرات صحبت و سعی کنید برای زودتر تعمیر شدن خرابی ها با او همکاری کنید. اما اگر مالک در زمان مناسب پاسخگو نبود و به نظر شما این کار غیرمنطقی است، می توانید برای تعمیرات با هزینه شخصی اقدام کنید. اما زمان تماس با صاحب خانه و پاسخی که دریافت کرده اید و دلیل این که چرا زمان پاسخ گویی طولانی شده را مستند کنید. همچنین تمام فاکتورهای مخارج را نگهداری کنید تا مدرک روشنی برای ارائه داشته باشید.
ممکن است یکی از واحدها خالی باشد و مالک واحد مربوطه از پرداخت حق شارژ امتناع کند، در این صورت حق با کیست؟ آیا واحد خالی هم باید حق شارژ را بپردازد؟ ذکر این نکته مهم لازم است مالک واحدهای خالی باید هزینه های مربوط به نگهداری ساختمان را پرداخت کند.
هزینه های مربوط به نگهداری آپارتمان اعم از این که مالکان از آن استفاده کنند یا نه باید توسط همه پرداخت شود. طبیعی است که مواردی مثل ایزوگام کردن پشت بام یا هزینه های مربوط به نمای ساختمان برعهده همه بوده و جزو هزینه های مربوط به مشاعات است که در این موارد قانون صریحا اعلام می کند که مالکان باید برای آن هزینه کنند.
اینجا دیگر استفاده یا عدم استفاده مطرح نیست. به عنوان مثال: مالک یکی از واحدهای طبقه اول هیچ وقت نمی تواند بگوید کن از آسانسور استفاده نمی کنم و در نتیجه هزینه های آن مربوط به من نیست. مالک واحد خالی چون در آپارتمان سکونت ندارد، پس منطقی است شارژ ماهانه مربوط به آب به او تعلق نمی گیرد از آب استفاده نکرده است، اما در موارد دیگر از قبیل ایزوگام کردن پشت بام همه واحدها باید مشارکت کرده و برای آن هزینه کنند.
پرداخت نکردن شارژ توسط ساکنان ساختمان از جمله اختلاف بر انگیز ترین موضوع آپارتمان نشینی است. برای حل این مسئله ابتدا مدیریت ساختمان طبق قوانین و مقررات آپارتمان نشینی به وسیله نرم افزار ساختمان یا به صورت حضوری اخطار کتبی به همسایه دردسر ساز در مورد موضوع پرداخت نکردن شارژ می دهد.
در مرحله دوم در صورت عدم پرداخت، مدیر ساختمان توضیحات را از طریق اظهار نامه به وسیله نرم افزار ساختمان یا حضوری به همسایه دردسر ساز ابلاغ می کند. اگر به مدت ۱۰ روز از تاریخ گفته شده، سهم بدهی خود را از هزینه های مشترک پرداخت نکند، مدیر ساختمان می تواند از ارائه خدمات مشترک نظیر آب گرم، شوفاژ، گاز و… به واحد مربوطه خودداری نماید.
این اظهار نامه را می توان از مجتمع های قضایی یا ادارات ثبت گرفت البته برای صرفه جویی در وقت نیز می توان از طریق نرم افزار ساختمان این اظهار نامه را برای وی فرستاد.
در آخر اگر مالک باز هم لجاجت کرد و با وجود این که خدمات مشترک او قطع شده است، باز هم از پرداخت بدهی خودداری کرد، مدیر ساختمان باید یکی از این دو راه را در پیش گیرد: مدیر باید به اداره اجرای اسناد رسمی مراجعه کند. و براساس اظهار نامه ای که قبلا ابلاغ شده است، علیه همسایه دردسر ساز درخواست صدور اجراییه نماید. اداره اجرا هم از مدیر می خواهد از مالک یا مستاجری که شارژ خود را نمی دهد، مالی را معرفی کند تا با توقیف و فروش آن حق شارژ پرداخت شود.
در صورتی که مقدار حق شارژ مورد مطالبه کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، مدیر به شورای حل اختلاف محل مراجعه کرده و تقاضای پرداخت می کند. اگر مبلغ حق شارژ مورد مطالبه بیشتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، باید به دادگاه عمومی محل ملک مراجعه کند.
