من همیشه یکی از دغدغههام، مثل خیلیهای دیگه، این بوده که بدونم بالاخره قیمت مسکن قراره چه مسیری رو بره؟ نه فقط از دید یک تحلیلگر اقتصادی، بلکه از زاویهی یک آدم معمولی که دنبال سرپناه یا یه سرمایهگذاری عاقلانهست.
این یادداشت حاصل کلی تحقیق و مقایسه با دادههای تریدیدو و با واقعیتهایی که توی بازار میبینیم هست. اگر شما هم دنبال پیشبینی نسبی بازار مسکن در اسفند ۱۴۰۴ هستید، این تحلیل برای شماست.
چرا اسفند برای بازار مسکن مهمه؟
اسفند همیشه برای خونهدار شدن یا حتی فقط «تصمیمگیری» دربارهش، یه ماه مهمه. از یه طرف مردم برای سال نو دنبال جابهجایی یا اجارهنشینی بهترن، از یه طرف بودجه و سیاستهای جدید دولت خودش یه موج روانی تو بازار ایجاد میکنه.
اینجاست که باید گفت اصلاً چه عواملی میتونن رو قیمت مسکن اثر گذار باشند؟
۱. تورم و نقدینگی:
همهمون با پوست و استخون حسش کردیم. وقتی تورم بالا میمونه، عملاً همه چیز گرون میشه! مسکن هم از این قضیه مستثنی نیست، مخصوصاً چون خیلیها دنبال حفظ ارزش پولشون هستند.
۲. نرخ دلار:
اگه دلار بالا بره، هزینه ساختوساز هم بیشتر میشه. حالا خودتون حساب کنید؛ مصالح، دستمزد، زمین... همهچی به قیمت تمومشدهی مسکن فشار میاره!
۳. نرخ بهره بانکی:
وقتی سود سپرده بالا باشه، خیلیها قید بازار ملک رو میزنند. اما اگه نرخ بهره بیاد پایین، پول راحتتر وارد بازار میشه.
۴. تصمیمهای دولتی:
از مالیات روی خونههای خالی گرفته تا طرح نهضت ملی مسکن، همشون نقش دارن. البته نقش اصلی رو اجرای درستشون بازی میکنه، که خب همیشه هم مشخص نیست چقدر جدیان!
حالا بریم سراغ تحلیل تریدیدو از وضعیت بازار مسکن
اگه بخوام ساده بگم، تریدیدو از دل کلی آمار، نمودار و دادههای رفتاری، یه نقشهی قابل اعتماد از بازار درمیاره. چند تا نکته مهم:
نسبت اجاره به قیمت ملک از تعادل خارج شده (یعنی سرمایهگذاری بلندمدت سختتر شده).
قیمت زمین تو تهران بیشتر از قیمت خود خونه رشد کرده که نشون دهنده کمبود عرضه توی بازاره.
زمستون ۱۴۰۳ معاملات افت داشته، ولی احتمالش هست اسفند ۱۴۰۴ شاهد جهش فصلی باشیم.
۳ سناریوی ممکن برای اسفند ۱۴۰۴ (از محتملترین تا نگرانکنندهترین)
۱. افزایش ملایم:
اگه دولت سیاست انقباضی حفظ کنه و دلار آروم باشه، ممکنه رشد ۵ تا ۱۰ درصدی داشته باشیم.
2. رکود تورمی:
اگه تورم بالا بمونه طبیعتاً قدرت خرید کاهش پیدا میکنه، در مقابل قیمت بالا میره و بازار دچار رکود همراه با افزایش قیمت میشه، این سناریو فروشندهها رو خسته و خریدارها رو هم گیج میکنه.
3. جهش شدید:
در صورت رشد شدید نرخ ارز و انتظارات تورمی بالا، همه برای حفظ ارزش پولشون میرن سمت ملک که این باعث میشه قیمتها میتونه یهویی بره بالا!
خب الان وقت خریده؟ شخصاً چی فکر میکنم؟
برای این سوال نمیشه یه پاسخ عمومی داد، اما تریدیدو برای هر سناریو یه تحلیل داده محور ارائه داده که اگه خونه رو برای محل سکونت میخواین و بودجهتون آمادهست، به تعویق انداختن خرید ممکنه براتون گرون تموم شه.
ولی اگه صرفاً دنبال سود گرفتن از بازار هستید، بهتره قبلش بشینید منطقه، روند قیمتی، نسبت اجاره به قیمت و... رو دقیق بررسی کنید.
اینجا چکلیست از شاخص ها گذاشتم که برای سنجش و تصمیمگیری بابت خرید مسکن بهتون کمک میکنه:
پرسش و پاسخ (FAQ)
آیا بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ وارد رکود خواهد شد؟
احتمال رکود وجود داره، ولی در اسفند معمولاً بازار کمی گرمتر میشه که عواملی مثل نرخ ارز و انتظارات تورمی توی تعیین وضعیت دقیق نقش دارند.
آیا قیمت مسکن در اسفند ۱۴۰۴ کاهش خواهد یافت؟
کاهش قیمت تو شرایط تورمی اقتصاد ایران بعیده! در بهترین حالت، ثبات نسبی یا کاهش در قدرت خرید رو ممکنه داشته باشیم، نه کاهش اسمی قیمت.
در آخر میتونیم یه جمع بندی کنیم.
بازار مسکن همیشه عجیب بوده و یه آزمون واقعی برای قدرت تحلیل سرمایه گذاران هست.
من خودم همیشه سعی میکنم قبل از تصمیمهای مهم اقتصادی، مثل خرید خونه، واقعبین باشم. ابزارهایی مثل تریدیدو کمک میکنند تصویر کاملتری ببینیم؛ نه فقط بر اساس حدس و گمان بلکه میتونید تصمیمات خودتون رو بر پایه داده بگیرید و چیزی که اهمیت داره دیدن تصویر کلان و سنجش ریسک بازار با ابزار درسته.
#تریدیدو #قیمت_مسکن #تحلیل_اقتصادی #تورم #سرمایهگذاری_مسکن
برای تحلیلهای دقیقتر و دادهمحور از بازار مسکن، حتما سری به تریدیدو فارسی بزنید.🌹
و اگه این مقاله براتون جالب بود، میتونین یکی از بقیه نوشتههام در مورد تحلیل تکنیکال رو بخونید.
